Complément de loyer : neuf caractéristiques du logement l’interdisent, un DPE périmé n’en fait pas partie

Dans les villes qui encadrent le niveau des loyers, le complément de loyer est l'un des points les plus discutés du bail. Un article publié le 2 septembre 2026 par PAP.fr, signé par une juriste, affirme qu'un diagnostic de performance énergétique périmé le rendrait « réputé non écrit » et « nul de plein droit ». Cette règle ne figure pas dans le texte.

Ce que la loi prévoit est différent : neuf caractéristiques du logement interdisent tout complément, dont la classe F ou G. Et la contestation obéit à une procédure encadrée, avec un délai de trois mois et un passage par la commission départementale de conciliation.

Les neuf caractéristiques qui interdisent tout complément

Le régime figure au III de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, modifié par la loi du 16 août 2022 sur le pouvoir d'achat et en vigueur depuis le 24 août 2022. Le principe reste large : un complément peut être appliqué « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ». Son montant et les caractéristiques qui le justifient figurent au contrat, et le texte pose une autre borne : « Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. »

Mais le texte ferme la porte dans neuf hypothèses. Il énonce : « Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes », puis les énumère. L'ANIL, à jour au 23 juillet 2026, en énumère dix : elle ajoute des problèmes d'isolation thermique des murs ou du toit, absents de la version consolidée de l'article 140. Nous nous en tenons au texte.

C'est donc l'état du logement qui est visé, un point à intégrer en amont par ceux qui construisent un investissement locatif.

La contestation : trois mois, une conciliation, puis le juge

La procédure se déroule en deux temps. D'abord la conciliation : « Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi ». Ensuite, « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

Ensuite le juge, mais pas directement : « En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. » Le texte ajoute : « La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge ».

Sur les effets : « Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail. » Le point de départ peut donc différer de la signature.

Ce que le texte ne dit pas sur le diagnostic

L'article 140 ne mentionne nulle part le diagnostic de performance énergétique, sa durée de validité, ni la sanction du « réputé non écrit ». Ce qu'il ouvre au locataire, c'est « une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer », après conciliation. La condition qu'il pose porte sur l'état du logement, « un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Côté jurisprudence, l'arrêt du 12 février 2026 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-20.958) rejette le pourvoi d'une société bailleresse, notamment parce que le contrat de bail écrit ne prévoyait pas de complément de loyer. La performance énergétique n'y est pas évoquée. Rendue en formation restreinte, la décision n'est pas publiée au Bulletin.

Le diagnostic reste obligatoire par ailleurs : l'article 3-3 l'inclut dans le dossier de diagnostic technique « annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement ». Sa validité est de dix ans : les diagnostics de 2013 à 2017 étaient valides jusqu'au 31 décembre 2022, ceux de 2018 à juin 2021 jusqu'au 31 décembre 2024. Enfin, l'article 6 fixe le niveau de décence, hors outre-mer où le calendrier est décalé, « A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F », puis la classe E à compter du 1er janvier 2028 et la classe D à compter du 1er janvier 2034. Nous avions détaillé l'effet du nouveau calcul sur les logements sortis des passoires. Pour un investisseur, reprendre un bien mal classé suppose d'intégrer la décence et l'interdiction du complément, après avoir vérifié la classe énergétique du logement.

Cet article décrit l'état des textes au 3 septembre 2026 à titre d'information et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles du complément de loyer varient selon les communes et selon les arrêtés préfectoraux en vigueur. Avant de fixer ou de contester un complément, faites vérifier votre situation par l'ADIL de votre département ou par un professionnel du droit. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.