Un locataire qui donne son congé et rend les clés en avance reste redevable du loyer jusqu'au terme de ses trois mois de préavis. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l'a jugé le 4 juin 2026, en cassant un jugement du tribunal judiciaire d'Angers. La remise des clés et l'état des lieux de sortie ne valent pas renonciation du bailleur au solde des loyers.
"},{"id":"paragraph-2","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"L'affaire est banale et c'est ce qui la rend utile à la rentrée. Une locataire avait donné congé le 22 avril 2023 pour le 22 juillet, puis remis les clés le 1er juillet. Le tribunal en avait déduit qu'elle ne devait le loyer que jusqu'à fin juin.","html":"L'affaire est banale et c'est ce qui la rend utile à la rentrée. Une locataire avait donné congé le 22 avril 2023 pour le 22 juillet, puis remis les clés le 1er juillet. Le tribunal en avait déduit qu'elle ne devait le loyer que jusqu'à fin juin.
"},{"id":"html-3","type":"core/html","heading":"","plain_text":"En brefLe préavis du locataire est de trois mois, réduit à un mois dans six situations énumérées par la loi.L'arrêt du 4 juin 2026 est une cassation partielle, pourvoi n° 25-13.387.Arrêt inédit, non publié au Bulletin : il confirme la règle plus qu'il ne la crée.La seule exception légale est la relocation effective du logement avant la fin du préavis.Un état des lieux de sortie ne suffit pas à caractériser une renonciation du bailleur.","html":"En bref
Au visa de l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, la Cour pose la règle : « Il résulte de ce texte que, lorsque le locataire a notifié le congé, il est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, l'acceptation de la remise des clés et la rédaction d'un état des lieux de sortie, qui n'établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l'intégralité des loyers échus pendant le préavis. »
"},{"id":"paragraph-6","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Le tribunal avait jugé, à l'inverse, que la locataire « n'était tenue au paiement du loyer que jusqu'au mois de juin 2023 inclus, le bailleur ayant accepté un départ anticipé du logement ». La censure est nette : « le tribunal, qui n'a pas constaté que le bailleur avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à la fin du préavis, a violé le texte susvisé ». L'affaire est renvoyée sur ce point devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans. L'arrêt est inédit : il n'a pas les honneurs du Bulletin et ne crée pas de règle nouvelle, il applique un texte ancien qu'un juge du fond avait écarté.","html":"Le tribunal avait jugé, à l'inverse, que la locataire « n'était tenue au paiement du loyer que jusqu'au mois de juin 2023 inclus, le bailleur ayant accepté un départ anticipé du logement ». La censure est nette : « le tribunal, qui n'a pas constaté que le bailleur avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à la fin du préavis, a violé le texte susvisé ». L'affaire est renvoyée sur ce point devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans. L'arrêt est inédit : il n'a pas les honneurs du Bulletin et ne crée pas de règle nouvelle, il applique un texte ancien qu'un juge du fond avait écarté.
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"},{"id":"paragraph-9","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Le délai est de trois mois quand le congé émane du locataire, mais d'un mois dans six situations énumérées par le texte. Encore faut-il les invoquer : le locataire « précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé », sans quoi le délai reste de trois mois. Ces règles valent pour le bail d'une résidence principale louée vide.","html":"Le délai est de trois mois quand le congé émane du locataire, mais d'un mois dans six situations énumérées par le texte. Encore faut-il les invoquer : le locataire « précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé », sans quoi le délai reste de trois mois. Ces règles valent pour le bail d'une résidence principale louée vide.
