{"version":"1.1","schema_version":"1.1.0","plugin_version":"1.1.2","url":"https://www.koliving.fr/societe-de-marchand-de-biens/","llm_html_url":"https://www.koliving.fr/societe-de-marchand-de-biens/llm","llm_json_url":"https://www.koliving.fr/societe-de-marchand-de-biens/llm.json","manifest_url":"https://www.koliving.fr/llm-endpoints-manifest.json","language":"fr-FR","locale":"fr_FR","title":"Créer sa société de marchand de biens : le guide complet pour lancer votre activité immobilière","site":{"name":"Koliving","url":"https://www.koliving.fr/"},"author":{"id":1,"name":"Laurent Carbonnet","url":"https://www.koliving.fr/author/laurent/"},"published_at":"2025-12-23T07:47:05+00:00","modified_at":"2025-12-23T07:47:07+00:00","word_count":2584,"reading_time_seconds":776,"summary":"Vous rêvez de vous lancer dans l’achat-revente immobilier ? Créer une société de marchand de biens représente une opportunité en or pour développer une activité rentable dans l’immobilier. 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Créer une société de marchand de biens représente une opportunité en or pour développer une activité rentable dans l’immobilier. Avec plus de 6 500 entreprises actives en France dans ce secteur, le marché offre de belles perspectives pour les entrepreneurs motivés. Mais attention, monter sa structure demande une préparation minutieuse et des choix stratégiques cruciaux.\n\n\n\n\n L’essentiel à retenir avant de vous lancer\n \n Statut juridique : SASU et SAS dominent le marché grâce à leur flexibilité\n Capital minimum : 1€ symbolique suffit légalement, mais prévoyez 10 000€ minimum en pratique\n Fiscalité avantageuse : frais de notaire réduits (2–3 % contre 8 % pour les particuliers)\n Inscription obligatoire : RCS et déclaration d’activité commerciale indispensables\n Délai de création : 2 à 4 semaines selon la complexité du dossier\n \n\n\n\n\n\nPourquoi créer une société plutôt qu’exercer en nom propre ?\n\n\n\nFranchement, la question mérite d’être posée. Exercer en tant que marchand de biens sous forme sociétaire présente des avantages considérables par rapport au statut d’auto-entrepreneur ou d’entreprise individuelle.\n\n\n\nD’abord, la protection de votre patrimoine personnel. Avec une société, vos biens personnels restent à l’abri en cas de difficultés. C’est un filet de sécurité non négligeable quand on sait que l’activité de marchand de biens implique des investissements conséquents.\n\n\n\nEnsuite, l’optimisation fiscale. Une structure sociétaire vous permet de jouer sur plusieurs tableaux : rémunération, dividendes, charges déductibles… Les possibilités d’optimisation sont bien plus larges qu’en nom propre.\n\n\n\nEnfin, la crédibilité face aux partenaires. Banques, notaires, vendeurs… tous préfèrent traiter avec une société établie plutôt qu’avec un particulier. Ça ouvre des portes, croyez-moi.\n\n\n\nQuel statut juridique choisir pour votre société de marchand de biens ?\n\n\n\nVoilà le cœur du sujet. Le choix du statut juridique du marchand de biens conditionne tout le reste : fiscalité, responsabilité, fonctionnement… Passons en revue les options principales.\n\n\n\nLa SASU : la favorite des marchands de biens\n\n\n\nLa SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) cartonne chez les marchands de biens, et pour cause. Avec un associé unique, vous gardez le contrôle total de vos décisions. Pas de cogestion compliquée, pas de conflits d’associés.\n\n\n\nCôté responsabilité, elle est limitée aux apports. Votre patrimoine personnel reste protégé. Le capital social ? Un euro symbolique suffit légalement, même si en pratique, mieux vaut prévoir plus pour rassurer les partenaires.\n\n\n\nQuestion fiscalité, vous avez le choix : impôt sur les sociétés (IS) par défaut, ou option pour l’impôt sur le revenu pendant 5 ans maximum. Cette flexibilité permet d’adapter la fiscalité à votre situation.\n\n\n\nLa SAS : pour les projets à plusieurs\n\n\n\nSi vous montez votre projet avec des associés, la SAS (Société par Actions Simplifiée) s’impose naturellement. Elle offre une grande liberté dans l’organisation des pouvoirs et la répartition des droits.\n\n\n\nLes statuts peuvent être sur-mesure, adaptés à votre projet spécifique. Clauses d’agrément, droit de préemption, pactes d’associés… tout est possible pour sécuriser les relations entre associés.\n\n\n\nLa SARL : plus encadrée mais rassurante\n\n\n\nLa SARL reste une option solide, surtout si vous privilégiez un cadre juridique bien balisé. Les règles de fonctionnement sont plus strictes qu’en SAS, mais aussi plus prévisibles.\n\n\n\nAttention toutefois : la responsabilité du gérant peut être engagée plus facilement qu’en SASU/SAS. Et la fiscalité est moins flexible.\n\n\n\nLes étapes concrètes pour créer votre société\n\n\n\nMaintenant qu’on a posé les bases, passons aux choses sérieuses. Créer sa société de marchand de biens, c’est un parcours en plusieurs étapes qu’il faut suivre scrupuleusement.\n\n\n\nÉtape 1 : Définir votre projet et vos besoins\n\n\n\nAvant de foncer tête baissée, prenez le temps de clarifier votre projet. Quel type de biens visez-vous ? Appartements, maisons, locaux commerciaux ? Quelle zone géographique ? Quel budget initial ?\n\n\n\nCette réflexion préalable conditionne le choix du statut, le montant du capital social, et même la localisation du siège social. Un projet axé sur le haut de gamme parisien n’aura pas les mêmes besoins qu’une activité de rénovation en province.\n\n\n\nÉtape 2 : Rédiger les statuts\n\n\n\nLes statuts, c’est l’acte de naissance de votre société. Ils définissent l’objet social, le capital, les règles de fonctionnement… Bref, tout ce qui compte.\n\n\n\nPour l’objet social, soyez précis mais pas trop restrictif. « Achat, vente, rénovation de biens immobiliers » couvre l’essentiel, mais vous pouvez ajouter des activités connexes : gestion locative, conseil, promotion immobilière…\n\n\n\nLe capital social mérite réflexion. Légalement, 1€ suffit, mais c’est ridicule en pratique. Comptez au minimum 10 000€ pour avoir une crédibilité minimale. Idéalement, alignez le capital sur vos besoins de trésorerie des premiers mois.\n\n\n\nÉtape 3 : Accomplir les formalités administratives\n\n\n\nDirection le guichet unique des entreprises (anciennement CFE). Vous devrez fournir :\n\n\n\n\nLes statuts signés et paraphés\n\n\n\nL’attestation de dépôt des fonds (capital social)\n\n\n\nLa déclaration de non-condamnation du dirigeant\n\n\n\nL’attestation de parution dans un journal d’annonces légales\n\n\n\nLe formulaire M0 dûment rempli\n\n\n\n\nComptez 2 à 4 semaines pour obtenir votre extrait Kbis. Pendant ce délai, impossible de commencer votre activité légalement.\n\n\n\nÉtape 4 : S’inscrire au RCS\n\n\n\nL’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est automatique lors du dépôt de votre dossier de création. Vous recevrez votre numéro SIREN et votre code APE (4110A pour l’activité de marchand de biens).\n\n\n\nCette inscription vous donne officiellement le statut de commerçant. Avec tous les droits et obligations qui vont avec : tenue d’une comptabilité, respect du droit commercial, etc.\n\n\n\nCapital social et financement : combien prévoir ?\n\n\n\nParlons chiffres, parce que c’est souvent là que ça coince. Créer sa société de marchand de biens, c’est bien, mais il faut avoir les moyens de ses ambitions.\n\n\n\nLe capital social : entre minimum légal et réalité du marché\n\n\n\nComme je l’ai mentionné, 1€ de capital suffit légalement. Mais dans la vraie vie, c’est une autre histoire. Les banques, les notaires, vos futurs vendeurs… tous regardent le capital social comme un indicateur de sérieux.\n\n\n\nMon conseil ? Partez sur 10 000€ minimum, idéalement 25 000€ à 50 000€ si vous en avez les moyens. Ça donne une image plus professionnelle et ça vous constitue une première trésorerie.\n\n\n\nLes besoins de financement au démarrage\n\n\n\nAu-delà du capital social, il faut prévoir les frais de fonctionnement des premiers mois. Comptez :\n\n\n\n\nFrais de création : 500€ à 1 500€ selon que vous passez par un professionnel\n\n\n\nAssurances professionnelles : 1 000€ à 3 000€ par an\n\n\n\nFrais bancaires : 200€ à 500€ par an\n\n\n\nComptabilité : 1 500€ à 4 000€ par an\n\n\n\nFrais de prospection et marketing : budget variable\n\n\n\n\nSans compter la trésorerie nécessaire pour vos premiers achats. Même si vous comptez sur le crédit, il faut souvent un apport personnel de 10% à 30% du prix d’achat.\n\n\n\nFiscalité : les avantages du statut de marchand de biens\n\n\n\nC’est là que ça devient intéressant. La fiscalité du marchand de biens présente des spécificités avantageuses par rapport aux particuliers.\n\n\n\nDes frais de notaire réduits\n\n\n\nPremier avantage de taille : les frais de notaire à l’acquisition sont réduits. Comptez 2% à 3% du prix d’achat contre 7% à 8% pour un particulier. Sur un bien à 200 000€, ça représente une économie de 10 000€ !\n\n\n\nAttention toutefois : pour bénéficier de ce taux réduit, vous devez revendre le bien dans les 5 ans. Au-delà, vous basculez sur le régime des particuliers.\n\n\n\nRégime des BIC : charges déductibles\n\n\n\nVos bénéfices sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, ça signifie que toutes vos charges professionnelles sont déductibles :\n\n\n\n\nFrais de rénovation et d’amélioration\n\n\n\nFrais de notaire et d’agence\n\n\n\nIntérêts d’emprunt\n\n\n\nFrais de déplacement\n\n\n\nCharges de copropriété pendant la détention\n\n\n\nAssurances\n\n\n\nFrais de comptabilité\n\n\n\n\nCette déductibilité permet d’optimiser significativement votre résultat fiscal.\n\n\n\nTVA : un régime spécifique\n\n\n\nEn tant que marchand de biens, vous êtes assujetti à la TVA. Mais attention, le régime est particulier :\n\n\n\n\nTVA sur marge pour les biens anciens (TVA uniquement sur votre plus-value)\n\n\n\nTVA normale pour les biens neufs ou rénovés\n\n\n\nPossibilité de récupérer la TVA sur vos travaux\n\n\n\n\nCe régime peut être très avantageux, surtout si vous faites beaucoup de travaux. (Voir notre dossier complet dédié à la TVA du marchand de biens)\n\n\n\nLes obligations légales et réglementaires\n\n\n\nCréer sa société, c’est une chose. La faire fonctionner dans les règles, c’en est une autre. Passons en revue les principales obligations.\n\n\n\nTenue de la comptabilité\n\n\n\nObligation numéro un : tenir une comptabilité conforme. Pas le choix, c’est la loi. Vous devez enregistrer toutes vos opérations, établir des comptes annuels, les déposer au greffe…\n\n\n\nSauf si vous êtes expert-comptable, mieux vaut déléguer à un professionnel. Comptez 1 500€ à 4 000€ par an selon le volume d’opérations.\n\n\n\nAssurances obligatoires\n\n\n\nPlusieurs assurances sont indispensables :\n\n\n\n\nResponsabilité civile professionnelle\n\n\n\nAssurance des biens détenus\n\n\n\nGarantie décennale si vous faites des travaux\n\n\n\n\nBudget annuel : 2 000€ à 5 000€ selon votre activité.\n\n\n\nDéclarations fiscales et sociales\n\n\n\nComme toute société, vous devrez déclarer et payer :\n\n\n\n\nL’impôt sur les sociétés (ou IR selon votre option)\n\n\n\nLa TVA (mensuelle ou trimestrielle)\n\n\n\nLes charges sociales du dirigeant\n\n\n\nLa CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)\n\n\n\n\nUn calendrier fiscal à respecter scrupuleusement sous peine de pénalités.\n\n\n\nConseils pratiques pour réussir votre lancement\n\n\n\nMaintenant qu’on a fait le tour des aspects techniques, voici mes conseils terrain pour maximiser vos chances de succès.\n\n\n\nChoisissez bien votre domiciliation\n\n\n\nL’adresse de votre siège social, ce n’est pas anodin. Elle apparaît sur tous vos documents officiels et influence votre image. Évitez les adresses de domiciliation bas de gamme qui font amateur.\n\n\n\nSi vous travaillez depuis chez vous, vérifiez que votre bail ou règlement de copropriété l’autorise. Sinon, optez pour une société de domiciliation sérieuse.\n\n\n\nConstituez votre réseau avant de commencer\n\n\n\nLe succès d’un marchand de biens repose largement sur son réseau. Avant même de créer votre société, commencez à tisser des liens avec :\n\n\n\n\nDes agents immobiliers\n\n\n\nDes notaires\n\n\n\nDes artisans de confiance\n\n\n\nDes banquiers spécialisés\n\n\n\nD’autres marchands de biens\n\n\n\n\nCes contacts vous apporteront des affaires et des conseils précieux.\n\n\n\nPréparez votre stratégie de financement\n\n\n\nMême avec une société, obtenir des financements bancaires n’est pas automatique. Préparez un business plan solide, constituez des fonds propres, et démontrez votre expertise du marché local.\n\n\n\nCertaines banques sont spécialisées dans le financement des marchands de biens. Elles comprennent mieux votre activité et proposent des solutions adaptées.\n\n\n\nErreurs à éviter absolument\n\n\n\nPour finir, voici les principales erreurs que je vois régulièrement chez les débutants. Autant les éviter dès le départ.\n\n\n\nSous-estimer les besoins de trésorerie\n\n\n\nErreur classique : créer sa société avec un capital minimal et se retrouver à sec au bout de quelques mois. Entre les frais de fonctionnement, les acomptes sur les achats, et les délais de revente, il faut de la trésorerie.\n\n\n\nMon conseil : prévoyez large, au moins 6 mois de charges courantes en réserve.\n\n\n\nNégliger l’étude de marché\n\n\n\nAutre piège : se lancer sans connaître son marché local. Prix au m², délais de vente, types de biens recherchés… ces données conditionnent votre réussite.\n\n\n\nPrenez le temps d’analyser votre zone d’intervention avant de créer votre société.\n\n\n\nFaire l’impasse sur les conseils professionnels\n\n\n\nCréer sa société de marchand de biens, c’est complexe. Entre le juridique, le fiscal, et le réglementaire, il y a de quoi s’y perdre. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels : expert-comptable, avocat spécialisé, conseil en création d’entreprise…\n\n\n\nLeurs honoraires sont un investissement, pas une charge.\n\n\n\nQuestions fréquentes sur la création d’une société de marchand de biens\n\n\n\nCombien de temps faut-il pour créer sa société de marchand de biens ?\n\n\n\nComptez 2 à 4 semaines en moyenne. Le délai dépend de la complexité de votre dossier et de la réactivité des administrations. Si vous passez par un professionnel, le processus peut être accéléré.\n\n\n\nPeut-on exercer l’activité de marchand de biens sans diplôme ?\n\n\n\nAbsolument ! Aucun diplôme spécifique n’est exigé pour devenir marchand de biens. En revanche, une bonne connaissance du marché immobilier, des techniques de rénovation et de la fiscalité est indispensable pour réussir.\n\n\n\nQuelle est la différence entre marchand de biens et agent immobilier ?\n\n\n\nFondamentale ! L’agent immobilier est un intermédiaire qui met en relation vendeurs et acheteurs contre commission. Le marchand de biens achète pour son propre compte et revend après valorisation. Deux métiers, deux réglementations, deux fiscalités.\n\n\n\nFaut-il obligatoirement avoir une carte professionnelle ?\n\n\n\nNon, les marchands de biens ne sont pas soumis à l’obligation de carte professionnelle. Cette obligation concerne uniquement les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété.\n\n\n\nPeut-on cumuler activité de marchand de biens et location ?\n\n\n\nOui, mais attention aux règles fiscales ! Si vous conservez certains biens en location, ils sortent du régime marchand de biens et basculent en revenus fonciers. L’administration fiscale est vigilante sur ce point.\n\n\n\nQuel budget prévoir pour les premiers mois d’activité ?\n\n\n\nTout dépend de votre stratégie, mais comptez au minimum 50 000€ à 100 000€ pour démarrer sereinement. Ce budget couvre les frais de création, la trésorerie de fonctionnement, et les premiers apports sur vos achats.\n\n\n\nPublications en rapport avec les marchands de biens\n\n\n\n\n\n\n\nFinancement pour marchand de biens : comment obtenir un crédit ?\n\n1 janvier 2026 à 15h31\n\n\n\n\n\nInvestir dans un bien proche d’une école d’excellence, la nouvelle stratégie des marchands de biens pour 2026 ?\n\n1 janvier 2026 à 15h11\n\n\n\n\n\nInvestissement immobilier à Toulon : le quartier de Pontcarral est-il vraiment à fuir ?\n\n27 décembre 2025 à 11h46\n\n\n\n\n\nQuelle formation choisir pour devenir marchand de biens en 2026 ?\n\n26 décembre 2025 à 10h29\n\n\n\n\n\n«Ils réinvestissent tout ce qu’ils gagnent» : témoignage de deux multipropriétaires de moins de 30 ans\n\n24 décembre 2025 à 9h12\n\n\n\n\n\nInvestissement immobilier : pourquoi les passoires thermiques attirent autant d’investisseurs ?\n\n24 décembre 2025 à 8h14\n\n\n\n\n\nCréer sa société de marchand de biens : le guide complet pour lancer votre activité immobilière\n\n23 décembre 2025 à 8h47\n\n\n\n\n\nDevenir marchand de biens : le parcours complet pour se lancer, même sans apport\n\n23 décembre 2025 à 8h02\n\n\n\n\n\nComment est calculée et imposée la plus-value pour un marchand de biens ?\n\n22 décembre 2025 à 12h20","paragraphs":["Vous rêvez de vous lancer dans l’achat-revente immobilier ? Créer une société de marchand de biens représente une opportunité en or pour développer une activité rentable dans l’immobilier. Avec plus de 6 500 entreprises actives en France dans ce secteur, le marché offre de belles perspectives pour les entrepreneurs motivés. Mais attention, monter sa structure demande une préparation minutieuse et des choix stratégiques cruciaux.","L’essentiel à retenir avant de vous lancer\n \n Statut juridique : SASU et SAS dominent le marché grâce à leur flexibilité\n Capital minimum : 1€ symbolique suffit légalement, mais prévoyez 10 000€ minimum en pratique\n Fiscalité avantageuse : frais de notaire réduits (2–3 % contre 8 % pour les particuliers)\n Inscription obligatoire : RCS et déclaration d’activité commerciale indispensables\n Délai de création : 2 à 4 semaines selon la complexité du dossier","Pourquoi créer une société plutôt qu’exercer en nom propre ?","Franchement, la question mérite d’être posée. Exercer en tant que marchand de biens sous forme sociétaire présente des avantages considérables par rapport au statut d’auto-entrepreneur ou d’entreprise individuelle.","D’abord, la protection de votre patrimoine personnel. Avec une société, vos biens personnels restent à l’abri en cas de difficultés. C’est un filet de sécurité non négligeable quand on sait que l’activité de marchand de biens implique des investissements conséquents.","Ensuite, l’optimisation fiscale. Une structure sociétaire vous permet de jouer sur plusieurs tableaux : rémunération, dividendes, charges déductibles… Les possibilités d’optimisation sont bien plus larges qu’en nom propre.","Enfin, la crédibilité face aux partenaires. Banques, notaires, vendeurs… tous préfèrent traiter avec une société établie plutôt qu’avec un particulier. Ça ouvre des portes, croyez-moi.","Quel statut juridique choisir pour votre société de marchand de biens ?","Voilà le cœur du sujet. Le choix du statut juridique du marchand de biens conditionne tout le reste : fiscalité, responsabilité, fonctionnement… Passons en revue les options principales.","La SASU : la favorite des marchands de biens","La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) cartonne chez les marchands de biens, et pour cause. Avec un associé unique, vous gardez le contrôle total de vos décisions. Pas de cogestion compliquée, pas de conflits d’associés.","Côté responsabilité, elle est limitée aux apports. Votre patrimoine personnel reste protégé. Le capital social ? Un euro symbolique suffit légalement, même si en pratique, mieux vaut prévoir plus pour rassurer les partenaires.","Question fiscalité, vous avez le choix : impôt sur les sociétés (IS) par défaut, ou option pour l’impôt sur le revenu pendant 5 ans maximum. Cette flexibilité permet d’adapter la fiscalité à votre situation.","La SAS : pour les projets à plusieurs","Si vous montez votre projet avec des associés, la SAS (Société par Actions Simplifiée) s’impose naturellement. Elle offre une grande liberté dans l’organisation des pouvoirs et la répartition des droits.","Les statuts peuvent être sur-mesure, adaptés à votre projet spécifique. Clauses d’agrément, droit de préemption, pactes d’associés… tout est possible pour sécuriser les relations entre associés.","La SARL : plus encadrée mais rassurante","La SARL reste une option solide, surtout si vous privilégiez un cadre juridique bien balisé. Les règles de fonctionnement sont plus strictes qu’en SAS, mais aussi plus prévisibles.","Attention toutefois : la responsabilité du gérant peut être engagée plus facilement qu’en SASU/SAS. Et la fiscalité est moins flexible.","Les étapes concrètes pour créer votre société","Maintenant qu’on a posé les bases, passons aux choses sérieuses. Créer sa société de marchand de biens, c’est un parcours en plusieurs étapes qu’il faut suivre scrupuleusement.","Étape 1 : Définir votre projet et vos besoins","Avant de foncer tête baissée, prenez le temps de clarifier votre projet. Quel type de biens visez-vous ? Appartements, maisons, locaux commerciaux ? Quelle zone géographique ? Quel budget initial ?","Cette réflexion préalable conditionne le choix du statut, le montant du capital social, et même la localisation du siège social. Un projet axé sur le haut de gamme parisien n’aura pas les mêmes besoins qu’une activité de rénovation en province.","Étape 2 : Rédiger les statuts","Les statuts, c’est l’acte de naissance de votre société. Ils définissent l’objet social, le capital, les règles de fonctionnement… Bref, tout ce qui compte.","Pour l’objet social, soyez précis mais pas trop restrictif. « Achat, vente, rénovation de biens immobiliers » couvre l’essentiel, mais vous pouvez ajouter des activités connexes : gestion locative, conseil, promotion immobilière…","Le capital social mérite réflexion. Légalement, 