Clause résolutoire : le délai de six semaines ne vaut pas automatiquement pour les baux en cours

Le 1er octobre 2026, les contrats types de location changent. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 y inscrit la clause résolutoire devenue obligatoire, avec sa mécanique : le bail est résilié de plein droit en cas d'impayé, mais « la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce délai ne vaut pourtant pas pour tous les baux. Dans un avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a jugé que la réforme ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui restent régis par « les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ». La Cour a statué par voie d'avis, et non par un arrêt, et elle a refusé de se prononcer sur le sort des baux tacitement reconduits ou renouvelés depuis.

Ce que le contrat type dira à partir du 1er octobre

Le décret du 6 juillet 2026 modifie les modèles officiels de bail pour la location vide, la location meublée et la colocation à bail unique. Son article 3 fixe l'échéance sans ambiguïté : « L'article 1er du présent décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. » Le texte vise les contrats conclus ou renouvelés, et ne mentionne pas la tacite reconduction.

La rubrique VIII du contrat type est remplacée par une clause résolutoire dont la rédaction est désormais imposée, et qui couvre le défaut de paiement du loyer ou des charges ainsi que le non versement du dépôt de garantie. Nous avions décrit le contenu du décret au moment de sa publication au Journal officiel.

Six semaines depuis 2023, mais pas pour les baux en cours

Ce délai n'est pas une création du décret. Il vient de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui a modifié l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, cet article dispose que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». La version antérieure prévoyait deux mois.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation y a répondu par un avis du 13 juin 2024. Relevant que la loi de 2023 ne déroge pas au principe de non-rétroactivité posé par l'article 2 du code civil, elle juge que l'article 10, « en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ». La Cour a en revanche jugé irrecevables les questions portant sur un bail « tacitement reconduit ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur ».

Un propriétaire qui délivre aujourd'hui un commandement de payer doit d'abord regarder la date de signature de son bail, son éventuelle reconduction ou son renouvellement, et la clause qu'il contient. Sur un contrat antérieur au 29 juillet 2023 et non reconduit ni renouvelé depuis, agir au bout de six semaines expose à voir la procédure contestée. Sur un bail reconduit ou renouvelé depuis cette date, la question reste ouverte. Ce contrôle s'impose avant toute action, à n'importe quel stade de la procédure d'impayé, et la suspension saisonnière des expulsions décrite dans notre guide sur la période de trêve vient s'y ajouter à l'automne.

Les délais à ne pas confondre

Deux de ces délais durent six semaines sans porter sur la même chose.

Ce qui a déjà changé cet été, et ce qui ne bouge pas au 1er octobre

Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, publié au Journal officiel du 6 août, porte sur un autre maillon : le diagnostic social et financier réalisé au stade du commandement de payer. Sa notice précise qu'il « entre en vigueur le lendemain de sa publication », donc depuis le 7 août 2026. Nous avons détaillé ce dispositif entré en application début août.

Le décret du 6 juillet comporte par ailleurs un article 2, qui « entre en vigueur le 1er janvier 2027 » et vise le livre VIII du code de la construction et de l'habitation, relatif aux aides personnelles au logement. Ces trois échéances ne se confondent pas : seule celle du 1er octobre porte sur le contrat que signe un bailleur, et donc sur les modèles de bail utilisés en investissement locatif.

Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article présente une information générale à jour au 1er septembre 2026 et ne constitue pas une consultation juridique. La date de conclusion du bail et la rédaction exacte de sa clause résolutoire conditionnent le délai applicable : faites vérifier votre situation par un commissaire de justice, un avocat ou une agence départementale d'information sur le logement.