Investissement locatif : le dispositif Jeanbrun étendu à l’ancien, un pari qui se joue au Sénat

C'est le grand pari fiscal de l'année pour les bailleurs. Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel, veut relancer l'investissement locatif, y compris dans l'ancien à rénover. Mais à peine lancé, son volet « ancien » est jugé trop rigide par les professionnels, qui préviennent : sans un assouplissement au Sénat, la mesure risque le fiasco.

Amortissement, fin du zonage, conditions de travaux : voici ce que prévoit ce nouveau cadre, pourquoi son application à l'ancien coince, et ce que le Parlement pourrait encore changer.

Le Jeanbrun, comment ça marche

Entré en vigueur le 21 février 2026 et ouvert jusqu'à fin 2028, le dispositif rompt avec la logique du Pinel. Fini la réduction d'impôt directe : place à un mécanisme d'amortissement. L'investisseur peut déduire chaque année de 3,5 % à 5,5 % de la valeur du bien de ses revenus fonciers, en contrepartie d'un engagement de location. Le plafond de déficit foncier imputable est par ailleurs relevé, jusqu'à 21 400 € dans certains cas.

Surtout, le zonage disparaît : là où le Pinel se limitait aux zones tendues, le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire. L'objectif affiché est ambitieux : relancer la production et la remise sur le marché de logements locatifs privés.

Le volet 'ancien' : l'ambition et le blocage

La nouveauté qui fait débat, c'est l'extension du mécanisme à l'ancien avec travaux. L'idée est séduisante : inciter les investisseurs à acheter un logement dégradé, à le rénover énergétiquement, puis à le louer, en amortissant à la fois le bien et les travaux. De quoi remettre des passoires thermiques sur le marché tout en créant de l'offre locative.

Mais dans sa version actuelle, les conditions sont jugées dissuasives : exigences de travaux, plafonds de déduction serrés et complexité du montage. Plusieurs experts, dont le spécialiste Henry Buzy-Cazaux, alertent sur le risque que le dispositif reste lettre morte dans l'ancien si le curseur n'est pas ajusté.

Ce que le Sénat pourrait changer

Le sort du dispositif se joue en partie au Parlement. Le Sénat a déjà plafonné la base déductible, une mesure de prudence budgétaire, mais qui limite l'attractivité pour les gros investisseurs. Le débat porte désormais sur un possible relèvement de ce plafond et un assouplissement des conditions dans l'ancien, réclamés par les fédérations professionnelles.

Pour un investisseur, la prudence reste donc de mise : le cadre est récent et encore susceptible d'évoluer. Notre analyse du statut du bailleur privé détaille les limites de ce type de dispositif.

Faut-il s'y intéresser maintenant

Le Jeanbrun peut redevenir un levier intéressant, à condition de raisonner sur le rendement réel, et non sur le seul avantage fiscal. Trois paramètres restent décisifs : le coût du financement, la performance énergétique visée après travaux, et le prix d'achat du bien.

Avant de vous lancer, mesurez le coût du crédit avec notre pilier sur le crédit immobilier, évaluez le potentiel de rénovation via notre guide sur le DPE, et objectivez le prix du bien ancien avec notre outil d'estimation ImmoScan.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal. Le dispositif Jeanbrun est récent et ses modalités peuvent encore évoluer au cours de la navette parlementaire.