Copropriété : la Cour de cassation annule une condamnation de 77 128,51 euros de charges impayées

Un syndic ne peut pas faire condamner un copropriétaire au paiement de ses charges sans lui avoir adressé, au préalable, une mise en demeure détaillant précisément les sommes dues. Dans un arrêt du 18 juin 2026 publié au bulletin, la Cour de cassation a annulé la condamnation d'une copropriétaire à payer 77 128,51 euros d'arriérés, faute pour le syndicat des copropriétaires d'avoir établi ce préalable.

Une décision qui rappelle les limites de la procédure accélérée utilisée pour recouvrer les impayés de copropriété.

Ce que la Cour de cassation a jugé

À l'origine du litige, un syndicat de copropriétaires avait assigné une copropriétaire en paiement de charges, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon la procédure accélérée au fond. La cour d'appel de Rennes l'avait condamnée à régler 77 128,51 euros. La Cour de cassation casse cette décision.

Le mécanisme de l'article 19-2 est puissant pour les syndicats : à défaut de paiement d'une provision à sa date d'exigibilité, et après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours, les autres provisions non encore échues de l'exercice, ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents, deviennent immédiatement exigibles. Le juge peut alors condamner le copropriétaire en une seule fois.

La Cour rappelle toutefois que la mise en demeure préalable, qui conditionne l'introduction de cette procédure, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande, comme elle l'avait déjà dit dans un avis du 12 décembre 2024. Or la cour d'appel n'avait pas vérifié si la mise en demeure détaillait bien les provisions restées impayées au titre du budget prévisionnel. Ce point concerne directement les bailleurs et propriétaires en copropriété, souvent confrontés à des appels de fonds importants.

La procédure accélérée ne permet pas de tout réclamer

La Cour de cassation censure un second point. Dans la même affaire, la copropriétaire avait aussi été condamnée à rembourser des frais de déménagement de ses meubles, exposés pour la réalisation de travaux. Les juges rappellent que le président du tribunal, saisi selon la procédure accélérée au fond, ne peut connaître que des demandes qui entrent dans le champ de cette procédure.

Autrement dit, cette voie rapide est réservée au paiement des provisions et des sommes dues au titre des exercices précédents. Le syndic ne peut pas y greffer d'autres demandes, même présentées comme liées aux rapports financiers avec le copropriétaire. L'arrêt, rendu par la troisième chambre civile et publié au bulletin, a une valeur de référence : il s'inscrit dans la continuité de l'avis rendu par la même chambre en décembre 2024, une rigueur que l'on retrouve dans d'autres difficultés que traversent les copropriétés signalées ces derniers mois.

Ce que les copropriétaires doivent retenir

Pour un copropriétaire poursuivi en paiement de charges, l'arrêt confirme un réflexe utile : vérifier que la mise en demeure reçue détaille précisément les provisions réclamées et leur montant. À défaut, la demande du syndicat peut être jugée irrecevable. C'est précisément parce que cette procédure permet de réclamer d'un coup des sommes importantes que la Cour en encadre l'entrée : sans mise en demeure précise, le copropriétaire ne peut ni savoir ce qu'on lui reproche, ni régulariser sa situation dans le délai imparti.

Il reste que la dette, elle, ne disparaît pas : l'affaire est renvoyée devant la cour d'appel d'Angers, qui devra la réexaminer. En cas de difficulté, les copropriétaires peuvent se rapprocher gratuitement d'une agence départementale d'information sur le logement (ADIL) pour faire le point sur la régularité de la procédure engagée. Pour les syndics et les bailleurs, la leçon est symétrique : le recouvrement des charges impayées suppose une mise en demeure rigoureuse et une procédure bien choisie, faute de quoi des mois de contentieux peuvent être perdus. La même exigence de forme s'applique, côté location, à la gestion des impayés de loyer.

Cette décision illustre une constante du contentieux de la copropriété : la forme conditionne le fond. Une irrégularité dans la mise en demeure peut retarder de longs mois le recouvrement d'une dette pourtant réelle, au détriment de l'ensemble des copropriétaires qui, eux, paient leurs charges.

Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article décrit une décision de justice à titre d'information et ne constitue pas un conseil juridique ; pour une situation individuelle, consultez un professionnel du droit ou l'ADIL de votre département.