{"version":"1.1","schema_version":"1.1.0","plugin_version":"1.1.2","url":"https://www.koliving.fr/cassation-notaire-diagnostics-immeuble-loue-2026/","llm_html_url":"https://www.koliving.fr/cassation-notaire-diagnostics-immeuble-loue-2026/llm","llm_json_url":"https://www.koliving.fr/cassation-notaire-diagnostics-immeuble-loue-2026/llm.json","manifest_url":"https://www.koliving.fr/llm-endpoints-manifest.json","language":"fr-FR","locale":"fr_FR","title":"Neuf appartements vendus sans diagnostics : la Cour de cassation rappelle le notaire à son devoir de conseil","site":{"name":"Koliving","url":"https://www.koliving.fr/"},"author":{"id":6,"name":"Denis Chatelin","url":"https://www.koliving.fr/author/denis-chatelin/"},"published_at":"2026-08-19T03:51:00+00:00","modified_at":"2026-08-19T02:53:35+00:00","word_count":1482,"reading_time_seconds":445,"summary":"Acheter un immeuble déjà loué en renonçant aux diagnostics techniques n’engage pas seulement le vendeur. Dans un arrêt du 11 mars 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait écarté la responsabilité du notaire, dans une affaire portant sur l’usufruit d’un ensemble de neuf appartements dont ... Lire plus","summary_points":["Acheter un immeuble déjà loué en renonçant aux diagnostics techniques n’engage pas seulement le vendeur.","Dans un arrêt du 11 mars 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait écarté la responsabilité du notaire, dans une affaire portant sur l’usufruit d’un ensemble de neuf appartements dont huit étaient loués au jour de la vente.Le point tranché intéresse directement les investisseurs : le notaire ne remplit pas son devoir de conseil en se bornant à rappeler les conséquences de l’absence de diagnostics sur la garantie des vices cachés.","Il doit aussi alerter l’acquéreur sur le risque qu’il encourt, non pas comme acheteur, mais comme futur bailleur des logements occupés.En brefL’arrêt a été rendu le 11 mars 2026 par la première chambre civile de la Cour de cassation, sous le pourvoi n° 24-20.656.L’affaire porte sur la vente de l’usufruit d’un immeuble d’habitation de neuf appartements, dont huit faisaient l’objet de baux en cours.Les parties avaient choisi de ne pas faire réaliser les diagnostics amiante, plomb, termites et électricité.Des désordres signalés par un locataire ont révélé, plusieurs années après, la présence de plomb et d’amiante et une installation électrique non conforme.La décision de la cour d’appel qui avait écarté la responsabilité du notaire est cassée : l’affaire devra être rejugée.Ce que la cour d’appel avait jugé suffisantUne société civile immobilière avait acquis l’usufruit d’un immeuble à usage d’habitation dont huit des neuf appartements étaient loués.","Les parties, vendeur et acquéreur, s’étaient entendues pour ne pas faire établir les diagnostics techniques."],"topics":["Acheter un bien","Actualité","Investisseur"],"entities":["Investissement locatif","Notaire","Usufruit"],"entities_metadata":[{"id":518,"name":"Investissement locatif","slug":"investissement-locatif","taxonomy":"post_tag","count":6,"url":"https://www.koliving.fr/sujet/investissement-locatif/"},{"id":133,"name":"Notaire","slug":"notaire","taxonomy":"post_tag","count":44,"url":"https://www.koliving.fr/sujet/notaire/"},{"id":161,"name":"Usufruit","slug":"usufruit","taxonomy":"post_tag","count":10,"url":"https://www.koliving.fr/sujet/usufruit/"},{"id":204,"name":"Acheter un bien","slug":"acheter","taxonomy":"category","count":179,"url":"https://www.koliving.fr/acheter/"},{"id":1,"name":"Actualité","slug":"actualite","taxonomy":"category","count":603,"url":"https://www.koliving.fr/actualite/"},{"id":19,"name":"Investisseur","slug":"investisseur","taxonomy":"category","count":673,"url":"https://www.koliving.fr/investisseur/"}],"tags":["Acheter un bien","Actualité","Investisseur"],"content_hash":"7bcca329cdd86cdc746846e46a783b6c","plain_text":"Acheter un immeuble déjà loué en renonçant aux diagnostics techniques n’engage pas seulement le vendeur. 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L’acte précisait par ailleurs que le vendeur renonçait à produire un état parasitaire, en déclarant avoir été averti qu’il ne pourrait pas s’exonérer de la garantie des vices cachés en cas de présence de termites.L’acte documente l’information donnée aux deux parties sur les vices cachés, mais pas l’avertissement spécifique sur le risque encouru par l’acquéreur en qualité de bailleur. Un investisseur qui prépare un achat locatif a donc intérêt à relire ces clauses avec cette grille de lecture.Le risque que le notaire aurait dû nommerLa Haute juridiction casse cette analyse. Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. Or il ne résultait pas des énonciations de l’acte que le notaire avait précisément appelé l’attention de la société acquéreuse et bailleresse sur le risque de voir sa responsabilité engagée, en sa qualité de bailleresse, en cas de découverte d’amiante, de plomb ou de parasites et de non-conformité des installations électriques.Le Journal de l’Agence résume ainsi l’obligation manquée : le notaire « devait également attirer [l’]attention [de l’acquéreur] sur un risque bien précis : en devenant bailleur de plusieurs logements, [l’acquéreur] pouvait voir sa responsabilité engagée en cas de découverte d’amiante, de plomb, de parasites ou encore d’installations électriques non conformes ».La distinction est décisive. Le régime des vices cachés organise les rapports entre vendeur et acheteur. Il ne dit rien de ceux qui lient le nouveau propriétaire à ses locataires. Informer l’acquéreur du premier ne l’informe pas du second.Pourquoi l’usufruitier est en première ligneUn élément propre à cette affaire mérite d’être souligné : l’acquéreur n’achetait pas la pleine propriété, mais l’usufruit. Or, en cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui a la qualité de bailleur, en vertu de son droit de jouissance sur le bien. L’article 595 du code civil autorise l’usufruitier à donner le bien à bail ; pour un immeuble d’habitation, c’est donc lui qui répond des obligations du bailleur.Le montage en démembrement est fréquent dans l’investissement immobilier. Il ne met pas l’investisseur à l’abri.Ce que dit le texte sur l’absence de diagnosticsLe cadre légal est posé par le code de la construction et de l’habitation. Le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, de certains des documents qui le composent en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.QuiCe que l’absence de diagnostics emporteLe vendeurIl ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondanteL’acquéreur devenu bailleurIl s’expose à voir sa responsabilité recherchée par les locataires en cas de découverte d’un défautLe notaireIl doit avoir appelé l’attention des parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’acteIl faut lire cette décision pour ce qu’elle est : une cassation, non une condamnation. L’affaire retourne devant une cour d’appel, qui devra rejuger la responsabilité du notaire. Ce qui est acquis, en revanche, c’est le standard d’information désormais exigé, à intégrer dans la préparation de son achat.Trois réflexes avant de signer sur du locatif occupéNe pas accepter une renonciation collective aux diagnostics sans avoir mesuré ce que l’on encourt comme bailleur, et pas seulement comme acheteur.Demander que l’acte mentionne expressément le risque encouru en qualité de bailleur : dans cette affaire, c’est l’absence de cette mention dans l’acte qui a fait tomber le raisonnement de la cour d’appel.Faire réaliser les diagnostics manquants avant la mise en location, même lorsque la vente s’en est dispensée, en particulier sur les immeubles anciens.L’économie réalisée en renonçant aux diagnostics est sans commune mesure avec le coût d’un contentieux locatif. Le raisonnement rejoint celui qui s’applique à l’achat d’un logement énergétiquement dégradé, où le prix d’appel masque souvent une facture de remise en état.Ressources et sources :Éditions Francis Lefebvre, Obligation de conseil du notaire en cas de vente de locaux loués sans établissement des diagnostics (28 mai 2026), citant Cass. 1e civ. 11-3-2026 n° 24-20.656 F-DJournal de l’Agence, Absence de diagnostics immobiliers : la responsabilité du notaire peut être engagée (17 août 2026)Légifrance, article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitationLégifrance, section Dossier de diagnostic technique (articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation)Légifrance, article 595 du code civil (droit de l’usufruitier de donner à bail)Cet article présente la portée d’une décision de justice et le cadre légal applicable au dossier de diagnostic technique. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit sur une situation particulière. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.","paragraphs":["Acheter un immeuble déjà loué en renonçant aux diagnostics techniques n’engage pas seulement le vendeur. Dans un arrêt du 11 mars 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait écarté la responsabilité du notaire, dans une affaire portant sur l’usufruit d’un ensemble de neuf appartements dont huit étaient loués au jour de la vente.Le point tranché intéresse directement les investisseurs : le notaire ne remplit pas son devoir de conseil en se bornant à rappeler les conséquences de l’absence de diagnostics sur la garantie des vices cachés. 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Le raisonnement rejoint celui qui s’applique à l’achat d’un logement énergétiquement dégradé, où le prix d’appel masque souvent une facture de remise en état.Ressources et sources :Éditions Francis Lefebvre, Obligation de conseil du notaire en cas de vente de locaux loués sans établissement des diagnostics (28 mai 2026), citant Cass. 1e civ. 11-3-2026 n° 24-20.656 F-DJournal de l’Agence, Absence de diagnostics immobiliers : la responsabilité du notaire peut être engagée (17 août 2026)Légifrance, article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitationLégifrance, section Dossier de diagnostic technique (articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation)Légifrance, article 595 du code civil (droit de l’usufruitier de donner à bail)Cet article présente la portée d’une décision de justice et le cadre légal applicable au dossier de diagnostic technique. 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Acheter un immeuble déjà loué en renonçant aux diagnostics techniques n'engage pas seulement le vendeur. Dans un arrêt du 11 mars 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait écarté la responsabilité du notaire, dans une affaire portant sur l'usufruit d'un ensemble de neuf appartements dont huit étaient loués au jour de la vente.