1€ suffit, mais c’est ridicule en pratique. Comptez au minimum 10 000€ pour avoir une crédibilité minimale. Idéalement, alignez le capital sur vos besoins de trésorerie des premiers mois.","Étape 3 : Accomplir les formalités administratives","Direction le guichet unique des entreprises (anciennement CFE). Vous devrez fournir :","Les statuts signés et paraphés","L’attestation de dépôt des fonds (capital social)","La déclaration de non-condamnation du dirigeant","L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales","Le formulaire M0 dûment rempli","Comptez 2 à 4 semaines pour obtenir votre extrait Kbis. Pendant ce délai, impossible de commencer votre activité légalement.","Étape 4 : S’inscrire au RCS","L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est automatique lors du dépôt de votre dossier de création. Vous recevrez votre numéro SIREN et votre code APE (4110A pour l’activité de marchand de biens).","Cette inscription vous donne officiellement le statut de commerçant. Avec tous les droits et obligations qui vont avec : tenue d’une comptabilité, respect du droit commercial, etc.","Capital social et financement : combien prévoir ?","Parlons chiffres, parce que c’est souvent là que ça coince. Créer sa société de marchand de biens, c’est bien, mais il faut avoir les moyens de ses ambitions.","Le capital social : entre minimum légal et réalité du marché","Comme je l’ai mentionné, 1€ de capital suffit légalement. Mais dans la vraie vie, c’est une autre histoire. Les banques, les notaires, vos futurs vendeurs… tous regardent le capital social comme un indicateur de sérieux.","Mon conseil ? Partez sur 10 000€ minimum, idéalement 25 000€ à 50 000€ si vous en avez les moyens. Ça donne une image plus professionnelle et ça vous constitue une première trésorerie.","Les besoins de financement au démarrage","Au-delà du capital social, il faut prévoir les frais de fonctionnement des premiers mois. Comptez :","Frais de création : 500€ à 1 500€ selon que vous passez par un professionnel","Assurances professionnelles : 1 000€ à 3 000€ par an","Frais bancaires : 200€ à 500€ par an","Comptabilité : 1 500€ à 4 000€ par an","Frais de prospection et marketing : budget variable","Sans compter la trésorerie nécessaire pour vos premiers achats. Même si vous comptez sur le crédit, il faut souvent un apport personnel de 10% à 30% du prix d’achat.","Fiscalité : les avantages du statut de marchand de biens","C’est là que ça devient intéressant. La fiscalité du marchand de biens présente des spécificités avantageuses par rapport aux particuliers.","Des frais de notaire réduits","Premier avantage de taille : les frais de notaire à l’acquisition sont réduits. Comptez 2% à 3% du prix d’achat contre 7% à 8% pour un particulier. Sur un bien à 200 000€, ça représente une économie de 10 000€ !","Attention toutefois : pour bénéficier de ce taux réduit, vous devez revendre le bien dans les 5 ans. Au-delà, vous basculez sur le régime des particuliers.","Régime des BIC : charges déductibles","Vos bénéfices sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, ça signifie que toutes vos charges professionnelles sont déductibles :","Frais de rénovation et d’amélioration","Frais de notaire et d’agence","Intérêts d’emprunt","Frais de déplacement","Charges de copropriété pendant la détention","Assurances","Frais de comptabilité","Cette déductibilité permet d’optimiser significativement votre résultat fiscal.","TVA : un régime spécifique","En tant que marchand de biens, vous êtes assujetti à la TVA. Mais attention, le régime est particulier :","TVA sur marge pour les biens anciens (TVA uniquement sur votre plus-value)","TVA normale pour les biens neufs ou rénovés","Possibilité de récupérer la TVA sur vos travaux","Ce régime peut être très avantageux, surtout si vous faites beaucoup de travaux. (Voir notre dossier complet dédié à la TVA du marchand de biens)","Les obligations légales et réglementaires","Créer sa société, c’est une chose. La faire fonctionner dans les règles, c’en est une autre. Passons en revue les principales obligations.","Tenue de la comptabilité","Obligation numéro un : tenir une comptabilité conforme. Pas le choix, c’est la loi. Vous devez enregistrer toutes vos opérations, établir des comptes annuels, les déposer au greffe…","Sauf si vous êtes expert-comptable, mieux vaut déléguer à un professionnel. Comptez 1 500€ à 4 000€ par an selon le volume d’opérations.","Assurances obligatoires","Plusieurs assurances sont indispensables :","Responsabilité civile professionnelle","Assurance des biens détenus","Garantie décennale si vous faites des travaux","Budget annuel : 2 000€ à 5 000€ selon votre activité.","Déclarations fiscales et sociales","Comme toute société, vous devrez déclarer et payer :","L’impôt sur les sociétés (ou IR selon votre option)","La TVA (mensuelle ou trimestrielle)","Les charges sociales du dirigeant","La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)","Un calendrier fiscal à respecter scrupuleusement sous peine de pénalités.","Conseils pratiques pour réussir votre lancement","Maintenant qu’on a fait le tour des aspects techniques, voici mes conseils terrain pour maximiser vos chances de succès.","Choisissez bien votre domiciliation","L’adresse de votre siège social, ce n’est pas anodin. Elle apparaît sur tous vos documents officiels et influence votre image. Évitez les adresses de domiciliation bas de gamme qui font amateur.","Si vous travaillez depuis chez vous, vérifiez que votre bail ou règlement de copropriété l’autorise. Sinon, optez pour une société de domiciliation sérieuse.","Constituez votre réseau avant de commencer","Le succès d’un marchand de biens repose largement sur son réseau. Avant même de créer votre société, commencez à tisser des liens avec :","Des agents immobiliers","Des notaires","Des artisans de confiance","Des banquiers spécialisés","D’autres marchands de biens","Ces contacts vous apporteront des affaires et des conseils précieux.","Préparez votre stratégie de financement","Même avec une société, obtenir des financements bancaires n’est pas automatique. Préparez un business plan solide, constituez des fonds propres, et démontrez votre expertise du marché local.","Certaines banques sont spécialisées dans le financement des marchands de biens. Elles comprennent mieux votre activité et proposent des solutions adaptées.","Erreurs à éviter absolument","Pour finir, voici les principales erreurs que je vois régulièrement chez les débutants. Autant les éviter dès le départ.","Sous-estimer les besoins de trésorerie","Erreur classique : créer sa société avec un capital minimal et se retrouver à sec au bout de quelques mois. Entre les frais de fonctionnement, les acomptes sur les achats, et les délais de revente, il faut de la trésorerie.","Mon conseil : prévoyez large, au moins 6 mois de charges courantes en réserve.","Négliger l’étude de marché","Autre piège : se lancer sans connaître son marché local. Prix au m², délais de vente, types de biens recherchés… ces données conditionnent votre réussite.","Prenez le temps d’analyser votre zone d’intervention avant de créer votre société.","Faire l’impasse sur les conseils professionnels","Créer sa société de marchand de biens, c’est complexe. Entre le juridique, le fiscal, et le réglementaire, il y a de quoi s’y perdre. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels : expert-comptable, avocat spécialisé, conseil en création d’entreprise…","Leurs honoraires sont un investissement, pas une charge.","Questions fréquentes sur la création d’une société de marchand de biens","Combien de temps faut-il pour créer sa société de marchand de biens ?","Comptez 2 à 4 semaines en moyenne. Le délai dépend de la complexité de votre dossier et de la réactivité des administrations. Si vous passez par un professionnel, le processus peut être accéléré.","Peut-on exercer l’activité de marchand de biens sans diplôme ?","Absolument ! Aucun diplôme spécifique n’est exigé pour devenir marchand de biens. En revanche, une bonne connaissance du marché immobilier, des techniques de rénovation et de la fiscalité est indispensable pour réussir.","Quelle est la différence entre marchand de biens et agent immobilier ?","Fondamentale ! L’agent immobilier est un intermédiaire qui met en relation vendeurs et acheteurs contre commission. Le marchand de biens achète pour son propre compte et revend après valorisation. Deux métiers, deux réglementations, deux fiscalités.","Faut-il obligatoirement avoir une carte professionnelle ?","Non, les marchands de biens ne sont pas soumis à l’obligation de carte professionnelle. Cette obligation concerne uniquement les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété.","Peut-on cumuler activité de marchand de biens et location ?","Oui, mais attention aux règles fiscales ! Si vous conservez certains biens en location, ils sortent du régime marchand de biens et basculent en revenus fonciers. L’administration fiscale est vigilante sur ce point.","Quel budget prévoir pour les premiers mois d’activité ?","Tout dépend de votre stratégie, mais comptez au minimum 50 000€ à 100 000€ pour démarrer sereinement. Ce budget couvre les frais de création, la trésorerie de fonctionnement, et les premiers apports sur vos achats.","Publications en rapport avec les marchands de biens","Financement pour marchand de biens : comment obtenir un crédit ?","1 janvier 2026 à 15h31","Investir dans un bien proche d’une école d’excellence, la nouvelle stratégie des marchands de biens pour 2026 ?","1 janvier 2026 à 15h11","Investissement immobilier à Toulon : le quartier de Pontcarral est-il vraiment à fuir ?","27 décembre 2025 à 11h46","Quelle formation choisir pour devenir marchand de biens en 2026 ?","26 décembre 2025 à 10h29","«Ils réinvestissent tout ce qu’ils gagnent» : témoignage de deux multipropriétaires de moins de 30 ans","24 décembre 2025 à 9h12","Investissement immobilier : pourquoi les passoires thermiques attirent autant d’investisseurs ?","24 décembre 2025 à 8h14","Créer sa société de marchand de biens : le guide complet pour lancer votre activité immobilière","23 décembre 2025 à 8h47","Devenir marchand de biens : le parcours complet pour se lancer, même sans apport","23 décembre 2025 à 8h02","Comment est calculée et imposée la plus-value pour un marchand de biens ?","22 décembre 2025 à 12h20"],"content_blocks":[{"id":"paragraph-1","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Vous rêvez de vous lancer dans l'achat-revente immobilier ? Créer une société de marchand de biens représente une opportunité en or pour développer une activité rentable dans l'immobilier. Avec plus de 6 500 entreprises actives en France dans ce secteur, le marché offre de belles perspectives pour les entrepreneurs motivés. Mais attention, monter sa structure demande une préparation minutieuse et des choix stratégiques cruciaux.","html":"\n

