Dispositif Jeanbrun : jusqu’à 12 000 € d’amortissement fiscal par an pour les bailleurs

Depuis le 21 février 2026, les propriétaires qui achètent un logement neuf ou fortement réhabilité destiné à la location nue peuvent activer le dispositif Jeanbrun, le nouveau statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. À la clé : un amortissement fiscal déductible des revenus locatifs, plafonné jusqu'à 12 000 euros par an selon le type de loyer pratiqué.

Contrairement au Pinel qu'il remplace, ce nouveau mécanisme ne repose plus sur une réduction d'impôt mais sur une déduction comptable imputée sur les revenus fonciers. À la rentrée, voici comment le statut du bailleur privé s'articule concrètement pour un propriétaire qui envisage d'investir.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le « dispositif Jeanbrun » est le surnom donné au nouveau statut du bailleur privé, du nom du ministre chargé du Logement, Vincent Jeanbrun. Il est inscrit à l'article 47 de la loi de finances pour 2026, qui rétablit dans le code général des impôts (article 31) un mécanisme de déduction au titre de l'amortissement du prix d'acquisition d'un logement mis en location. Ce texte succède au dispositif Pinel, dont la période d'acquisition s'est achevée fin 2024, en changeant de logique : là où le Pinel accordait une réduction d'impôt calculée sur le prix du bien, le Jeanbrun permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat directement des revenus tirés de l'investissement locatif.

Le dispositif vise les logements situés dans un immeuble collectif, acquis neufs (ou en état futur d'achèvement) ou anciens à condition d'y engager des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Le propriétaire doit s'engager à louer le bien nu, comme résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans, la mise en location devant intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement du logement ou son acquisition. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré.

Comment fonctionne l'amortissement fiscal ?

La loi fixe forfaitairement la valeur du foncier, non amortissable, à 20 % du prix d'acquisition net de frais. Le bailleur peut donc amortir 80 % du prix du bien. Le taux annuel de cet amortissement dépend à la fois de la nature du logement (neuf ou ancien réhabilité) et du type de loyer pratiqué :

Autrement dit, la fourchette réelle du dispositif s'étend de 3 % (logement ancien loué en intermédiaire) à 5,5 % (logement neuf loué en très social), et non uniquement de 3,5 % à 5,5 % comme le laissent parfois entendre certaines présentations commerciales, qui ne retiennent que le cas du neuf. Cet amortissement se cumule, année après année, sans pouvoir dépasser la valeur hors foncier du bien.

Quels sont les plafonds de loyer et de déduction ?

Le bailleur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire, appréciés à la date de signature du bail : pour la location intermédiaire, ce sont les plafonds de l'ex-dispositif Pinel qui s'appliquent ; pour la location sociale ou très sociale, ce sont ceux du dispositif Loc'Avantages. Ces plafonds varient selon la localisation du logement, mais la loi ne réserve pas l'accès au dispositif aux seules zones tendues : contrairement au Pinel, il n'existe pas de zonage d'éligibilité qui exclurait certains territoires à l'entrée.

Le montant total déductible au titre de l'amortissement est lui aussi plafonné chaque année, par foyer fiscal :

• 8 000 € par an pour un logement loué en intermédiaire ;
• 10 000 € par an dès lors qu'au moins 50 % des revenus concernés proviennent d'un logement loué en social ;
• 12 000 € par an dès lors qu'au moins 50 % des revenus concernés proviennent d'un logement loué en très social.

À ces déductions s'ajoutent l'ensemble des charges liées à la location (intérêts d'emprunt, taxe foncière, coût des travaux). Si ces charges dépassent les revenus locatifs, le déficit foncier ainsi créé reste imputable sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an.

En quoi le Jeanbrun diffère-t-il du Pinel ?

Le changement de nature de l'avantage fiscal est le point le plus structurant. Le Pinel réduisait directement l'impôt à payer, dans la limite d'un plafond de prix au mètre carré et d'un engagement de location longue durée de 6, 9 ou 12 ans au choix. Le Jeanbrun, lui, déduit une fraction du prix d'achat des revenus locatifs imposables, ce qui rapproche son fonctionnement de la logique d'un amortissement comptable classique, plus proche de ce que connaissent les loueurs en meublé. L'engagement de location est fixé uniformément à 9 ans, sans option de durée plus courte ou plus longue, et il devient irrévocable dès l'option exercée dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition du bien.

Autre différence notable : le dispositif Jeanbrun ne pose pas de condition de ressources pour le propriétaire qui investit, il est ouvert à tout contribuable. Seules les ressources du locataire sont plafonnées, comme c'était déjà le cas avec le Pinel.

Comment activer le dispositif à la déclaration de revenus ?

Pour les propriétaires qui ont finalisé un achat cet été ou qui s'apprêtent à signer d'ici la fin de l'année, l'option pour le dispositif Jeanbrun se formalise lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle doit être accompagnée de l'engagement de location du propriétaire. Cette option, une fois exercée, est irrévocable pour le bien concerné : mieux vaut donc avoir vérifié en amont sa capacité à respecter les plafonds de loyer et de ressources sur toute la durée de l'engagement.

En cas de non-respect d'un engagement (vente anticipée, dépassement des plafonds de loyer), l'avantage fiscal est remis en cause : les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu foncier de l'année de la rupture, avec un étalement de l'imposition sur le nombre d'années concernées.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les conditions d'application du dispositif Jeanbrun dépendent de la situation individuelle de chaque propriétaire : avant toute décision d'investissement, il est recommandé de vérifier son éligibilité auprès des textes officiels et de se faire accompagner par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.