Pacte Dutreil : les logements de la société sortent de l’exonération de 75 %

L'administration fiscale a publié le 10 août 2026 ses commentaires sur la réforme du pacte Dutreil votée en loi de finances pour 2026. Le texte confirme que les logements détenus par la société transmise sortent, qu'ils soient loués ou non, de l'assiette de l'exonération de droits de mutation à titre gratuit, qui porte sur 75 % de la valeur des titres.

L'article 8 de la loi de finances pour 2026 allonge par ailleurs l'engagement individuel de conservation des titres, de quatre à six ans, et le commentaire en précise la portée. Ces deux règles visent les transmissions intervenues à compter du 21 février 2026.

Ce que le BOFiP a publié le 10 août 2026

Le Bulletin officiel des finances publiques a mis en ligne le 10 août 2026 une nouvelle version du commentaire consacré à la transmission des parts ou actions de sociétés. Ce commentaire porte sur l'article 8 de la loi de finances pour 2026, dont la fiche d'actualité indique qu'il « exclut du bénéfice de l'exonération partielle du dispositif “Dutreil” certains biens dits “somptuaires” non exclusivement affectés par la société à une activité opérationnelle » et « allonge la durée de l'engagement individuel de conservation de quatre à six ans ».

Le principe du régime ne change pas. Le BOFiP rappelle que l'article 787 B du code général des impôts prévoit que sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, « à concurrence de 75 % de leur valeur », les parts ou actions d'une société dont l'activité principale est industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Ce qui change, c'est ce qui entre dans l'assiette de ce calcul. Ces règles fiscales se combinent, dans une transmission familiale, avec les règles civiles qui fixent la part minimale revenant aux enfants dans une succession.

Les logements de la société sortent de l'assiette exonérée

Le paragraphe 480 est le plus direct. Il énonce que « sont exclus du bénéfice de l'exonération les logements et résidences de la société, nus ou meublés, qu'ils soient loués ou non, et sans égard au montant du loyer ». Le bien vide n'est pas protégé, le bien meublé non plus, et le niveau du loyer n'entre pas en ligne de compte.

Le commentaire détaille les autres biens visés par l'exclusion : les biens affectés à l'exercice de la chasse ou de la pêche, les véhicules de tourisme, les yachts, bateaux de plaisance et aéronefs, les bijoux et métaux précieux, les objets d'art, de collection ou d'antiquité (sauf ceux qui bénéficient du régime prévu à l'article 238 bis AB du code général des impôts), les chevaux de course ou de concours et les vins et alcools.

Le texte précise, à son paragraphe 500, que l'exclusion « s'applique à la fraction de la valeur vénale des parts ou actions représentative de la valeur des éléments d'actif » concernés, et qu'elle vise ces mêmes éléments détenus par l'intermédiaire d'une filiale contrôlée. Ce n'est donc pas toute la transmission qui perd l'exonération.

Les exceptions, et la condition des trois ans

Le BOFiP prévoit des cas où les logements restent dans l'assiette exonérée. Ne sont pas exclus, sous réserve des conditions d'affectation, les logements et résidences que la société affecte « conformément à son objet, à l'exercice de son activité commerciale, notamment d'hôtellerie ou d'hébergement en résidence de services pour personnes âgées ou en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) », ceux affectés « au logement des employés, notamment saisonniers » d'un établissement affecté à l'exercice d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, et ceux affectés à la gestion de ses services sociaux et en faveur de l'ensemble de son personnel.

Ces exceptions sont assorties d'une condition de durée. Le paragraphe 490 exige que les biens soient exclusivement affectés à l'activité de la société « pendant une durée d'au moins trois ans avant la transmission ou, à défaut, à compter de leur acquisition », et « jusqu'à la fin de l'engagement individuel de conservation des titres ou, à défaut, jusqu'à la cession des biens ».

L'engagement individuel passe de quatre à six ans

Le paragraphe 330 indique que l'héritier, le donataire ou le légataire doit s'engager à conserver les parts ou les actions transmises « pendant une durée de six ans à compter de la fin de l'engagement collectif ou unilatéral de conservation ». Le BOFiP précise que cet allongement de quatre à six ans « s'applique aux transmissions à titre gratuit entre vifs ou par décès intervenues à compter du 21 février 2026 ».

L'engagement individuel court désormais six ans après la fin de l'engagement collectif, soit deux ans de plus qu'auparavant. Pour une famille qui prépare une donation-partage destinée à figer les valeurs, le calendrier de liquidité des héritiers s'en trouve décalé d'autant.

Ce que la réforme change pour un patrimoine immobilier

Un dirigeant qui détient au bilan de sa société d'exploitation des appartements loués à des tiers doit savoir que la fraction de la valeur de ses titres correspondant à ces logements ne bénéficiera pas de l'exonération, sauf à entrer dans une exception du paragraphe 480 et à respecter la condition des trois ans.

• Vérifier quels actifs figurent au bilan de la société et lesquels relèvent de la liste des biens exclus.
• Identifier si un logement relève d'une exception du BOFiP, et depuis quand il y est affecté.
• Intégrer l'engagement de six ans dans le calendrier de la transmission.

Cette évolution invite à distinguer, dans une organisation patrimoniale, l'outil de travail et l'investissement immobilier locatif.

Cet article présente les commentaires publiés par l'administration fiscale et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Chaque transmission d'entreprise dépend de la composition réelle de l'actif social et du calendrier des engagements de conservation : rapprochez-vous d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste avant tout acte. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.