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Une société civile immobilière avait acquis l'usufruit d'un immeuble à usage d'habitation dont huit des neuf appartements étaient loués. Les parties, vendeur et acquéreur, s'étaient entendues pour ne pas faire établir les diagnostics techniques. Plusieurs années plus tard, un locataire s'est plaint de désordres affectant son logement. Les diagnostics alors réalisés ont révélé la présence de plomb et d'amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques. La société s'est retournée contre le notaire rédacteur de l'acte.

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La cour d'appel avait écarté cette responsabilité en s'appuyant sur le contenu même de l'acte de vente. Celui-ci mentionnait qu'aucun état concernant l'amiante, le plomb et la conformité des installations électriques n'avait été établi, conformément à la volonté des parties, et que le notaire avait rappelé les conséquences de cette absence, à savoir l'application des dispositions du code civil en matière de vices cachés. L'acte précisait par ailleurs que le vendeur renonçait à produire un état parasitaire, en déclarant avoir été averti qu'il ne pourrait pas s'exonérer de la garantie des vices cachés en cas de présence de termites.

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La Haute juridiction casse cette analyse. Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. Or il ne résultait pas des énonciations de l'acte que le notaire avait précisément appelé l'attention de la société acquéreuse et bailleresse sur le risque de voir sa responsabilité engagée, en sa qualité de bailleresse, en cas de découverte d'amiante, de plomb ou de parasites et de non-conformité des installations électriques.

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Le Journal de l'Agence résume ainsi l'obligation manquée : le notaire « devait également attirer [l']attention [de l'acquéreur] sur un risque bien précis : en devenant bailleur de plusieurs logements, [l'acquéreur] pouvait voir sa responsabilité engagée en cas de découverte d'amiante, de plomb, de parasites ou encore d'installations électriques non conformes ».

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Pourquoi l'usufruitier est en première ligne

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Un élément propre à cette affaire mérite d'être souligné : l'acquéreur n'achetait pas la pleine propriété, mais l'usufruit. Or, en cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui a la qualité de bailleur, en vertu de son droit de jouissance sur le bien. L'article 595 du code civil autorise l'usufruitier à donner le bien à bail ; pour un immeuble d'habitation, c'est donc lui qui répond des obligations du bailleur.

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Ce que dit le texte sur l'absence de diagnostics

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Il faut lire cette décision pour ce qu'elle est : une cassation, non une condamnation. L'affaire retourne devant une cour d'appel, qui devra rejuger la responsabilité du notaire. Ce qui est acquis, en revanche, c'est le standard d'information désormais exigé, à intégrer dans la préparation de son achat.

