SCPI : le texte voté par le Sénat ouvrirait l’amortissement « Relance logement » aux parts détenues 9 ans

Le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, ouvrirait pour la première fois le dispositif fiscal d'amortissement « Relance logement » aux parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Jusqu'ici réservé aux propriétaires qui achètent un bien en direct, ce mécanisme, qui permet de déduire chaque année une partie du prix du logement des loyers perçus, pourrait bénéficier aux associés de SCPI, à condition de conserver leurs parts pendant 9 ans.

Le texte n'est pour l'instant qu'au milieu de son parcours parlementaire, mais il détaille déjà, avec précision, les conditions dans lesquelles cette extension s'appliquerait.

Ce que le dispositif Relance logement permet aujourd'hui, en direct

Le dispositif Relance logement, codifié à l'article 31 du code général des impôts, permet à un propriétaire qui achète un logement neuf, ou qui le rénove pour atteindre un niveau de performance énergétique suffisant, de déduire chaque année une partie du prix d'acquisition de ses loyers imposables. Le texte adopté par le Sénat précise que cette déduction s'applique aux logements qui atteignent, grâce aux travaux, au moins la classe D de performance énergétique, ou la classe E lorsque le logement partait d'un classement G. Jusqu'à présent, ce mécanisme suppose une détention directe du bien : un particulier qui investit via une SCPI n'y avait pas accès.

La nouveauté : un amortissement calculé au niveau de la SCPI

Le texte introduit un mécanisme spécifique pour les SCPI : « l'amortissement est déterminé au niveau de la société, immeuble par immeuble, pour les seuls immeubles qui remplissent les conditions » du dispositif. Autrement dit, la SCPI calcule elle-même, bien par bien, quels immeubles de son patrimoine sont éligibles, puis répartit la quote-part d'amortissement ainsi obtenue entre tous les associés, « à proportion des droits qu'ils détiennent dans la société, sans qu'il y ait lieu d'établir un lien » entre la somme versée par un associé lors de sa souscription et les immeubles effectivement détenus par la société.

La contrepartie : neuf ans de détention obligatoire

Cet avantage ne serait pas gratuit pour l'associé. Le texte conditionne son bénéfice à « l'engagement de l'associé de conserver les parts ouvrant droit à la déduction pendant une durée de neuf ans à compter de leur souscription ». Cet engagement s'apprécierait individuellement, associé par associé : « en cas de rupture de cet engagement, la remise en cause de l'avantage fiscal est limitée au seul associé concerné », précise le texte, ce qui signifie qu'un associé qui revend ses parts avant neuf ans ne pénaliserait pas les autres porteurs de parts de la même SCPI.

Une dérogation pour louer à un proche, sous deux conditions cumulatives

Le texte prévoit également un cas particulier : un logement détenu par la SCPI pourrait être loué à un associé, ou à un membre de son foyer fiscal, sans faire perdre le bénéfice de la déduction, à deux conditions cumulatives. L'associé concerné ne doit pas être un membre fondateur de la société, et il doit détenir, avec les membres de son foyer fiscal, moins de 5 % du capital de la SCPI. Ce plafond de 5 % vise à réserver cette souplesse aux petits porteurs, et non aux investisseurs qui contrôlent une part significative de la société.

Pourquoi rien n'est encore joué pour les épargnants en SCPI

Le projet de loi a été transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026 et n'en est, mi-septembre, qu'au tout début de son examen en commission. Tant que le texte n'a pas été adopté dans les mêmes termes par les deux chambres puis promulgué, aucune de ces dispositions ne s'applique : un porteur de parts de SCPI qui souscrit aujourd'hui reste soumis au régime fiscal actuel, sans possibilité de bénéficier de cet amortissement.

Cet article a une portée informative et ne constitue pas un conseil en investissement ou fiscal personnalisé. Le texte présenté n'est pas applicable en l'état ; une décision d'investissement en SCPI doit tenir compte de votre situation patrimoniale et fiscale propre.