Neuf appartements vendus sans diagnostics : la Cour de cassation rappelle le notaire à son devoir de conseil

Acheter un immeuble déjà loué en renonçant aux diagnostics techniques n'engage pas seulement le vendeur. Dans un arrêt du 11 mars 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait écarté la responsabilité du notaire, dans une affaire portant sur l'usufruit d'un ensemble de neuf appartements dont huit étaient loués au jour de la vente.

Le point tranché intéresse directement les investisseurs : le notaire ne remplit pas son devoir de conseil en se bornant à rappeler les conséquences de l'absence de diagnostics sur la garantie des vices cachés. Il doit aussi alerter l'acquéreur sur le risque qu'il encourt, non pas comme acheteur, mais comme futur bailleur des logements occupés.

Ce que la cour d'appel avait jugé suffisant

Une société civile immobilière avait acquis l'usufruit d'un immeuble à usage d'habitation dont huit des neuf appartements étaient loués. Les parties, vendeur et acquéreur, s'étaient entendues pour ne pas faire établir les diagnostics techniques. Plusieurs années plus tard, un locataire s'est plaint de désordres affectant son logement. Les diagnostics alors réalisés ont révélé la présence de plomb et d'amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques. La société s'est retournée contre le notaire rédacteur de l'acte.

La cour d'appel avait écarté cette responsabilité en s'appuyant sur le contenu même de l'acte de vente. Celui-ci mentionnait qu'aucun état concernant l'amiante, le plomb et la conformité des installations électriques n'avait été établi, conformément à la volonté des parties, et que le notaire avait rappelé les conséquences de cette absence, à savoir l'application des dispositions du code civil en matière de vices cachés. L'acte précisait par ailleurs que le vendeur renonçait à produire un état parasitaire, en déclarant avoir été averti qu'il ne pourrait pas s'exonérer de la garantie des vices cachés en cas de présence de termites.

L'acte documente l'information donnée aux deux parties sur les vices cachés, mais pas l'avertissement spécifique sur le risque encouru par l'acquéreur en qualité de bailleur. Un investisseur qui prépare un achat locatif a donc intérêt à relire ces clauses avec cette grille de lecture.

Le risque que le notaire aurait dû nommer

La Haute juridiction casse cette analyse. Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. Or il ne résultait pas des énonciations de l'acte que le notaire avait précisément appelé l'attention de la société acquéreuse et bailleresse sur le risque de voir sa responsabilité engagée, en sa qualité de bailleresse, en cas de découverte d'amiante, de plomb ou de parasites et de non-conformité des installations électriques.

Le Journal de l'Agence résume ainsi l'obligation manquée : le notaire « devait également attirer [l']attention [de l'acquéreur] sur un risque bien précis : en devenant bailleur de plusieurs logements, [l'acquéreur] pouvait voir sa responsabilité engagée en cas de découverte d'amiante, de plomb, de parasites ou encore d'installations électriques non conformes ».

La distinction est décisive. Le régime des vices cachés organise les rapports entre vendeur et acheteur. Il ne dit rien de ceux qui lient le nouveau propriétaire à ses locataires. Informer l'acquéreur du premier ne l'informe pas du second.

Pourquoi l'usufruitier est en première ligne

Un élément propre à cette affaire mérite d'être souligné : l'acquéreur n'achetait pas la pleine propriété, mais l'usufruit. Or, en cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui a la qualité de bailleur, en vertu de son droit de jouissance sur le bien. L'article 595 du code civil autorise l'usufruitier à donner le bien à bail ; pour un immeuble d'habitation, c'est donc lui qui répond des obligations du bailleur.

Le montage en démembrement est fréquent dans l'investissement immobilier. Il ne met pas l'investisseur à l'abri.

Ce que dit le texte sur l'absence de diagnostics

Le cadre légal est posé par le code de la construction et de l'habitation. Le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique, de certains des documents qui le composent en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Il faut lire cette décision pour ce qu'elle est : une cassation, non une condamnation. L'affaire retourne devant une cour d'appel, qui devra rejuger la responsabilité du notaire. Ce qui est acquis, en revanche, c'est le standard d'information désormais exigé, à intégrer dans la préparation de son achat.

Trois réflexes avant de signer sur du locatif occupé

• Ne pas accepter une renonciation collective aux diagnostics sans avoir mesuré ce que l'on encourt comme bailleur, et pas seulement comme acheteur.
• Demander que l'acte mentionne expressément le risque encouru en qualité de bailleur : dans cette affaire, c'est l'absence de cette mention dans l'acte qui a fait tomber le raisonnement de la cour d'appel.
• Faire réaliser les diagnostics manquants avant la mise en location, même lorsque la vente s'en est dispensée, en particulier sur les immeubles anciens.

L'économie réalisée en renonçant aux diagnostics est sans commune mesure avec le coût d'un contentieux locatif. Le raisonnement rejoint celui qui s'applique à l'achat d'un logement énergétiquement dégradé, où le prix d'appel masque souvent une facture de remise en état.

Cet article présente la portée d'une décision de justice et le cadre légal applicable au dossier de diagnostic technique. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit sur une situation particulière. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.