Vous rêvez de vous lancer dans l'achat-revente immobilier ? Créer une société de marchand de biens représente une opportunité en or pour développer une activité rentable dans l'immobilier. Avec plus de 6 500 entreprises actives en France dans ce secteur, le marché offre de belles perspectives pour les entrepreneurs motivés. Mais attention, monter sa structure demande une préparation minutieuse et des choix stratégiques cruciaux.

\n"},{"id":"html-2","type":"core/html","heading":"","plain_text":"L'essentiel à retenir avant de vous lancer\n \n Statut juridique : SASU et SAS dominent le marché grâce à leur flexibilité\n Capital minimum : 1€ symbolique suffit légalement, mais prévoyez 10 000€ minimum en pratique\n Fiscalité avantageuse : frais de notaire réduits (2–3 % contre 8 % pour les particuliers)\n Inscription obligatoire : RCS et déclaration d'activité commerciale indispensables\n Délai de création : 2 à 4 semaines selon la complexité du dossier","html":"\n
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L'essentiel à retenir avant de vous lancer

\n \n
\n\n"},{"id":"heading-3","type":"core/heading","heading":"Pourquoi créer une société plutôt qu'exercer en nom propre ?","plain_text":"Pourquoi créer une société plutôt qu'exercer en nom propre ?","html":"\n

