TVA : trois prestations sur quatre peuvent faire sortir un meublé de l’exonération

La location d'un logement meublé est en principe exonérée de TVA. Elle en sort lorsqu'elle est assortie d'au moins trois des quatre prestations dites para-hôtelières, petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et réception de la clientèle, et que les autres conditions posées par l'article 261 D du code général des impôts sont réunies.

La doctrine fiscale, en vigueur depuis le 26 mars 2025, ajoute une précision décisive : ces services n'ont pas à être effectivement fournis au client, sous des réserves qu'elle précise ailleurs. Le loueur doit en revanche pouvoir démontrer qu'il les propose.

Deux séries de conditions, jamais les prestations seules

Le 4° de l'article 261 D du code général des impôts exonère « les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation ». L'exonération cesse au b, qui la déclare inapplicable « aux prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes » : elles sont « offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées », et elles comprennent « la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».

Le mot « cumulatives » compte : trois services ne suffisent pas si la durée proposée ne colle pas. Le b bis vise un second cas, l'exonération ne s'appliquant pas non plus « aux locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux mentionnés au b qui sont assorties d'au moins trois des prestations suivantes », la même liste de quatre. Le BOFiP y range « résidences services, résidences étudiantes, résidences séniors, maisons de retraite, habitat partagé ('coliving'), etc. » Sur un plan tout autre que la TVA, notre dossier sur la réglementation du meublé de tourisme recense les obligations déclaratives des loueurs de courte durée.

Le service doit être proposé, pas forcément consommé

Le paragraphe 60 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 est explicite : « Il n'est pas exigé que ces services annexes soient effectivement fournis au client, sous les réserves mentionnées au I-C-2 § 80 à 100. » Le loueur doit en revanche « disposer des moyens nécessaires permettant d'assurer la fourniture de ces services à l'ensemble des clients hébergés ».

Ces services « peuvent aussi bien être inclus dans le prix du séjour sans possibilité de renonciation qu'être optionnels et facturés séparément », ajoute le même paragraphe, qui pose une exigence de preuve : « ils doivent être réellement proposés au client, et l'effectivité de cette proposition doit pouvoir être démontrée, notamment, par l'affichage dans les locaux, la mise à disposition d'un livret d'accueil, les échanges écrits avec le client, la mention sur le site Internet du prestataire d'hébergement ». Le paragraphe 30 réserve toutefois la dissociation : « lorsque des professionnels distincts assurent, chacun sous leur responsabilité à l'égard du client, la fourniture de logements meublés, d'une part, et tout ou partie des services annexes d'autre part, la fourniture de logement meublé est exonérée de la TVA ». De quoi peser dans la gestion d'une location saisonnière.

La boîte à clés, une limite posée par la doctrine

Le paragraphe 100 du même BOI définit largement la réception de la clientèle : elle « peut être assurée en un lieu unique différent du local loué lui-même, ou par l'intermédiaire d'un système de communication électronique », et « il n'est pas requis qu'elle soit offerte de manière permanente ».

La doctrine pose aussi une limite : « la seule mise à disposition des clés via une boîte à clés, sans alternative proposée avec un accueil physique, ne saurait constituer une réception même non personnalisée de la clientèle ».

Ces commentaires ont été contestés devant le Conseil d'État dans leur version publiée le 7 août 2024. Par une décision du 12 novembre 2025, celui-ci a annulé deux passages relatifs aux séjours d'une durée inférieure à une semaine, au motif qu'ils « ajoutent à la loi », et rejeté le moyen dirigé contre le paragraphe consacré à la réception, jugeant que ces commentaires « n'énoncent pas que la simple mise à disposition des clés par une 'boîte à clés' suffirait par elle-même à caractériser une prestation de réception de la clientèle ». La version consultable au 6 septembre 2026 est celle du 26 mars 2025, dont la rédaction diffère de celle qui a été annulée.

Ce que la bascule change concrètement

L'article 279 du code général des impôts soumet au taux réduit de 10 % « la fourniture d'un hébergement dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire et répondant aux conditions fixées au b du 4° de l'article 261 D », ainsi que les locations relevant du b bis.

La franchise en base reste le premier filet. L'article 293 B fixe les plafonds à 85 000 euros de chiffre d'affaires national total pour l'année civile précédente et 93 500 euros pour l'année en cours. Le sous-plafond de 37 500 et 41 250 euros ne vise, aux termes du tableau, que les prestations de services « autres que les ventes à consommer sur place et les prestations d'hébergement ». Le dépassement du plafond de l'année en cours fait cesser la franchise « pour les opérations intervenant à compter de la date du dépassement ». Autant de paramètres à poser dès le montage d'un projet d'investissement immobilier locatif, au même titre que le passage des frais Airbnb à la charge de l'hôte.

Cet article décrit la doctrine et les textes applicables au 6 septembre 2026 et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : la qualification d'une activité au regard de la TVA dépend de son organisation concrète et mérite l'avis d'un professionnel. Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving.