Passoires thermiques : le Sénat vote des dérogations pour relouer un F ou G avant 2030

Le Sénat a adopté en première lecture, le 8 juillet 2026, le projet de loi « relance et décentralisation du logement ». Le texte prévoit plusieurs dérogations à l'obligation de décence énergétique, qui permettraient à un propriétaire de continuer à louer un logement classé F ou G, notamment s'il a signé un contrat de travaux de rénovation avant le 1er janvier 2030.

Rien n'est encore acquis : le projet doit être examiné par l'Assemblée nationale à la rentrée et n'est donc pas applicable en l'état. Il éclaire toutefois la marge de manœuvre que le législateur cherche à donner aux bailleurs bloqués avec une passoire thermique.

Ce que dit la loi aujourd'hui : le G déjà interdit, le F en 2028

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a organisé une interdiction progressive de louer les passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est considéré comme indécent : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Le classement F suivra au 1er janvier 2028, puis le E au 1er janvier 2034. En outre-mer, un calendrier spécifique s'applique, avec l'interdiction du G en 2028 et du F en 2031.

Un bail signé avant le 1er janvier 2025 n'est pas immédiatement concerné, mais l'interdiction s'applique lors de son renouvellement ou de sa reconduction. Le locataire d'un logement indécent peut par ailleurs demander des travaux, comme le rappelle notre dossier sur le diagnostic de performance énergétique et ses classes.

Les dérogations votées par le Sénat

Le texte adopté par le Sénat introduit plusieurs cas dans lesquels un logement serait considéré comme décent au titre de la performance énergétique, même sans atteindre le niveau exigé. Il s'agit de dérogations conditionnelles, et non d'une suppression de l'obligation de rénover :

• lorsque les travaux se révèlent impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ou encore refusés par une décision administrative, le propriétaire devant démontrer qu'il a réalisé tous les travaux possibles ;
• lorsque les travaux ont été refusés par une résolution d'assemblée générale de copropriété de moins de dix-huit mois, malgré les diligences du bailleur ;
• lorsque le syndicat de copropriétaires a conclu un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030 : la performance est alors réputée atteinte jusqu'à la réalisation des travaux, dans la limite de cinq ans ;
• lorsque le propriétaire d'une maison individuelle ou d'un logement en immeuble collectif a conclu un tel contrat avant le 1er janvier 2030 : la performance est réputée atteinte dans la limite de trois ans ;
• lorsque le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble collectif atteint déjà le niveau exigé pour le logement.

Pour un investisseur détenant une passoire thermique achetée en vue de la louer, ces dispositions changeraient le calcul : un contrat de travaux engagé à temps suspendrait l'effet de l'interdiction, le temps que le chantier se réalise.

Le rôle du juge et le confort d'été

Le texte encadre aussi l'intervention du juge : lorsqu'il prononce une réduction ou une suspension de loyer jusqu'à la mise en conformité énergétique, celle-ci doit tenir compte de la diligence du propriétaire et ne peut excéder le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance du logement. Le projet intègre par ailleurs l'amélioration du confort d'été et la lutte contre la surchauffe dans les dépenses que la copropriété peut engager, un sujet devenu sensible après les épisodes de canicule.

Ce qui reste incertain pour les bailleurs

Ces mesures ne sont pas en vigueur. Le gouvernement, qui affiche un objectif de deux millions de logements d'ici 2030, défend une ligne résumée dans son communiqué : « la crise du logement ne se combat ni par l'immobilisme ni par l'interdiction ». Mais l'Assemblée nationale peut modifier le texte, et le calendrier d'entrée en vigueur reste ouvert. Un bailleur concerné a donc intérêt à préparer son dossier de rénovation sans considérer la dérogation comme acquise, d'autant que le sujet reste central pour la valeur d'un bien en investissement locatif.

Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article présente un projet de loi en cours d'examen parlementaire, susceptible d'être modifié ; il ne constitue pas un conseil juridique.