Pourquoi créer une société plutôt qu'exercer en nom propre ?

\n"},{"id":"paragraph-4","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Franchement, la question mérite d'être posée. Exercer en tant que marchand de biens sous forme sociétaire présente des avantages considérables par rapport au statut d'auto-entrepreneur ou d'entreprise individuelle.","html":"\n

Franchement, la question mérite d'être posée. Exercer en tant que marchand de biens sous forme sociétaire présente des avantages considérables par rapport au statut d'auto-entrepreneur ou d'entreprise individuelle.

\n"},{"id":"paragraph-5","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"D'abord, la protection de votre patrimoine personnel. Avec une société, vos biens personnels restent à l'abri en cas de difficultés. C'est un filet de sécurité non négligeable quand on sait que l'activité de marchand de biens implique des investissements conséquents.","html":"\n

D'abord, la protection de votre patrimoine personnel. Avec une société, vos biens personnels restent à l'abri en cas de difficultés. C'est un filet de sécurité non négligeable quand on sait que l'activité de marchand de biens implique des investissements conséquents.

\n"},{"id":"paragraph-6","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Ensuite, l'optimisation fiscale. Une structure sociétaire vous permet de jouer sur plusieurs tableaux : rémunération, dividendes, charges déductibles... Les possibilités d'optimisation sont bien plus larges qu'en nom propre.","html":"\n

Ensuite, l'optimisation fiscale. Une structure sociétaire vous permet de jouer sur plusieurs tableaux : rémunération, dividendes, charges déductibles... Les possibilités d'optimisation sont bien plus larges qu'en nom propre.

\n"},{"id":"paragraph-7","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Enfin, la crédibilité face aux partenaires. Banques, notaires, vendeurs... tous préfèrent traiter avec une société établie plutôt qu'avec un particulier. Ça ouvre des portes, croyez-moi.","html":"\n

Enfin, la crédibilité face aux partenaires. Banques, notaires, vendeurs... tous préfèrent traiter avec une société établie plutôt qu'avec un particulier. Ça ouvre des portes, croyez-moi.

\n"},{"id":"heading-8","type":"core/heading","heading":"Quel statut juridique choisir pour votre société de marchand de biens ?","plain_text":"Quel statut juridique choisir pour votre société de marchand de biens ?","html":"\n

Quel statut juridique choisir pour votre société de marchand de biens ?

\n"},{"id":"paragraph-9","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Voilà le cœur du sujet. Le choix du statut juridique du marchand de biens conditionne tout le reste : fiscalité, responsabilité, fonctionnement... Passons en revue les options principales.","html":"\n

Voilà le cœur du sujet. Le choix du statut juridique du marchand de biens conditionne tout le reste : fiscalité, responsabilité, fonctionnement... Passons en revue les options principales.

