Plus-value résidence secondaire : la durée d’exonération reste 22 ans, pas 17

Depuis quelques semaines, une idée circule chez les propriétaires de résidences secondaires : la plus-value de cession serait désormais totalement exonérée d'impôt au bout de 17 ans de détention, contre 22 ans auparavant. Cette idée s'appuie sur un fait réel, mais mal raconté. Un amendement en ce sens a bien été voté par les députés le 3 novembre 2025.

Sauf qu'il n'a pas survécu à la suite du parcours parlementaire. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, ne le contient pas. Le barème applicable aujourd'hui reste celui fixé en 2014 : 22 ans de détention pour l'exonération totale à l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Voici ce qui s'est réellement passé, et ce qui s'applique à une vente en 2026.

Ce que prévoyait l'amendement Le Fur

Le 20 octobre 2025, le député Corentin Le Fur, avec une dizaine de cosignataires, dépose l'amendement n° I-377 dans le cadre de l'examen du projet de loi de finances pour 2026. Le texte propose de modifier l'article 150 VC du code général des impôts en remplaçant, dans le calcul de l'abattement pour durée de détention, les mots « vingt-deuxième » par « dix-septième », et en relevant les taux d'abattement annuel de 6 % à 8 % puis de 4 % à 12 % pour la dernière tranche. Concrètement, un propriétaire aurait pu être totalement exonéré d'impôt sur le revenu au terme de 17 ans de détention de sa résidence secondaire, contre 22 ans dans le régime actuel.

L'exposé des motifs justifiait la mesure par la volonté de fluidifier le marché : un délai jugé trop long inciterait les propriétaires à conserver leur bien plutôt qu'à le vendre, dans un contexte de tension sur le logement. L'amendement a été mis aux voix en séance publique et adopté le 3 novembre 2025, ce qui explique la couverture médiatique abondante à cette date, et la confusion persistante depuis.

Pourquoi cette mesure ne s'applique pas en 2026

Un vote en première lecture n'est qu'une étape du parcours d'un projet de loi de finances, pas son terme. Entre l'Assemblée nationale, le Sénat, la commission mixte paritaire et l'arbitrage final du gouvernement, une disposition adoptée en séance peut disparaître du texte définitif. C'est ce qui s'est produit ici : la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026, ne reprend pas la réduction à 17 ans.

Une analyse juridique du cabinet Kohen Avocats, qui a recontrôlé le texte promulgué article par article, le confirme sans ambiguïté : aucun article de la loi de finances définitive ne mentionne l'article 150 VC ni l'article 150 VD du code général des impôts avec les mots « dix-septième », « dix-sept ans » ou « résidence secondaire ». La fiche officielle de l'article 150 VC sur Légifrance va dans le même sens : sa version en vigueur date du 1er janvier 2014, issue de la loi du 29 décembre 2013, sans modification ultérieure. Le texte actuel prévoit un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % au titre de la vingt-deuxième année, ce qui aboutit à l'exonération totale au bout de 22 ans, exactement comme avant le vote de l'amendement.

Ce qui s'applique réellement à une vente en 2026

Pour un propriétaire qui envisage de vendre un bien immobilier détenu depuis 17, 19 ou 21 ans, la plus-value reste taxable : l'abattement progressif réduit la base imposable, mais l'exonération totale à l'impôt sur le revenu ne s'acquiert qu'à 22 ans révolus, et celle des prélèvements sociaux à 30 ans. Le calcul se fait à partir de la date d'acquisition réelle du bien et du prix d'achat majoré des frais et travaux, pas d'une durée arrondie ou supposée.

Le risque concret d'une confusion sur ce point : arriver chez le notaire en pensant être exonéré, alors que l'impôt est prélevé directement sur le prix de vente avant versement du solde au vendeur. Une provision mal anticipée peut compliquer un financement en cours ou un achat simultané. Avant toute signature, il reste utile de vérifier sa situation avec un professionnel, notamment lorsque la vente touche aussi la taxe foncière au prorata ou concerne un bien acheté en plusieurs temps (indivision, succession).

Le débat pourrait revenir, mais pas avant le prochain budget

Rien n'empêche des parlementaires de redéposer une mesure comparable lors de l'examen du budget suivant : le sujet de la durée de détention pour l'exonération des résidences secondaires revient régulièrement dans les discussions sur la fluidité du marché immobilier. Mais tant qu'un nouveau texte n'a pas été promulgué, seule la version actuelle de l'article 150 VC du code général des impôts fait foi. Se fier à un vote de première lecture, à un article de presse relayant l'annonce sans vérifier le texte final, ou à une rumeur de voisinage revient à prendre le risque d'une mauvaise estimation de son impôt.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour toute vente de résidence secondaire, vérifiez votre situation avec un notaire ou un conseiller fiscal. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.