État des lieux de sortie : les pièges qui vous font perdre votre dépôt de garantie

C’est le moment qui fait peur à tout locataire : l’état des lieux de sortie. Une rayure, une trace, un trou de cheville mal rebouché, et le propriétaire menace de garder le dépôt de garantie. Pourtant, tout ne peut pas vous être facturé. Voici les pièges classiques de l’état des lieux de sortie, et comment défendre la restitution de votre dépôt.

En bref

L’état des lieux de sortie se compare à celui d’entrée : seules les différences imputables au locataire peuvent être retenues. La vétusté (usure normale du temps) n’est pas à votre charge : peinture défraîchie, moquette usée, etc. Le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois si l’état des lieux est conforme, 2 mois en cas de retenues justifiées. Tout retard expose le propriétaire à une majoration de 10 % du loyer par mois entamé.

La comparaison entrée-sortie, votre meilleure défense Le propriétaire ne peut retenir que ce qui s’est dégradé entre votre entrée et votre sortie, et de votre fait. D’où l’importance d’un état des lieux d’entrée précis et photographié. Sans état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état, ce qui joue en votre faveur. Ce soin documentaire vaut aussi côté bailleur, comme pour la gestion des impayés.

Vétusté ou dégradation : la nuance qui change tout C’est le coeur des litiges. La vétusté, c’est l’usure normale liée au temps et à un usage conforme : on ne peut pas vous la facturer. La dégradation, elle, résulte d’un défaut d’entretien ou d’un accident, et reste à votre charge. Une grille de vétusté, si elle est annexée au bail, fixe les règles à l’avance.

Élément À la charge du locataire ?

Peinture jaunie par le temps Non, vétusté

Mur troué ou taché Oui, dégradation

Moquette usée par le passage Non, vétusté

Électroménager cassé par négligence Oui, dégradation

Les délais de restitution du dépôt Une fois les clés rendues, le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois s’il applique des retenues. Ces retenues doivent être justifiées par des devis ou des factures, pas par une simple estimation. Au-delà du délai, le dépôt dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Comment protéger votre dépôt Quelques réflexes. Nettoyez soigneusement le logement, rebouchez les petits trous, comparez vous-même avec l’état des lieux d’entrée, et photographiez tout le jour de la sortie. Contestez par écrit toute retenue non justifiée. Une assurance adaptée protège par ailleurs le bailleur des vrais dégâts. « Mon propriétaire voulait me facturer la peinture, mais elle datait d’avant mon arrivée : il a dû me rendre l’intégralité du dépôt », témoigne Julien, à Tours. Pour Sofia, à Nice : « Les photos d’entrée et de sortie ont tout réglé en cinq minutes. »

Ressources et textes de référence

Service-Public : la restitution du dépôt de garantie Article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (Légifrance)

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. En cas de litige sur un dépôt, saisissez la commission départementale de conciliation ou votre ADIL.