\n"},{"id":"heading-10","type":"core/heading","heading":"La SASU : la favorite des marchands de biens","plain_text":"La SASU : la favorite des marchands de biens","html":"\n

La SASU : la favorite des marchands de biens

\n"},{"id":"paragraph-11","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) cartonne chez les marchands de biens, et pour cause. Avec un associé unique, vous gardez le contrôle total de vos décisions. Pas de cogestion compliquée, pas de conflits d'associés.","html":"\n

La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) cartonne chez les marchands de biens, et pour cause. Avec un associé unique, vous gardez le contrôle total de vos décisions. Pas de cogestion compliquée, pas de conflits d'associés.

\n"},{"id":"paragraph-12","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Côté responsabilité, elle est limitée aux apports. Votre patrimoine personnel reste protégé. Le capital social ? Un euro symbolique suffit légalement, même si en pratique, mieux vaut prévoir plus pour rassurer les partenaires.","html":"\n

Côté responsabilité, elle est limitée aux apports. Votre patrimoine personnel reste protégé. Le capital social ? Un euro symbolique suffit légalement, même si en pratique, mieux vaut prévoir plus pour rassurer les partenaires.

\n"},{"id":"paragraph-13","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Question fiscalité, vous avez le choix : impôt sur les sociétés (IS) par défaut, ou option pour l'impôt sur le revenu pendant 5 ans maximum. Cette flexibilité permet d'adapter la fiscalité à votre situation.","html":"\n

Question fiscalité, vous avez le choix : impôt sur les sociétés (IS) par défaut, ou option pour l'impôt sur le revenu pendant 5 ans maximum. Cette flexibilité permet d'adapter la fiscalité à votre situation.

\n"},{"id":"heading-14","type":"core/heading","heading":"La SAS : pour les projets à plusieurs","plain_text":"La SAS : pour les projets à plusieurs","html":"\n

La SAS : pour les projets à plusieurs

\n"},{"id":"paragraph-15","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Si vous montez votre projet avec des associés, la SAS (Société par Actions Simplifiée) s'impose naturellement. Elle offre une grande liberté dans l'organisation des pouvoirs et la répartition des droits.","html":"\n

Si vous montez votre projet avec des associés, la SAS (Société par Actions Simplifiée) s'impose naturellement. Elle offre une grande liberté dans l'organisation des pouvoirs et la répartition des droits.

\n"},{"id":"paragraph-16","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Les statuts peuvent être sur-mesure, adaptés à votre projet spécifique. Clauses d'agrément, droit de préemption, pactes d'associés... tout est possible pour sécuriser les relations entre associés.","html":"\n

Les statuts peuvent être sur-mesure, adaptés à votre projet spécifique. Clauses d'agrément, droit de préemption, pactes d'associés... tout est possible pour sécuriser les relations entre associés.

\n"},{"id":"heading-17","type":"core/heading","heading":"La SARL : plus encadrée mais rassurante","plain_text":"La SARL : plus encadrée mais rassurante","html":"\n

La SARL : plus encadrée mais rassurante

\n"},{"id":"paragraph-18","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"La SARL reste une option solide, surtout si vous privilégiez un cadre juridique bien balisé. Les règles de fonctionnement sont plus strictes qu'en SAS, mais aussi plus prévisibles.","html":"\n

La SARL reste une option solide, surtout si vous privilégiez un cadre juridique bien balisé. Les règles de fonctionnement sont plus strictes qu'en SAS, mais aussi plus prévisibles.

\n"},{"id":"paragraph-19","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Attention toutefois : la responsabilité du gérant peut être engagée plus facilement qu'en SASU/SAS. Et la fiscalité est moins flexible.","html":"\n

Attention toutefois : la responsabilité du gérant peut être engagée plus facilement qu'en SASU/SAS. Et la fiscalité est moins flexible.

\n"},{"id":"heading-20","type":"core/heading","heading":"Les étapes concrètes pour créer votre société","plain_text":"Les étapes concrètes pour créer votre société","html":"\n

Les étapes concrètes pour créer votre société

\n"},{"id":"paragraph-21","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Maintenant qu'on a posé les bases, passons aux choses sérieuses. Créer sa société de marchand de biens, c'est un parcours en plusieurs étapes qu'il faut suivre scrupuleusement.","html":"\n

Maintenant qu'on a posé les bases, passons aux choses sérieuses. Créer sa société de marchand de biens, c'est un parcours en plusieurs étapes qu'il faut suivre scrupuleusement.

\n"},{"id":"heading-22","type":"core/heading","heading":"Étape 1 : Définir votre projet et vos besoins","plain_text":"Étape 1 : Définir votre projet et vos besoins","html":"\n

Étape 1 : Définir votre projet et vos besoins

\n"},{"id":"paragraph-23","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Avant de foncer tête baissée, prenez le temps de clarifier votre projet. Quel type de biens visez-vous ? Appartements, maisons, locaux commerciaux ? Quelle zone géographique ? Quel budget initial ?","html":"\n

Avant de foncer tête baissée, prenez le temps de clarifier votre projet. Quel type de biens visez-vous ? Appartements, maisons, locaux commerciaux ? Quelle zone géographique ? Quel budget initial ?

\n"},{"id":"paragraph-24","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Cette réflexion préalable conditionne le choix du statut, le montant du capital social, et même la localisation du siège social. Un projet axé sur le haut de gamme parisien n'aura pas les mêmes besoins qu'une activité de rénovation en province.","html":"\n

Cette réflexion préalable conditionne le choix du statut, le montant du capital social, et même la localisation du siège social. Un projet axé sur le haut de gamme parisien n'aura pas les mêmes besoins qu'une activité de rénovation en province.

\n"},{"id":"heading-25","type":"core/heading","heading":"Étape 2 : Rédiger les statuts","plain_text":"Étape 2 : Rédiger les statuts","html":"\n

Étape 2 : Rédiger les statuts

\n"},{"id":"paragraph-26","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Les statuts, c'est l'acte de naissance de votre société. Ils définissent l'objet social, le capital, les règles de fonctionnement... Bref, tout ce qui compte.","html":"\n

Les statuts, c'est l'acte de naissance de votre société. Ils définissent l'objet social, le capital, les règles de fonctionnement... Bref, tout ce qui compte.

\n"},{"id":"paragraph-27","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Pour l'objet social, soyez précis mais pas trop restrictif. \"Achat, vente, rénovation de biens immobiliers\" couvre l'essentiel, mais vous pouvez ajouter des activités connexes : gestion locative, conseil, promotion immobilière...","html":"\n

Pour l'objet social, soyez précis mais pas trop restrictif. \"Achat, vente, rénovation de biens immobiliers\" couvre l'essentiel, mais vous pouvez ajouter des activités connexes : gestion locative, conseil, promotion immobilière...

\n"},{"id":"paragraph-28","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Le capital social mérite réflexion. Légalement, 1€ suffit, mais c'est ridicule en pratique. Comptez au minimum 10 000€ pour avoir une crédibilité minimale. Idéalement, alignez le capital sur vos besoins de trésorerie des premiers mois.","html":"\n

Le capital social mérite réflexion. Légalement, 1€ suffit, mais c'est ridicule en pratique. Comptez au minimum 10 000€ pour avoir une crédibilité minimale. Idéalement, alignez le capital sur vos besoins de trésorerie des premiers mois.

