Paris : 13 arrondissements sur 20 affichent une hausse des prix à la rentrée 2026

À la rentrée 2026, 13 arrondissements parisiens sur 20 affichent une hausse de leurs prix sur un an, selon l’Observatoire PAP : le prix moyen au m² de la capitale reste, lui, globalement stable, à 9 765 €/m² (+ 0,8 % sur un an) (1). Derrière cette moyenne, les écarts sont marqués d’un quartier à l’autre.

Le 19e arrondissement mène la hausse avec + 2,6 % en un an, suivi du 9e (+ 2,3 %), du 12e (+ 1,9 %), du 18e (+ 1,7 %) et du 4e (+ 1,4 %). À l’inverse, sept arrondissements, dont les plus chers de la capitale, ne figurent dans aucune liste de hausse ce trimestre.

Un marché parisien à deux vitesses

Après plusieurs années de correction, le marché immobilier parisien semble avoir trouvé un point d’équilibre. Selon l’Observatoire PAP, le prix moyen au m² dans la capitale s’établit à 9 765 € en septembre 2026, en hausse mesurée de 0,8 % sur un an (1). Un autre organisme, les Notaires du Grand Paris, aboutit à un constat proche à partir des actes de vente signés : un prix moyen des appartements anciens de 9 560 €/m² dans la capitale, en hausse de 0,6 % sur un an, sans tension particulière sur les prix (2).

Cette relative stabilité de la moyenne masque toutefois des trajectoires très différentes selon les arrondissements. Pour un projet d’achat immobilier, la question n’est plus seulement « le marché parisien monte ou baisse{nbsp}? » mais « dans quel arrondissement, et de combien{nbsp}? ».

Le 19e en tête des hausses, porté par des prix encore accessibles

Cinq arrondissements se détachent nettement. Le 19e arrondissement enregistre la plus forte progression de la capitale : + 2,6 % sur un an, pour un prix moyen de 8 089 €/m², toujours l’un des plus abordables de Paris. Viennent ensuite le 9e (10 866 €/m², + 2,3 %), le 12e (9 067 €/m², + 1,9 %), le 18e (8 852 €/m², + 1,7 %) et le 4e (12 793 €/m², + 1,4 %) (1).

Le point commun de ces cinq secteurs : des acheteurs repoussés des arrondissements centraux les plus chers s’y reportent, faisant remonter la demande, et donc les prix, sur des quartiers encore accessibles au regard de la moyenne parisienne. L’écart entre la plus forte hausse (le 19e, + 2,6 %) et la moyenne parisienne (+ 0,8 %) atteint ainsi 1,8 point.

Huit autres arrondissements en hausse, à un rythme plus modéré

Au delà du top 5, huit arrondissements complètent la liste des 13 en hausse, avec des progressions comprises entre + 1,3 % et + 0,1 %. La variation est particulièrement marginale pour le 13e arrondissement, qui ferme ce classement avec + 0,1 % seulement, soit un écart de 2,5 points avec le 19e (1).

Données Observatoire PAP, septembre 2026. Ce tableau classe les 13 arrondissements en hausse par intensité de progression sur un an (1).

Sept arrondissements sans hausse : le haut de gamme marque une pause

Sur les 20 arrondissements parisiens, 7 ne figurent dans aucune des listes de hausse publiées par l’Observatoire PAP : les 1er, 2e, 5e, 6e, 8e, 15e et 17e. Plusieurs d’entre eux comptent parmi les secteurs les plus chers de la capitale : le 6e culmine à 14 258 €/m², le 8e à 12 130 €/m² et le 1er à 12 080 €/m² (3). L’écart entre ce sommet du 6e et le 19e, l’arrondissement le moins cher et le plus dynamique, atteint 6 169 €/m², soit un rapport de 1 à 1,76.

Pour ces secteurs déjà très valorisés, la stabilisation des taux de crédit immobilier semble avoir mis un terme à la correction des prix des cinq dernières années, sans pour autant relancer une nouvelle hausse.

Ce que ça change pour les acheteurs et les investisseurs

Pour un acheteur en quête de résidence principale, ce panorama confirme que les arrondissements de l’Est et du Nord parisien (19e, 18e, 12e, 20e) restent les points d’entrée les plus accessibles, quitte à composer avec une demande plus soutenue et des prix qui remontent plus vite qu’ailleurs.

Pour un projet d’investissement locatif, la faible hausse de certains arrondissements comme le 13e (+ 0,1 %) ou le 16e (+ 0,5 %) peut aussi se lire comme une fenêtre d’entrée à un prix encore contenu, avant une éventuelle accélération si la tendance de 2026 se poursuit. À l’inverse, la stabilité des arrondissements les plus chers laisse penser que leur potentiel de plus-value à court terme reste limité, sans qu’un décrochage y soit annoncé par les sources citées ici.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les prix au m² mentionnés sont des moyennes par arrondissement, issues de l’Observatoire PAP et des Notaires du Grand Paris : ils peuvent varier fortement selon le quartier, l’état du bien et l’étage. Avant tout achat ou toute vente, faites réaliser une estimation par un professionnel.