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Trois réflexes avant de signer sur du locatif occupé

"},{"id":"list-20","type":"core/list","heading":"","plain_text":"Ne pas accepter une renonciation collective aux diagnostics sans avoir mesuré ce que l'on encourt comme bailleur, et pas seulement comme acheteur.Demander que l'acte mentionne expressément le risque encouru en qualité de bailleur : dans cette affaire, c'est l'absence de cette mention dans l'acte qui a fait tomber le raisonnement de la cour d'appel.Faire réaliser les diagnostics manquants avant la mise en location, même lorsque la vente s'en est dispensée, en particulier sur les immeubles anciens.","html":""},{"id":"paragraph-21","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"L'économie réalisée en renonçant aux diagnostics est sans commune mesure avec le coût d'un contentieux locatif. Le raisonnement rejoint celui qui s'applique à l'achat d'un logement énergétiquement dégradé, où le prix d'appel masque souvent une facture de remise en état.","html":"

L'économie réalisée en renonçant aux diagnostics est sans commune mesure avec le coût d'un contentieux locatif. Le raisonnement rejoint celui qui s'applique à l'achat d'un logement énergétiquement dégradé, où le prix d'appel masque souvent une facture de remise en état.

"},{"id":"html-22","type":"core/html","heading":"","plain_text":"Ressources et sources :Éditions Francis Lefebvre, Obligation de conseil du notaire en cas de vente de locaux loués sans établissement des diagnostics (28 mai 2026), citant Cass. 1e civ. 11-3-2026 n° 24-20.656 F-DJournal de l'Agence, Absence de diagnostics immobiliers : la responsabilité du notaire peut être engagée (17 août 2026)Légifrance, article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitationLégifrance, section Dossier de diagnostic technique (articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation)Légifrance, article 595 du code civil (droit de l'usufruitier de donner à bail)","html":"
Ressources et sources :
"},{"id":"paragraph-23","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Cet article présente la portée d'une décision de justice et le cadre légal applicable au dossier de diagnostic technique. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit sur une situation particulière. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.","html":"

Cet article présente la portée d'une décision de justice et le cadre légal applicable au dossier de diagnostic technique. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit sur une situation particulière. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.

