Location d’une chambre chez soi : l’exonération d’impôt sur le revenu s’arrête au 31 décembre 2026

Les propriétaires qui louent une chambre meublée dans leur résidence principale ne paient aucun impôt sur le revenu sur ces loyers. Ce régime porte sa propre date de péremption : l'article 35 bis du code général des impôts la fixe au 31 décembre 2026.

La mise à jour du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) du 19 août 2026 reprend cette échéance sans annoncer de prolongation. Elle publie au passage les plafonds de loyer retenus pour 2026 : 215 euros par mètre carré et par an en Île-de-France, 159 euros dans les autres régions. Ces montants ne sont pas des plafonds légaux, mais une tolérance de l'administration fiscale.

Une exonération que la loi elle-même a datée

Le I de l'article 35 bis du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 31 décembre 2023, est explicite : « Les personnes qui louent ou sous-louent jusqu'au 31 décembre 2026 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire, dès lors qu'il justifie d'un contrat conclu en application du 3° de l'article L. 1242-2 du code du travail, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables. »

Trois conditions doivent être réunies en même temps : la pièce se situe dans l'habitation principale du bailleur, elle sert de résidence principale au locataire (ou de résidence temporaire s'il justifie d'un contrat de travail saisonnier), et le loyer reste raisonnable. La seule dérogation vise le contrat saisonnier : le bail mobilité n'y figure pas. Mieux vaut donc revoir ce que recouvre la notion de résidence principale, car elle commande l'ensemble du dispositif.

Le BOFiP ajoute une précision qui exclut beaucoup de configurations : la pièce louée ne doit pas « être regardée comme constitutive de logements indépendants de l'habitation principale ». Un studio aménagé avec entrée séparée et compteurs distincts sort du régime.

215 euros le mètre carré en Île-de-France, 159 euros ailleurs

La condition de loyer « raisonnable » n'a pas de définition légale chiffrée. L'administration publie deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, réévalués chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l'année précédente. Le BOFiP est clair sur leur portée : « La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l'administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l'administration fiscale. »

La progression de 2026 est la plus faible de la série récente. Rapportés au mois, les 215 euros représentent environ 17,90 euros par mètre carré et les 159 euros environ 13,25 euros (calculs Koliving à partir des montants publiés).

Dépasser ces montants ne rend pas l'exonération caduque, puisqu'ils sont indicatifs, mais le bailleur perd la sécurité qu'ils procurent et devra démontrer le caractère raisonnable de son loyer. Sur le partage du logement, notre guide de la colocation et de ses règles de bail détaille les points à border.

Le second volet, 760 euros par an pour les chambres d'hôtes

Le II de l'article 35 bis ouvre une seconde exonération, distincte : « A compter du 1er janvier 2001 et jusqu'au 31 décembre 2026, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € par an. »

• Le seuil de 760 euros s'apprécie sur le produit annuel des locations, tous clients confondus.
• Le texte précise que « cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l'article 50-0 », c'est-à-dire avec le régime micro-BIC.
• La même borne du 31 décembre 2026 s'applique à ce second volet.

Cette formule ne se confond pas avec la location de courte durée à des voyageurs sur plateforme, qui obéit à ses propres règles de déclaration et de fiscalité, détaillées dans notre dossier sur la réglementation du meublé de tourisme.

Ce qui se joue au 1er janvier 2027

L'actualité BOFiP du 19 août 2026, signée par l'adjointe au directeur de la législation fiscale, reprend la borne du 31 décembre 2026 pour les deux volets du dispositif, sans mentionner de prorogation. À ce jour, la version en vigueur de l'article 35 bis sur Légifrance conserve cette date. Seule une nouvelle disposition législative pourrait la repousser.

Sans exonération, ces loyers rejoignent le sort commun de la location meublée. La même actualité BOFiP indique que « pour les revenus perçus à compter de l'année 2026, l'ensemble des activités de location en meublé relève du seuil de chiffre d'affaires de 83 600 € et d'un abattement de 50 %, à l'exception des activités de location de meublés touristiques non classés qui bénéficient d'un seuil de 15 000 € de chiffre d'affaires et d'un abattement de 30 % ». Ces seuils « s'appliquent pour la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028 » : ils ne bougeront pas pendant trois ans.

L'écart entre exonération totale et imposition au micro-BIC n'a rien d'anecdotique. Les propriétaires concernés ont quatre mois pour arbitrer, en tenant compte de leur situation fiscale globale avant que la bascule ne devienne automatique au 1er janvier 2027.

Cet article décrit le droit applicable au 6 septembre 2026 et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation dépend de la configuration du logement, du statut du locataire et du montant des loyers, et peut appeler l'avis d'un professionnel. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.