Louer sa résidence principale sur Airbnb : 90 ou 120 jours ? La limite à connaître pour éviter les problèmes

Arrondir ses fins de mois en louant son logement quelques semaines l’été est tentant. Mais depuis la loi dite Le Meur, les règles se sont nettement durcies, et beaucoup de propriétaires se heurtent à une limite qu’ils ignoraient. Voici, concrètement, ce qu’il faut vérifier avant de publier la moindre annonce. En bref… Louer sa résidence principale en meublé de tourisme est plafonné à 120 jours par an au niveau national, mais la loi Le Meur autorise chaque maire à abaisser ce seuil à 90 jours, voire moins, en zone tendue. L’enregistrement avec un numéro à 13 chiffres est obligatoire et doit figurer sur l’annonce, et les plateformes transmettent désormais le décompte des nuits aux mairies. Côté impôts, l’abattement micro-BIC est de 50 % pour un meublé classé, 30 % sinon.

Combien de jours pouvez-vous réellement louer ? La règle nationale est claire : une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an. Mais la loi Le Meur change la donne en permettant à chaque commune, par simple délibération du conseil municipal et au motif d’un marché du logement déséquilibré, d’abaisser ce plafond à 90 jours, parfois moins. Dans de nombreuses grandes villes et zones touristiques, la limite réelle est donc désormais de 90 jours.

Surtout, le dépassement n’est plus indétectable. La loi impose aux plateformes de transmettre aux communes le décompte des nuits louées : le suivi du plafond se fait automatiquement, et le contrevenant s’expose à des amendes. Le premier réflexe consiste donc à se renseigner en mairie sur la limite applicable à votre adresse, avant même de créer une annonce. Vos obligations avant de publier une annonce L’enregistrement de tout meublé de tourisme est désormais généralisé. Vous devez obtenir, via un téléservice, un numéro à 13 chiffres qui doit apparaître sur chacune de vos annonces ; sans lui, l’annonce ne peut tout simplement plus être mise en ligne. Pour une résidence principale, la déclaration se fait auprès de la mairie. N’oubliez pas la copropriété : de nombreux règlements encadrent, voire interdisent, la location de courte durée, et la loi Le Meur a renforcé la capacité des copropriétés à se prononcer en assemblée générale. Louer en violation du règlement vous expose à des poursuites des autres copropriétaires, indépendamment des règles d’urbanisme. Mieux vaut donc relire votre règlement avant de vous lancer. La fiscalité de la location saisonnière Les revenus d’une location meublée de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Au régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire est de 50 % pour un meublé classé (dans la limite de 77 700 €) et de 30 % pour un meublé non classé (plafond de 15 000 €). Le classement du meublé, souvent négligé, peut donc changer significativement votre imposition. Au-delà d’un certain niveau de charges, le régime réel devient parfois plus avantageux que le micro-BIC, car il permet de déduire les dépenses réelles. La logique d’arbitrage rejoint celle de la déclaration des revenus fonciers : avant de choisir, mieux vaut comparer les deux régimes sur votre situation, au besoin avec un conseiller. Ressources et textes de référence :

Location meublée de tourisme : règles pour la résidence principale (economie.gouv.fr) Louer un logement meublé de tourisme (Service-Public.fr)

Information à caractère général ne constituant pas un conseil personnalisé ; renseignez-vous auprès de votre mairie et, pour la fiscalité, d’un conseiller.