Loyers en Île-de-France : le quart le plus modeste des locataires du parc privé y consacre 48,5 % de ses revenus en location vide, avant aides

Le quart des ménages franciliens locataires du parc privé qui gagnent le moins consacre 48,5 % de ses ressources mensuelles à son loyer en location vide, avant aides au logement, et 50,4 % en meublé. Le chiffre figure dans la quatrième chronique du parc locatif privé publiée le 23 juillet 2026 par l'Institut Paris Région, signée Anne-Claire Davy et Emmanuel Trouillard.

L'étude retrace trente-six ans de loyers franciliens à partir de l'Enquête nationale logement de l'Insee, complétés par les données de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) jusqu'en 2025.

Des loyers multipliés par près de quatre en trente-six ans

Selon l'Enquête nationale logement citée par l'étude, entre 1984 et 2020, les loyers médians ont progressé de façon continue en Île-de-France : en euros courants, ceux du parc locatif privé vide ont été multipliés par 3,8, ceux du meublé par 3,9. Ceux du parc social ont suivi une trajectoire proche, multipliés par 3,6, en partant de niveaux plus bas. L'écart entre meublé et vide s'accentue au fil du temps : en 2020, une location meublée se loue environ 7 euros de plus au mètre carré qu'une location vide, contre 4,6 euros d'écart en 2002. L'étude l'explique par des meublés plus petits et plus centraux, et par la prise en charge du mobilier : ce n'est donc pas un gain net pour qui compare les deux régimes dans un projet d'investissement locatif.

L'étude rappelle que cette progression reste plus modérée que celle des prix d'acquisition : entre 2002 et 2020, les prix franciliens ont été multipliés par 2,6, les loyers par 1,5. Avec la remontée des taux de 2023, les prix ont amorcé une baisse, contrairement aux loyers.

Le taux d'effort a progressé de neuf à quinze points en une génération

Le taux d'effort brut mesure la part du revenu consacrée au loyer, hors aides au logement. Il a fortement progressé entre le milieu des années 1980 et le tournant des années 2000 : plus 9 points entre 1984 et 2002 pour le parc vide, plus 15,5 points pour le meublé. À partir de 1996, du fait de ce que l'étude décrit comme une paupérisation relative des locataires en meublé, les taux d'effort en meublé dépassent ceux du vide.

La progression culmine à l'Enquête nationale logement de 2013, avant un léger reflux en 2020. Ces médianes masquent toutefois une dispersion considérable selon le revenu.

À Paris, la moitié des locataires du privé dépassent 34 % de leurs revenus

Une étude de l'Insee et de l'OLAP sur le parc locatif vide dans Paris intra-muros avance, pour 2022, un taux d'effort brut médian de 34 %. Les écarts selon la composition du ménage y sont marqués : 38 % pour les hommes seuls, 42 % pour les femmes seules, 39 % pour les familles monoparentales. L'Insee note en revanche qu'« environ sept couples (avec ou sans enfant) sur dix allouent moins de 34 % de leurs revenus au loyer ».

Ces niveaux éclairent les tensions à la location, y compris là où les studios basculent vers la vente. L'étude signale que données publiques et privées donnent lieu à des interprétations divergentes sur l'encadrement des loyers, un sujet sur lequel les taux de dépassement varient fortement selon la source.

Ce que montrent les données de marché les plus récentes

Les données de l'OLAP pour l'agglomération parisienne et le locatif vide dessinent, elles, une progression plus lente mais continue. Les loyers médians de l'ensemble des locataires sont passés de 18,3 euros au mètre carré en 2014 à 20,8 euros en 2025, soit 13,7 %, à un rythme annuel moyen de 1,2 %.

• Loyers des nouveaux emménagés, soit les données de marché : de 19,2 à 22,5 euros le mètre carré, soit 17,4 %, à un rythme annuel moyen de 1,5 %.
• Paris en 2025 : 27,3 euros le mètre carré pour l'ensemble des locataires, contre 18,3 euros dans le reste de l'agglomération.
• L'écart entre Paris et le reste de l'agglomération atteint 9 euros au mètre carré en 2025, contre 6,9 euros en 2014.

La relocation progresse donc plus vite que le stock. Un bailleur qui a prévu une clause de révision reste, lui, tenu par l'indice de référence des loyers, qui progresse de 1,15 % au deuxième trimestre 2026.

Les aides au logement, variable décisive dans le parc privé

Sur l'ensemble des locataires du privé, les aides pèsent peu : en 2020, le taux d'effort net médian est inférieur de 2 points au taux brut en location vide (22,7 % contre 24,8 %). Le constat change pour les seuls bénéficiaires : l'étude relève un gain de 15 à 20 points, le taux passant de 45,5 % à 25,5 % en vide et de 39,4 % à 25,2 % en meublé.

Une étude de l'Apur et de la Ctrad, citée par la chronique, comptabilise en 2024, dans la Métropole du Grand Paris, 68 000 ménages du parc privé hors étudiants dont le taux d'effort net dépasse 40 % même après les aides, soit 46 % des bénéficiaires. Sans les aides, ils seraient 78 %. Un poids qui mérite d'être connu des bailleurs, d'autant que le parc privé accueille des ménages qui, ailleurs, relèveraient d'un logement HLM, dont notre fiche rappelle la définition.

Les auteurs restent prudents dans leur conclusion : « Les données disponibles tendent à montrer que les taux d'effort mesurés pour les locataires franciliens atteignent des niveaux jamais atteints depuis les années 1970 et deviennent difficilement soutenables pour nombre d'entre eux. »

Cet article présente des données statistiques régionales à titre d'information. Les taux d'effort cités sont des médianes ou des valeurs par quartile et ne préjugent pas de votre situation. Pour un conseil adapté, rapprochez-vous d'une ADIL.