« C’est tendu en ce moment ! » : Ce qu’il faut savoir avant d’investir dans l’immobilier d’entreprise à Bordeaux

Alors que le marché de l'immobilier d'entreprise à Bordeaux Métropole affiche des signes d'attentisme, certains segments résistent mieux que d'autres. Quels sont les facteurs de cette dynamique contrastée ? Plongée dans les chiffres du premier semestre 2024.

Les bureaux en difficulté mais avec des nuances

Le premier semestre 2024 montre une baisse marquée dans le secteur des bureaux. Avec seulement 55 000 m² de bureaux pris en location, répartis sur 120 transactions, la demande placée est en net recul par rapport à 2023, où 161 transactions avaient été enregistrées pour plus de 100 000 m². Cependant, Valéry Carron, vice-président de l'OIEB, tempère cette baisse : « L'an dernier, nous bénéficions encore des retombées des opérations signées en 2021 et 2022. Si l'on regarde les cinq dernières années, la moyenne semestrielle était de 64 000 m², ce qui relativise la baisse actuelle. »

Une localisation privilégiée

Le centre-ville reste le secteur le plus attractif avec un tiers des transactions, suivi par le quartier Euratlantique qui compte un quart des opérations. Parmi elles, la MSA a pris 7 500 m² en compte propre pour un nouveau bâtiment qui accueillera 450 salariés d'ici 2026. Nathalie Le Bolc'h, vice-présidente de l'OIEB, observe que la majorité des transactions concernent de la location : « Les entreprises rencontrent des difficultés pour financer leurs achats. »

L'offre de bureaux disponibles s'élève à 266 000 m², soit un taux de vacance de 8 %. Ce chiffre est dû en partie à la livraison de nouveaux programmes, notamment sur Euratlantique avec 45 500 m² dont le bâtiment Les Cimes qui représente à lui seul 17 500 m².

Les locaux d'activité et entrepôts en meilleure forme

Contrairement aux bureaux, les locaux d'activité et les entrepôts affichent des résultats plus encourageants, attirant les investisseurs immobiliers opportunistes. Avec 89 transactions pour 76 500 m², les locaux d'activité enregistrent une légère hausse par rapport à l'année précédente. « Les comptes propres ont particulièrement bien fonctionné avec cinq opérations totalisant 17 500 m² », précise Nathalie Le Bolc'h. Parmi les entreprises concernées, on retrouve Lamso, Hermès, Coop&Bat, le groupe Fovéa et le Nectar à Montussan.

Entrepôts : une croissance sélective

Les entrepôts de plus de 5 000 m² ont également progressé en volume, avec quatre transactions totalisant 50 500 m², contre 43 000 m² au premier semestre 2023. En revanche, les entrepôts de moins de 5 000 m² sont en net recul avec une seule transaction de 4 500 m² et des perspectives peu encourageantes : seulement 5 000 m² seront disponibles en neuf d'ici un an. Valéry Carron alerte sur le manque de petits entrepôts neufs : « Si les entreprises ne trouvent pas d'offres disponibles, elles doivent construire elles-mêmes, ce qui prend du temps et freine leur développement. »

Le marché de l'immobilier d'entreprise à Bordeaux Métropole présente donc des dynamiques contrastées selon les segments. Si les bureaux connaissent un ralentissement, les locaux d'activité et les entrepôts montrent des signes de résilience.

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