Vente HLM : le décret du 25 août ouvre l’amortissement, plafonné à 8 000 euros par an, aux acquéreurs bailleurs

Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 28 août et entré en vigueur le 29, autorise les organismes HLM à vendre les logements qu'ils produisent en vue de la vente à des particuliers qui les mettront en location sous le régime d'amortissement créé par la loi de finances pour 2026. Il ouvre à ces acquéreurs une déduction plafonnée à 8 000 euros par an et par foyer fiscal.

Le texte tient en deux lignes, mais il comble un vide laissé par la fin du Pinel. Jusqu'ici, un tel logement ne pouvait être cédé à un investisseur que s'il le louait sous Pinel ou sous Loc'Avantages. Le premier ayant disparu, il ne restait que la voie Loc'Avantages.

Ce que le décret change, mot pour mot

L'article 1er du décret modifie le I de l'article D. 443-34 du code de la construction et de l'habitation. Il ajoute à la fin du premier alinéa les mots « ou des i et j du 1° du I de l'article 31 du même code. », et supprime le second alinéa, qui visait le Pinel. La notice nomme le dispositif « Relance logement ». Ni « statut du bailleur privé » ni l'expression « loi Jeanbrun » ne figurent dans le décret, où le nom n'apparaît que comme celui du ministre signataire, ni dans l'article 31 du code général des impôts.

Le périmètre est plus étroit qu'il n'y paraît. L'article D. 443-34 ne vise pas le patrimoine locatif social existant : il vise les logements « produits » par les organismes en vue de la vente. Nous avions présenté le mécanisme fiscal lors de sa création, dans notre article sur le dispositif qui déduit une part du prix d'acquisition.

Les chiffres du dispositif, tels que les fixe l'article 31

Le i concerne les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement. Le j vise ceux qui font ou ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf, ou pour lesquels les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition, et qui satisfont les critères d'une réhabilitation lourde au sens du deuxième alinéa du b du 7° du II de l'article 150 U. Dans les deux cas, l'amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, « lequel est estimé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais ».

Le plafond annuel est commun aux deux régimes : « La somme des déductions au titre des amortissements prévus au présent i et au j ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. » Il est majoré de 2 000 ou 4 000 euros lorsqu'au moins la moitié des revenus bruts issus des logements concernés relève respectivement de la location sociale ou très sociale. Pour situer ce régime parmi les autres, notre guide de l'investissement immobilier locatif détaille les autres régimes disponibles.

Les conditions qui referment une partie de la porte

La première tient au bâti. Le i exige un bien situé en France, « dans un bâtiment d'habitation collectif au sens du 6° de l'article L. 111-1 » du code de la construction et de l'habitation, et le j pose la même exigence. Les maisons individuelles sont hors champ.

La seconde tient au bail. L'option, irrévocable pour le logement considéré, comporte l'engagement de louer « le logement nu à usage d'habitation principale, de manière effective et continue », à une personne extérieure au foyer fiscal et qui n'est ni un parent ni un allié jusqu'au deuxième degré inclus. Le meublé, la location saisonnière et la location à un enfant sont donc exclus, et des plafonds de loyer et de ressources s'appliquent.

Deux durées méritent d'être distinguées. L'engagement de location est de neuf ans au minimum. La durée d'amortissement, elle, est bien plus longue : le texte plafonne le cumul des déductions à « la valeur hors foncier du prix d'acquisition », soit l'assiette de 80 % du tableau ci-dessus, que même le taux maximal de 5,5 % met une quinzaine d'années à épuiser.

Ne pas confondre avec la vente du parc social existant

Le décret ne touche pas au régime de cession du patrimoine locatif, qui relève de l'article L. 443-11, beaucoup plus fermé : « Un logement occupé ne peut être vendu qu'à son locataire, s'il occupe le logement depuis au moins deux ans. » Un investisseur personne physique ne peut donc pas acheter un logement social occupé. Deux dérogations existent : la vente, à la demande du locataire présent depuis au moins deux ans, à son conjoint, ou à ses ascendants et descendants s'ils ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés par l'administration ; et la vente à des personnes morales de droit privé des logements sous plafonds de ressources PLS détenus par l'organisme depuis plus de quinze ans. Pour les logements vacants, l'article place les locataires du parc social du département devant toute autre personne physique.

Ce second marché reste modeste. Le Panorama du logement social 2025 de l'ANCOLS recense « 11 000 ventes en 2023 » et note que « seule environ une vente sur deux à des personnes physiques est faite au profit du locataire du logement ou à une personne vivant dans le parc social ». Pour comprendre le fonctionnement de ce parc, voir notre fiche sur le logement HLM.

Cet article présente un dispositif fiscal et réglementaire à la date du 29 août 2026. Il ne constitue ni un conseil en investissement ni une consultation fiscale. Le rendement d'une opération dépend du prix payé, du régime d'imposition du foyer et des plafonds applicables à la commune. Faites valider votre situation par un professionnel.