DPE : 850 000 logements quittent les passoires, le loyer reste gelé jusqu’au renouvellement du bail

Le ministère de la Ville et du Logement a tranché. Dans une réponse publiée au Journal officiel du 11 août 2026, il confirme que les 850 000 logements sortis des classes F ou G par le seul changement de calcul du diagnostic de performance énergétique ne rouvrent pas la porte à une hausse de loyer immédiate. Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 24 août 2022, le gel reste applicable.

La réponse vise la question écrite n° 12551 de la députée Léa Balage El Mariky, publiée le 3 février 2026. Celle-ci s'inquiétait d'un effet d'aubaine réglementaire : depuis l'arrêté du 13 août 2025, entré en vigueur le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire a été abaissé, ce qui reclasse automatiquement en E des logements chauffés à l'électricité, sans qu'aucun travail d'amélioration énergétique ait été réalisé.

Ce que dit exactement la réponse du ministère

Le ministère rappelle d'abord le fondement du gel : pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés à compter du 24 août 2022, un classement F ou G exclut tout mécanisme de réévaluation du loyer, en application de l'article 159 de la loi Climat et résilience, qui modifie les articles 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. La conséquence est écrite noir sur blanc : « la révision du loyer en cours de bail n'est donc pas possible, même si le logement n'est plus une passoire ».

Autrement dit, le reclassement administratif ne remet pas le compteur à zéro pendant la durée du contrat. Un bailleur qui détient aujourd'hui un logement passé de F à E par le nouveau calcul ne peut pas appliquer l'indice de référence des loyers à son locataire en place. Le point intéresse directement tous ceux qui suivent les règles applicables au DPE et à la location, puisque le reclassement ne produit ici aucun effet sur le loyer.

Renouvellement ou reconduction tacite, la nuance qui décide de tout

Le ministère ouvre une seule fenêtre, et elle est étroite. Le loyer « pourra être révisé à l'occasion du renouvellement du contrat (mais pas en cas de reconduction tacite) », sur la base de l'attestation de changement d'étiquette ou d'un nouveau DPE valide prouvant que le logement n'est ni F ni G. Cette attestation devra être annexée au DPE initial, qui doit lui-même être en cours de validité.

La distinction est exigeante, car elle oblige à qualifier précisément ce qui se passe à l'échéance du contrat : la réponse ministérielle exclut expressément la révision en cas de reconduction tacite. Le calendrier du bail commande donc la hausse, comme il commande déjà le calcul de la révision à partir de l'IRL du deuxième trimestre 2026.

L'attestation gratuite de l'Ademe, mode d'emploi

Le ministère confirme que les DPE déjà réalisés restent valables pendant dix ans et peuvent être utilisés tels quels. Mais comme le nouveau mode de calcul peut, dans certains cas, améliorer le classement, il est possible de mettre à jour son DPE sans le faire refaire par un professionnel.

• Les personnes disposant déjà d'un DPE à la date du 1er janvier 2026 peuvent télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr, en saisissant le numéro du DPE.
• L'attestation remplace l'étiquette du DPE et conserve la même durée de validité que le diagnostic d'origine.
• Elle peut être utilisée notamment lors d'une transaction immobilière ou d'une mise en location.
• Elle doit être annexée au DPE initial, lequel doit être en cours de validité.

La synthèse de la consultation publique menée sur le projet d'arrêté indiquait déjà, dans sa présentation du texte, que l'attestation ne pourrait pas être utilisée dans le cadre d'un contrat de location en cours. La réponse du 11 août 2026 en tire la conséquence pratique sur le loyer. Pour un investisseur qui vise un bien encore classé F ou G au moment de l'achat, l'écart entre l'étiquette administrative et les travaux réels reste donc entier.

850 000 logements, et un débat sur l'effet d'aubaine

Le chiffre de 850 000 logements n'est pas une estimation de presse. L'administration l'avait avancé la première, dans sa réponse à la consultation publique sur le projet d'arrêté, en écrivant que l'évolution du coefficient conduirait à la sortie du statut de passoire énergétique d'un nombre de logements estimé à 850 000, « sans modification physique réelle des bâtiments ni réduction immédiate de leurs consommations ». La députée a repris ce chiffre dans sa question.

Léa Balage El Mariky y voyait un effet d'aubaine réglementaire, en décalage avec l'objectif du législateur, et demandait des mesures transitoires. La réponse ne reprend pas ce terme. Elle défend un rééquilibrage entre les deux objectifs de la politique de rénovation, la baisse des consommations et celle des émissions de gaz à effet de serre, traduits dans le DPE par une double étiquette énergie et carbone, le classement correspondant à la plus mauvaise des deux. Aucune mesure transitoire n'y est annoncée. Une lecture à garder en tête à côté des autres évolutions du diagnostic, comme les nouvelles informations qui devront y figurer au 1er janvier 2027.

Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles de révision du loyer dépendent de la date et de la nature de votre bail : rapprochez-vous d'une agence départementale d'information sur le logement (ADIL) avant toute démarche. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.