Encadrement des loyers : Marseille et Annemasse rejoignent le dispositif en 2026

C'est un tournant pour des centaines de milliers de locataires et de bailleurs. En 2026, l'encadrement des loyers s'étend : Marseille et l'agglomération d'Annemasse rejoignent le dispositif qui plafonne déjà les loyers dans près de 1 150 communes, de Paris à Bordeaux. Une nouvelle qui rebat les cartes dans deux zones parmi les plus tendues de France.

Reconduit par décret jusqu'au 31 juillet 2026, le mécanisme fixe un loyer maximal à ne pas dépasser, sous peine de sanctions. Voici ce que ça change concrètement, qui est concerné, et ce que risque un propriétaire qui loue trop cher.

Ce qui change en 2026

Jusqu'ici, l'encadrement des loyers concernait une liste de grandes agglomérations volontaires. En 2026, cette liste s'élargit avec l'arrivée de Marseille et de l'agglomération d'Annemasse, deux marchés sous forte pression où les loyers ont fortement progressé ces dernières années. Concrètement, dans ces zones, un propriétaire ne pourra plus fixer librement le loyer d'un logement mis en location ou remis en location.

Le dispositif, expérimental, a par ailleurs été prolongé par décret jusqu'au 31 juillet 2026, le temps que le législateur décide de sa pérennisation. Il coexiste avec l'encadrement « classique » (blocage à la relocation) applicable dans l'ensemble des zones tendues.

Comment fonctionne le plafond

Dans une commune encadrée, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (le plafond) et un loyer de référence minoré, exprimés en euros par mètre carré, selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.

Le loyer de base d'un bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste possible, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation ; il doit être justifié et peut être contesté par le locataire.

Ce que risque un propriétaire

• Une mise en demeure de la préfecture de mettre le loyer en conformité.
• La restitution au locataire du trop-perçu depuis le début du bail.
• Une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

Le locataire dispose de recours simples : il peut demander la diminution du loyer, y compris en cours de bail, et saisir la commission de conciliation puis le juge. Pour les investisseurs, mieux vaut donc intégrer ce paramètre en amont : notre référentiel du rendement locatif par ville aide à mesurer l'impact sur la rentabilité.

Bailleurs : comment s'adapter

Louer dans une ville encadrée n'a rien de rédhibitoire, mais impose de la méthode : vérifier l'arrêté préfectoral en vigueur, calculer le loyer de référence majoré applicable au logement, et documenter tout complément de loyer. Un bien rénové, bien situé et bien géré conserve tout son intérêt patrimonial. Pour bâtir un projet solide, consultez notre guide sur l'investissement immobilier locatif.

Cet article a une vocation informative. Vérifiez l'arrêté préfectoral applicable à votre commune et à votre logement avant de fixer un loyer.