"}],"sections":[{"id":"paragraph-1","heading":"Paragraph","content":"Acheter un immeuble déjà loué en renonçant aux diagnostics techniques n'engage pas seulement le vendeur. Dans un arrêt du 11 mars 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait écarté la responsabilité du notaire, dans une affaire portant sur l'usufruit d'un ensemble de neuf appartements dont huit étaient loués au jour de la vente."},{"id":"paragraph-2","heading":"Paragraph","content":"Le point tranché intéresse directement les investisseurs : le notaire ne remplit pas son devoir de conseil en se bornant à rappeler les conséquences de l'absence de diagnostics sur la garantie des vices cachés. Il doit aussi alerter l'acquéreur sur le risque qu'il encourt, non pas comme acheteur, mais comme futur bailleur des logements occupés."},{"id":"html-3","heading":"Html","content":"En brefL'arrêt a été rendu le 11 mars 2026 par la première chambre civile de la Cour de cassation, sous le pourvoi n° 24-20.656.L'affaire porte sur la vente de l'usufruit d'un immeuble d'habitation de neuf appartements, dont huit faisaient l'objet de baux en cours.Les parties avaient choisi de ne pas faire réaliser les diagnostics amiante, plomb, termites et électricité.Des désordres signalés par un locataire ont révélé, plusieurs années après, la présence de plomb et d'amiante et une installation électrique non conforme.La décision de la cour d'appel qui avait écarté la responsabilité du notaire est cassée : l'affaire devra être rejugée."},{"id":"heading-4","heading":"Ce que la cour d'appel avait jugé suffisant","content":"Ce que la cour d'appel avait jugé suffisant"},{"id":"paragraph-5","heading":"Paragraph","content":"Une société civile immobilière avait acquis l'usufruit d'un immeuble à usage d'habitation dont huit des neuf appartements étaient loués. Les parties, vendeur et acquéreur, s'étaient entendues pour ne pas faire établir les diagnostics techniques. Plusieurs années plus tard, un locataire s'est plaint de désordres affectant son logement. Les diagnostics alors réalisés ont révélé la présence de plomb et d'amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques. La société s'est retournée contre le notaire rédacteur de l'acte."},{"id":"paragraph-6","heading":"Paragraph","content":"La cour d'appel avait écarté cette responsabilité en s'appuyant sur le contenu même de l'acte de vente. Celui-ci mentionnait qu'aucun état concernant l'amiante, le plomb et la conformité des installations électriques n'avait été établi, conformément à la volonté des parties, et que le notaire avait rappelé les conséquences de cette absence, à savoir l'application des dispositions du code civil en matière de vices cachés. L'acte précisait par ailleurs que le vendeur renonçait à produire un état parasitaire, en déclarant avoir été averti qu'il ne pourrait pas s'exonérer de la garantie des vices cachés en cas de présence de termites."},{"id":"paragraph-7","heading":"Paragraph","content":"L'acte documente l'information donnée aux deux parties sur les vices cachés, mais pas l'avertissement spécifique sur le risque encouru par l'acquéreur en qualité de bailleur. Un investisseur qui prépare un achat locatif a donc intérêt à relire ces clauses avec cette grille de lecture."},{"id":"heading-8","heading":"Le risque que le notaire aurait dû nommer","content":"Le risque que le notaire aurait dû nommer"},{"id":"paragraph-9","heading":"Paragraph","content":"La Haute juridiction casse cette analyse. Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. Or il ne résultait pas des énonciations de l'acte que le notaire avait précisément appelé l'attention de la société acquéreuse et bailleresse sur le risque de voir sa responsabilité engagée, en sa qualité de bailleresse, en cas de découverte d'amiante, de plomb ou de parasites et de non-conformité des installations électriques."},{"id":"paragraph-10","heading":"Paragraph","content":"Le Journal de l'Agence résume ainsi l'obligation manquée : le notaire « devait également attirer [l']attention [de l'acquéreur] sur un risque bien précis : en devenant bailleur de plusieurs logements, [l'acquéreur] pouvait voir sa responsabilité engagée en cas de découverte d'amiante, de plomb, de parasites ou encore d'installations électriques non conformes »."},{"id":"paragraph-11","heading":"Paragraph","content":"La distinction est décisive. Le régime des vices cachés organise les rapports entre vendeur et acheteur. Il ne dit rien de ceux qui lient le nouveau propriétaire à ses locataires. Informer l'acquéreur du premier ne l'informe pas du second."},{"id":"heading-12","heading":"Pourquoi l'usufruitier est en première ligne","content":"Pourquoi l'usufruitier est en première ligne"},{"id":"paragraph-13","heading":"Paragraph","content":"Un élément propre à cette affaire mérite d'être souligné : l'acquéreur n'achetait pas la pleine propriété, mais l'usufruit. Or, en cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui a la qualité de bailleur, en vertu de son droit de jouissance sur le bien. L'article 595 du code civil autorise l'usufruitier à donner le bien à bail ; pour un immeuble d'habitation, c'est donc lui qui répond des obligations du bailleur."},{"id":"paragraph-14","heading":"Paragraph","content":"Le montage en démembrement est fréquent dans l'investissement immobilier. Il ne met pas l'investisseur à l'abri."},{"id":"heading-15","heading":"Ce que dit le texte sur l'absence de diagnostics","content":"Ce que dit le texte sur l'absence de diagnostics"},{"id":"paragraph-16","heading":"Paragraph","content":"Le cadre légal est posé par le code de la construction et de l'habitation. Le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique, de certains des documents qui le composent en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante."},{"id":"html-17","heading":"Html","content":"QuiCe que l'absence de diagnostics emporteLe vendeurIl ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondanteL'acquéreur devenu bailleurIl s'expose à voir sa responsabilité recherchée par les locataires en cas de découverte d'un défautLe notaireIl doit avoir appelé l'attention des parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l'acte"},{"id":"paragraph-18","heading":"Paragraph","content":"Il faut lire cette décision pour ce qu'elle est : une cassation, non une condamnation. L'affaire retourne devant une cour d'appel, qui devra rejuger la responsabilité du notaire. Ce qui est acquis, en revanche, c'est le standard d'information désormais exigé, à intégrer dans la préparation de son achat."},{"id":"heading-19","heading":"Trois réflexes avant de signer sur du locatif occupé","content":"Trois réflexes avant de signer sur du locatif occupé"},{"id":"list-20","heading":"List","content":"Ne pas accepter une renonciation collective aux diagnostics sans avoir mesuré ce que l'on encourt comme bailleur, et pas seulement comme acheteur.Demander que l'acte mentionne expressément le risque encouru en qualité de bailleur : dans cette affaire, c'est l'absence de cette mention dans l'acte qui a fait tomber le raisonnement de la cour d'appel.Faire réaliser les diagnostics manquants avant la mise en location, même lorsque la vente s'en est dispensée, en particulier sur les immeubles anciens."},{"id":"paragraph-21","heading":"Paragraph","content":"L'économie réalisée en renonçant aux diagnostics est sans commune mesure avec le coût d'un contentieux locatif. 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