Congé du locataire : rendre les clés en avance ne dispense pas des trois mois de loyer

Un locataire qui donne son congé et rend les clés en avance reste redevable du loyer jusqu'au terme de ses trois mois de préavis. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l'a jugé le 4 juin 2026, en cassant un jugement du tribunal judiciaire d'Angers. La remise des clés et l'état des lieux de sortie ne valent pas renonciation du bailleur au solde des loyers.

L'affaire est banale et c'est ce qui la rend utile à la rentrée. Une locataire avait donné congé le 22 avril 2023 pour le 22 juillet, puis remis les clés le 1er juillet. Le tribunal en avait déduit qu'elle ne devait le loyer que jusqu'à fin juin.

Ce que la Cour de cassation a jugé le 4 juin 2026

Au visa de l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, la Cour pose la règle : « Il résulte de ce texte que, lorsque le locataire a notifié le congé, il est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, l'acceptation de la remise des clés et la rédaction d'un état des lieux de sortie, qui n'établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l'intégralité des loyers échus pendant le préavis. »

Le tribunal avait jugé, à l'inverse, que la locataire « n'était tenue au paiement du loyer que jusqu'au mois de juin 2023 inclus, le bailleur ayant accepté un départ anticipé du logement ». La censure est nette : « le tribunal, qui n'a pas constaté que le bailleur avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à la fin du préavis, a violé le texte susvisé ». L'affaire est renvoyée sur ce point devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans. L'arrêt est inédit : il n'a pas les honneurs du Bulletin et ne crée pas de règle nouvelle, il applique un texte ancien qu'un juge du fond avait écarté.

Ce que dit exactement l'article 15

Le texte est explicite sur le sort du loyer selon l'auteur du congé : « Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. » La dissymétrie est donc voulue par la loi.

Le délai est de trois mois quand le congé émane du locataire, mais d'un mois dans six situations énumérées par le texte. Encore faut-il les invoquer : le locataire « précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé », sans quoi le délai reste de trois mois. Ces règles valent pour le bail d'une résidence principale louée vide.

La seule exception prévue par le texte

Elle tient en une incise : le logement doit se trouver « occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ». Trois conditions cumulatives s'y lisent : un autre locataire, une occupation effective, et l'accord du bailleur. La fiche du service public dit la même chose : « Vous devez payer les loyers et charges locatives durant toute la période de votre préavis, sauf si le propriétaire (ou l'agence immobilière) signe un nouveau bail avec un autre locataire et que celui-ci habite le logement avant la fin de votre préavis. »

Un bail signé ne suffit donc pas si le nouvel occupant n'est pas entré dans les lieux. Lorsque le congé émane du locataire, cette relocation est la seule cause légale d'extinction du loyer avant le terme. Un calcul de proratisation joue par ailleurs en fin de parcours : si le préavis prend fin en cours de mois, l'administration précise que le montant dû pour ce dernier mois est proportionnel au nombre de jours où le locataire a disposé du logement. En dehors de ces deux mécanismes, tout relève de la négociation, dont l'issue se retrouve souvent au moment de la restitution du dépôt de garantie.

Ce que bailleur et locataire ont intérêt à écrire

La notion clé de l'arrêt est la « renonciation non équivoque ». Elle relève de la preuve, et l'article 15 ne prévoit aucune obligation pour le bailleur de l'accorder. Un locataire qui négocie un départ anticipé a intérêt à obtenir un écrit distinct de l'état des lieux, mentionnant l'abandon des loyers restants et la date d'effet. Remettre les clés en croyant que le geste vaut accord est l'erreur sanctionnée le 4 juin.

Côté propriétaire, accepter les clés pour relouer plus vite n'emporte aucun renoncement, mais le contentieux se gagne sur les pièces. Le point de départ du délai mérite lui aussi de l'attention : il court du jour de la réception de la lettre recommandée, si bien qu'une réception tardive repousse d'autant la fin du préavis. Sur cette notification, voir notre article consacré à la valeur de la lettre recommandée. Le congé donné dans l'autre sens obéit, lui, à des règles distinctes, que détaille notre article sur le congé donné par le propriétaire.

Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article présente l'état du droit au 29 août 2026 et ne constitue pas une consultation juridique. Un arrêt inédit ne règle que le litige qu'il tranche : votre situation dépend des termes de votre bail et des pièces dont vous disposez. En cas de désaccord, rapprochez-vous d'une agence départementale d'information sur le logement.