Copropriété : le propriétaire d’un parking doit payer le remplacement de l’ascenseur, même sans l’utiliser

Posséder une place de parking dans une copropriété, ne jamais prendre l'ascenseur, et pourtant devoir payer son remplacement : c'est ce que vient de confirmer la Cour de cassation. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile juge que des propriétaires de lots de stationnement doivent bien contribuer aux travaux de remplacement de l'ascenseur de l'immeuble, dès lors que celui-ci présente pour eux une utilité objective.

La décision rappelle une règle centrale de la copropriété : la répartition des charges d'équipement commun ne dépend pas de l'usage que chacun fait de l'équipement, mais de l'utilité qu'il peut lui apporter. Un point qui concerne tout acheteur d'un lot annexe, garage, cave ou parking.

Des propriétaires de parkings qui refusaient de payer

À l'origine du litige, une résolution d'assemblée générale du 23 septembre 2020 mettait à la charge de plusieurs propriétaires de lots de stationnement, situés au premier sous-sol d'un immeuble, une quote-part des travaux de remplacement de l'ascenseur. Ces copropriétaires ont demandé l'annulation de la résolution, estimant que l'ascenseur ne leur servait pas : selon eux, leur badge ne permettait d'accéder qu'au parking, et non au hall d'entrée desservi par l'appareil. Déboutés en appel à Montpellier, ils se sont pourvus en cassation.

La règle de l'utilité objective

La Cour s'appuie sur l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété. Ce texte prévoit que les copropriétaires participent aux charges des services collectifs et des éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces éléments présentent pour chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. La question n'est donc pas de savoir si le copropriétaire se sert de l'équipement, mais s'il pourrait en tirer une utilité. Ce principe vaut pour l'ensemble des décisions prises en assemblée générale de copropriété.

Les copropriétaires avançaient aussi un argument de procédure : leur badge, un « vigik », n'ouvrirait que le portillon du parking, et non le hall d'entrée desservi par l'ascenseur. La Cour de cassation ne s'est pas laissée convaincre. Elle a estimé que la cour d'appel, sans dénaturer les termes du débat et par une décision motivée, avait pu retenir qu'ils disposaient d'un accès et pouvaient obtenir la clé de l'ascenseur auprès du syndic.

Ne pas s'en servir ne dispense pas de payer

Les juges ont relevé que les propriétaires de parkings pouvaient, en pratique, utiliser l'ascenseur en passant par le hall d'entrée accessible avec leur badge, et qu'ils pouvaient demander au syndic la clé permettant d'en déverrouiller l'accès. L'ascenseur présentant ainsi une utilité objective pour leurs lots, ils doivent participer à son remplacement, « peu important qu'ils aient fait le choix de ne pas l'utiliser ». La Cour rejette donc le pourvoi et condamne les copropriétaires à verser 3 000 euros au syndicat au titre des frais de procédure.

L'arrêt n'est pas publié au bulletin, ce qui en fait une application d'une jurisprudence déjà établie plutôt qu'un revirement. Sa portée n'en est pas moins concrète pour des milliers de copropriétés.

Le même raisonnement s'applique au-delà du seul ascenseur. Pour les autres équipements communs non individualisés, du chauffage collectif à l'éclairage des parties communes, c'est l'utilité potentielle pour le lot, et non l'usage effectif qu'en fait son propriétaire, qui détermine la participation aux charges. Seules les charges individualisées, mesurées lot par lot, échappent à cette logique.

Ce que cela implique pour les copropriétaires

Pour un acheteur, la leçon est claire : posséder un lot annexe dans une copropriété dotée d'un ascenseur, ou d'un autre équipement collectif, expose à en financer l'entretien et le remplacement, même sans l'utiliser. Avant d'acquérir, il est utile d'examiner le règlement de copropriété, la grille de répartition des charges et les travaux votés ou à venir. Cette vigilance rejoint les précautions que nous rappelions à propos des charges de copropriété impayées, et plus largement de l'achat d'une résidence principale en copropriété.

Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article à visée informative ne constitue pas un conseil juridique individualisé. La répartition des charges dépend du règlement de copropriété propre à chaque immeuble. En cas de litige, rapprochez-vous de votre syndic, de votre ADIL ou d'un professionnel du droit.