\n"},{"id":"heading-29","type":"core/heading","heading":"Étape 3 : Accomplir les formalités administratives","plain_text":"Étape 3 : Accomplir les formalités administratives","html":"\n

Étape 3 : Accomplir les formalités administratives

\n"},{"id":"paragraph-30","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Direction le guichet unique des entreprises (anciennement CFE). Vous devrez fournir :","html":"\n

Direction le guichet unique des entreprises (anciennement CFE). Vous devrez fournir :

\n"},{"id":"list-31","type":"core/list","heading":"","plain_text":"Les statuts signés et paraphés\n\n\n\nL'attestation de dépôt des fonds (capital social)\n\n\n\nLa déclaration de non-condamnation du dirigeant\n\n\n\nL'attestation de parution dans un journal d'annonces légales\n\n\n\nLe formulaire M0 dûment rempli","html":"\n\n"},{"id":"paragraph-32","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Comptez 2 à 4 semaines pour obtenir votre extrait Kbis. Pendant ce délai, impossible de commencer votre activité légalement.","html":"\n

Comptez 2 à 4 semaines pour obtenir votre extrait Kbis. Pendant ce délai, impossible de commencer votre activité légalement.

\n"},{"id":"heading-33","type":"core/heading","heading":"Étape 4 : S'inscrire au RCS","plain_text":"Étape 4 : S'inscrire au RCS","html":"\n

Étape 4 : S'inscrire au RCS

\n"},{"id":"paragraph-34","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"L'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est automatique lors du dépôt de votre dossier de création. Vous recevrez votre numéro SIREN et votre code APE (4110A pour l'activité de marchand de biens).","html":"\n

L'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est automatique lors du dépôt de votre dossier de création. Vous recevrez votre numéro SIREN et votre code APE (4110A pour l'activité de marchand de biens).

\n"},{"id":"paragraph-35","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Cette inscription vous donne officiellement le statut de commerçant. Avec tous les droits et obligations qui vont avec : tenue d'une comptabilité, respect du droit commercial, etc.","html":"\n

Cette inscription vous donne officiellement le statut de commerçant. Avec tous les droits et obligations qui vont avec : tenue d'une comptabilité, respect du droit commercial, etc.

\n"},{"id":"heading-36","type":"core/heading","heading":"Capital social et financement : combien prévoir ?","plain_text":"Capital social et financement : combien prévoir ?","html":"\n

Capital social et financement : combien prévoir ?

\n"},{"id":"paragraph-37","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Parlons chiffres, parce que c'est souvent là que ça coince. Créer sa société de marchand de biens, c'est bien, mais il faut avoir les moyens de ses ambitions.","html":"\n

Parlons chiffres, parce que c'est souvent là que ça coince. Créer sa société de marchand de biens, c'est bien, mais il faut avoir les moyens de ses ambitions.

\n"},{"id":"heading-38","type":"core/heading","heading":"Le capital social : entre minimum légal et réalité du marché","plain_text":"Le capital social : entre minimum légal et réalité du marché","html":"\n

Le capital social : entre minimum légal et réalité du marché

\n"},{"id":"paragraph-39","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Comme je l'ai mentionné, 1€ de capital suffit légalement. Mais dans la vraie vie, c'est une autre histoire. Les banques, les notaires, vos futurs vendeurs... tous regardent le capital social comme un indicateur de sérieux.","html":"\n

Comme je l'ai mentionné, 1€ de capital suffit légalement. Mais dans la vraie vie, c'est une autre histoire. Les banques, les notaires, vos futurs vendeurs... tous regardent le capital social comme un indicateur de sérieux.

\n"},{"id":"paragraph-40","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Mon conseil ? Partez sur 10 000€ minimum, idéalement 25 000€ à 50 000€ si vous en avez les moyens. Ça donne une image plus professionnelle et ça vous constitue une première trésorerie.","html":"\n

Mon conseil ? Partez sur 10 000€ minimum, idéalement 25 000€ à 50 000€ si vous en avez les moyens. Ça donne une image plus professionnelle et ça vous constitue une première trésorerie.

\n"},{"id":"heading-41","type":"core/heading","heading":"Les besoins de financement au démarrage","plain_text":"Les besoins de financement au démarrage","html":"\n

Les besoins de financement au démarrage

\n"},{"id":"paragraph-42","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Au-delà du capital social, il faut prévoir les frais de fonctionnement des premiers mois. Comptez :","html":"\n

Au-delà du capital social, il faut prévoir les frais de fonctionnement des premiers mois. Comptez :

\n"},{"id":"list-43","type":"core/list","heading":"","plain_text":"Frais de création : 500€ à 1 500€ selon que vous passez par un professionnel\n\n\n\nAssurances professionnelles : 1 000€ à 3 000€ par an\n\n\n\nFrais bancaires : 200€ à 500€ par an\n\n\n\nComptabilité : 1 500€ à 4 000€ par an\n\n\n\nFrais de prospection et marketing : budget variable","html":"\n\n"},{"id":"paragraph-44","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Sans compter la trésorerie nécessaire pour vos premiers achats. Même si vous comptez sur le crédit, il faut souvent un apport personnel de 10% à 30% du prix d'achat.","html":"\n

Sans compter la trésorerie nécessaire pour vos premiers achats. Même si vous comptez sur le crédit, il faut souvent un apport personnel de 10% à 30% du prix d'achat.

\n"},{"id":"heading-45","type":"core/heading","heading":"Fiscalité : les avantages du statut de marchand de biens","plain_text":"Fiscalité : les avantages du statut de marchand de biens","html":"\n

Fiscalité : les avantages du statut de marchand de biens

\n"},{"id":"paragraph-46","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"C'est là que ça devient intéressant. La fiscalité du marchand de biens présente des spécificités avantageuses par rapport aux particuliers.","html":"\n

C'est là que ça devient intéressant. La fiscalité du marchand de biens présente des spécificités avantageuses par rapport aux particuliers.

\n"},{"id":"heading-47","type":"core/heading","heading":"Des frais de notaire réduits","plain_text":"Des frais de notaire réduits","html":"\n

Des frais de notaire réduits

\n"},{"id":"paragraph-48","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Premier avantage de taille : les frais de notaire à l'acquisition sont réduits. Comptez 2% à 3% du prix d'achat contre 7% à 8% pour un particulier. Sur un bien à 200 000€, ça représente une économie de 10 000€ !","html":"\n

Premier avantage de taille : les frais de notaire à l'acquisition sont réduits. Comptez 2% à 3% du prix d'achat contre 7% à 8% pour un particulier. Sur un bien à 200 000€, ça représente une économie de 10 000€ !

\n"},{"id":"paragraph-49","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Attention toutefois : pour bénéficier de ce taux réduit, vous devez revendre le bien dans les 5 ans. Au-delà, vous basculez sur le régime des particuliers.","html":"\n

Attention toutefois : pour bénéficier de ce taux réduit, vous devez revendre le bien dans les 5 ans. Au-delà, vous basculez sur le régime des particuliers.

\n"},{"id":"heading-50","type":"core/heading","heading":"Régime des BIC : charges déductibles","plain_text":"Régime des BIC : charges déductibles","html":"\n

Régime des BIC : charges déductibles

\n"},{"id":"paragraph-51","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Vos bénéfices sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, ça signifie que toutes vos charges professionnelles sont déductibles :","html":"\n

Vos bénéfices sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, ça signifie que toutes vos charges professionnelles sont déductibles :

\n"},{"id":"list-52","type":"core/list","heading":"","plain_text":"Frais de rénovation et d'amélioration\n\n\n\nFrais de notaire et d'agence\n\n\n\nIntérêts d'emprunt\n\n\n\nFrais de déplacement\n\n\n\nCharges de copropriété pendant la détention\n\n\n\nAssurances\n\n\n\nFrais de comptabilité","html":"\n\n"},{"id":"paragraph-53","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Cette déductibilité permet d'optimiser significativement votre résultat fiscal.","html":"\n

Cette déductibilité permet d'optimiser significativement votre résultat fiscal.

