C’est adopté par le Sénat : Propriétaires Airbnb, préparez-vous à un sacré coup de rabot sur vos revenus locatifs

Le Sénat a voté, le 5 novembre, l’adoption de la loi « anti-Airbnb », une réforme qui marque un tournant pour les investisseurs en immobilier locatif courte durée. Cette loi, qui sera soumise au vote final de l’Assemblée nationale le 7 novembre, vise à réduire drastiquement les avantages fiscaux dont bénéficient les propriétaires de Airbnb. Entre nouvelles exigences fiscales et obligations énergétiques, l’investissement immobilier vit des jours difficiles. Voici un décryptage des nouvelles règles et des impacts sur la rentabilité pour les propriétaires.

Des abattements fiscaux réduits, un premier coup dur pour les investisseurs

L’un des aspects majeurs de la réforme des Airbnb concerne la fiscalité des meublés touristiques. Jusqu’à présent, les propriétaires pouvaient profiter d’un abattement fiscal de 50 % sur les revenus générés par leurs locations de courte durée. Avec la loi « anti-Airbnb », cet abattement sera abaissé à 30 % dès 2025 pour les locations non classées. L’objectif est de réduire l’écart fiscal entre location meublée touristique et location longue durée afin de favoriser le retour des logements sur le marché locatif classique.

Les meublés touristiques classés, qui respectent des critères spécifiques de confort, voient également leur avantage fiscal diminuer, passant d'un abattement de 71 % à 50 %, avec un plafond de revenus limité à 77 000 euros au lieu des 188 700 euros précédents. En conséquence, cette réduction d’abattements pourrait amener de nombreux investisseurs à revoir leurs stratégies de rendement, impactant directement la rentabilité de leur investissement locatif.

Les obligations énergétiques : un second obstacle à la rentabilité des locations de courte durée

En plus des nouvelles contraintes fiscales, la réforme des Airbnb impose des obligations énergétiques strictes aux propriétaires de meublés touristiques. Dès le 1er janvier 2025, les logements classés G, considérés comme des passoires thermiques, seront interdits à la location sur des plateformes comme Airbnb. Les logements classés F au DPE devront se conformer à cette interdiction en 2028, et ceux classés E en 2034. Les propriétaires Airbnb déjà sur le marché disposent d’un délai de dix ans pour améliorer la performance énergétique de leurs biens et les amener au minimum à une note D.

Pour rester compétitifs et éviter ces restrictions, les investisseurs devront donc engager des travaux de rénovation énergétique, ce qui peut représenter un coût non négligeable. Ces nouvelles obligations ajoutent une complexité à l’investissement immobilier et risquent de dissuader certains de poursuivre dans le locatif touristique.

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Vers une adaptation des stratégies d’investissement locatif ?

Face à ces nouvelles règles, les investisseurs vont devoir adapter leur approche. Certains pourraient choisir de se tourner vers des biens éco-performants pour continuer à profiter des revenus locatifs générés par les plateformes comme Airbnb, tandis que d'autres privilégieront la location longue durée. Dans les zones touristiques tendues, ces changements s’inscrivent dans une logique de régulation plus stricte, visant à faciliter l’accès au logement pour les résidents locaux.

Cette loi anti-Airbnb marque donc une étape décisive dans la régulation du marché immobilier locatif. Entre baisse des avantages fiscaux et nouvelles obligations en matière de performance énergétique, l’investissement immobilier vit des jours difficiles, et il reste à voir comment les propriétaires de Airbnb s’adapteront. En attendant, les experts s’accordent à dire que le marché va connaître de nombreux ajustements, et que les investisseurs devront redoubler de vigilance pour maintenir leur rentabilité.

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