"},{"id":"html-10","type":"core/html","heading":"","plain_text":"SituationDurée du préavisCas général, congé du locataire3 moisLogement en zone tendue (territoires visés au I, 1er alinéa, de l'article 17)1 moisPremier emploi, mutation, perte ou nouvel emploi après une perte d'emploi1 moisÉtat de santé justifiant un changement de domicile, constaté par certificat médical1 moisBénéficiaire d'une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative ou d'une condamnation pour violences au sein du couple ou sur un enfant résidant habituellement avec lui1 moisBénéficiaire du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés1 moisAttribution d'un logement social (article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation)1 moisCongé émanant du bailleur6 mois","html":"| Situation | Durée du préavis |
|---|---|
| Cas général, congé du locataire | 3 mois |
| Logement en zone tendue (territoires visés au I, 1er alinéa, de l'article 17) | 1 mois |
| Premier emploi, mutation, perte ou nouvel emploi après une perte d'emploi | 1 mois |
| État de santé justifiant un changement de domicile, constaté par certificat médical | 1 mois |
| Bénéficiaire d'une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative ou d'une condamnation pour violences au sein du couple ou sur un enfant résidant habituellement avec lui | 1 mois |
| Bénéficiaire du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés | 1 mois |
| Attribution d'un logement social (article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation) | 1 mois |
| Congé émanant du bailleur | 6 mois |
Elle tient en une incise : le logement doit se trouver « occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ». Trois conditions cumulatives s'y lisent : un autre locataire, une occupation effective, et l'accord du bailleur. La fiche du service public dit la même chose : « Vous devez payer les loyers et charges locatives durant toute la période de votre préavis, sauf si le propriétaire (ou l'agence immobilière) signe un nouveau bail avec un autre locataire et que celui-ci habite le logement avant la fin de votre préavis. »
"},{"id":"paragraph-13","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Un bail signé ne suffit donc pas si le nouvel occupant n'est pas entré dans les lieux. Lorsque le congé émane du locataire, cette relocation est la seule cause légale d'extinction du loyer avant le terme. Un calcul de proratisation joue par ailleurs en fin de parcours : si le préavis prend fin en cours de mois, l'administration précise que le montant dû pour ce dernier mois est proportionnel au nombre de jours où le locataire a disposé du logement. En dehors de ces deux mécanismes, tout relève de la négociation, dont l'issue se retrouve souvent au moment de la restitution du dépôt de garantie.","html":"Un bail signé ne suffit donc pas si le nouvel occupant n'est pas entré dans les lieux. Lorsque le congé émane du locataire, cette relocation est la seule cause légale d'extinction du loyer avant le terme. Un calcul de proratisation joue par ailleurs en fin de parcours : si le préavis prend fin en cours de mois, l'administration précise que le montant dû pour ce dernier mois est proportionnel au nombre de jours où le locataire a disposé du logement. En dehors de ces deux mécanismes, tout relève de la négociation, dont l'issue se retrouve souvent au moment de la restitution du dépôt de garantie.
"},{"id":"heading-14","type":"core/heading","heading":"Ce que bailleur et locataire ont intérêt à écrire","plain_text":"Ce que bailleur et locataire ont intérêt à écrire","html":"La notion clé de l'arrêt est la « renonciation non équivoque ». Elle relève de la preuve, et l'article 15 ne prévoit aucune obligation pour le bailleur de l'accorder. Un locataire qui négocie un départ anticipé a intérêt à obtenir un écrit distinct de l'état des lieux, mentionnant l'abandon des loyers restants et la date d'effet. Remettre les clés en croyant que le geste vaut accord est l'erreur sanctionnée le 4 juin.
"},{"id":"paragraph-16","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Côté propriétaire, accepter les clés pour relouer plus vite n'emporte aucun renoncement, mais le contentieux se gagne sur les pièces. Le point de départ du délai mérite lui aussi de l'attention : il court du jour de la réception de la lettre recommandée, si bien qu'une réception tardive repousse d'autant la fin du préavis. Sur cette notification, voir notre article consacré à la valeur de la lettre recommandée. Le congé donné dans l'autre sens obéit, lui, à des règles distinctes, que détaille notre article sur le congé donné par le propriétaire.","html":"Côté propriétaire, accepter les clés pour relouer plus vite n'emporte aucun renoncement, mais le contentieux se gagne sur les pièces. Le point de départ du délai mérite lui aussi de l'attention : il court du jour de la réception de la lettre recommandée, si bien qu'une réception tardive repousse d'autant la fin du préavis. Sur cette notification, voir notre article consacré à la valeur de la lettre recommandée. Le congé donné dans l'autre sens obéit, lui, à des règles distinctes, que détaille notre article sur le congé donné par le propriétaire.
"},{"id":"html-17","type":"core/html","heading":"","plain_text":"Ressources et sources :Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 25-13.387Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Service Public, préavis et formalités du congé donné par le locataire","html":"Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article présente l'état du droit au 29 août 2026 et ne constitue pas une consultation juridique. Un arrêt inédit ne règle que le litige qu'il tranche : votre situation dépend des termes de votre bail et des pièces dont vous disposez. En cas de désaccord, rapprochez-vous d'une agence départementale d'information sur le logement.
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