\n"},{"id":"heading-54","type":"core/heading","heading":"TVA : un régime spécifique","plain_text":"TVA : un régime spécifique","html":"\n

TVA : un régime spécifique

\n"},{"id":"paragraph-55","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"En tant que marchand de biens, vous êtes assujetti à la TVA. Mais attention, le régime est particulier :","html":"\n

En tant que marchand de biens, vous êtes assujetti à la TVA. Mais attention, le régime est particulier :

\n"},{"id":"list-56","type":"core/list","heading":"","plain_text":"TVA sur marge pour les biens anciens (TVA uniquement sur votre plus-value)\n\n\n\nTVA normale pour les biens neufs ou rénovés\n\n\n\nPossibilité de récupérer la TVA sur vos travaux","html":"\n\n"},{"id":"paragraph-57","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Ce régime peut être très avantageux, surtout si vous faites beaucoup de travaux. (Voir notre dossier complet dédié à la TVA du marchand de biens)","html":"\n

Ce régime peut être très avantageux, surtout si vous faites beaucoup de travaux. (Voir notre dossier complet dédié à la TVA du marchand de biens)

\n"},{"id":"heading-58","type":"core/heading","heading":"Les obligations légales et réglementaires","plain_text":"Les obligations légales et réglementaires","html":"\n

Les obligations légales et réglementaires

\n"},{"id":"paragraph-59","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Créer sa société, c'est une chose. La faire fonctionner dans les règles, c'en est une autre. Passons en revue les principales obligations.","html":"\n

Créer sa société, c'est une chose. La faire fonctionner dans les règles, c'en est une autre. Passons en revue les principales obligations.

\n"},{"id":"heading-60","type":"core/heading","heading":"Tenue de la comptabilité","plain_text":"Tenue de la comptabilité","html":"\n

Tenue de la comptabilité

\n"},{"id":"paragraph-61","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Obligation numéro un : tenir une comptabilité conforme. Pas le choix, c'est la loi. Vous devez enregistrer toutes vos opérations, établir des comptes annuels, les déposer au greffe...","html":"\n

Obligation numéro un : tenir une comptabilité conforme. Pas le choix, c'est la loi. Vous devez enregistrer toutes vos opérations, établir des comptes annuels, les déposer au greffe...

\n"},{"id":"paragraph-62","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Sauf si vous êtes expert-comptable, mieux vaut déléguer à un professionnel. Comptez 1 500€ à 4 000€ par an selon le volume d'opérations.","html":"\n

Sauf si vous êtes expert-comptable, mieux vaut déléguer à un professionnel. Comptez 1 500€ à 4 000€ par an selon le volume d'opérations.

\n"},{"id":"heading-63","type":"core/heading","heading":"Assurances obligatoires","plain_text":"Assurances obligatoires","html":"\n

Assurances obligatoires

\n"},{"id":"paragraph-64","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Plusieurs assurances sont indispensables :","html":"\n

Plusieurs assurances sont indispensables :

\n"},{"id":"list-65","type":"core/list","heading":"","plain_text":"Responsabilité civile professionnelle\n\n\n\nAssurance des biens détenus\n\n\n\nGarantie décennale si vous faites des travaux","html":"\n\n"},{"id":"paragraph-66","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Budget annuel : 2 000€ à 5 000€ selon votre activité.","html":"\n

Budget annuel : 2 000€ à 5 000€ selon votre activité.

\n"},{"id":"heading-67","type":"core/heading","heading":"Déclarations fiscales et sociales","plain_text":"Déclarations fiscales et sociales","html":"\n

Déclarations fiscales et sociales

\n"},{"id":"paragraph-68","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Comme toute société, vous devrez déclarer et payer :","html":"\n

Comme toute société, vous devrez déclarer et payer :

\n"},{"id":"list-69","type":"core/list","heading":"","plain_text":"L'impôt sur les sociétés (ou IR selon votre option)\n\n\n\nLa TVA (mensuelle ou trimestrielle)\n\n\n\nLes charges sociales du dirigeant\n\n\n\nLa CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)","html":"\n\n"},{"id":"paragraph-70","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Un calendrier fiscal à respecter scrupuleusement sous peine de pénalités.","html":"\n

Un calendrier fiscal à respecter scrupuleusement sous peine de pénalités.

\n"},{"id":"heading-71","type":"core/heading","heading":"Conseils pratiques pour réussir votre lancement","plain_text":"Conseils pratiques pour réussir votre lancement","html":"\n

Conseils pratiques pour réussir votre lancement

\n"},{"id":"paragraph-72","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Maintenant qu'on a fait le tour des aspects techniques, voici mes conseils terrain pour maximiser vos chances de succès.","html":"\n

Maintenant qu'on a fait le tour des aspects techniques, voici mes conseils terrain pour maximiser vos chances de succès.

\n"},{"id":"heading-73","type":"core/heading","heading":"Choisissez bien votre domiciliation","plain_text":"Choisissez bien votre domiciliation","html":"\n

Choisissez bien votre domiciliation

\n"},{"id":"paragraph-74","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"L'adresse de votre siège social, ce n'est pas anodin. Elle apparaît sur tous vos documents officiels et influence votre image. Évitez les adresses de domiciliation bas de gamme qui font amateur.","html":"\n

L'adresse de votre siège social, ce n'est pas anodin. Elle apparaît sur tous vos documents officiels et influence votre image. Évitez les adresses de domiciliation bas de gamme qui font amateur.

\n"},{"id":"paragraph-75","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Si vous travaillez depuis chez vous, vérifiez que votre bail ou règlement de copropriété l'autorise. Sinon, optez pour une société de domiciliation sérieuse.","html":"\n

Si vous travaillez depuis chez vous, vérifiez que votre bail ou règlement de copropriété l'autorise. Sinon, optez pour une société de domiciliation sérieuse.

\n"},{"id":"heading-76","type":"core/heading","heading":"Constituez votre réseau avant de commencer","plain_text":"Constituez votre réseau avant de commencer","html":"\n

Constituez votre réseau avant de commencer

\n"},{"id":"paragraph-77","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Le succès d'un marchand de biens repose largement sur son réseau. Avant même de créer votre société, commencez à tisser des liens avec :","html":"\n

Le succès d'un marchand de biens repose largement sur son réseau. Avant même de créer votre société, commencez à tisser des liens avec :

\n"},{"id":"list-78","type":"core/list","heading":"","plain_text":"Des agents immobiliers\n\n\n\nDes notaires\n\n\n\nDes artisans de confiance\n\n\n\nDes banquiers spécialisés\n\n\n\nD'autres marchands de biens","html":"\n\n"},{"id":"paragraph-79","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Ces contacts vous apporteront des affaires et des conseils précieux.","html":"\n

Ces contacts vous apporteront des affaires et des conseils précieux.

\n"},{"id":"heading-80","type":"core/heading","heading":"Préparez votre stratégie de financement","plain_text":"Préparez votre stratégie de financement","html":"\n

Préparez votre stratégie de financement

\n"},{"id":"paragraph-81","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Même avec une société, obtenir des financements bancaires n'est pas automatique. Préparez un business plan solide, constituez des fonds propres, et démontrez votre expertise du marché local.","html":"\n

Même avec une société, obtenir des financements bancaires n'est pas automatique. Préparez un business plan solide, constituez des fonds propres, et démontrez votre expertise du marché local.

\n"},{"id":"paragraph-82","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Certaines banques sont spécialisées dans le financement des marchands de biens. Elles comprennent mieux votre activité et proposent des solutions adaptées.","html":"\n

Certaines banques sont spécialisées dans le financement des marchands de biens. Elles comprennent mieux votre activité et proposent des solutions adaptées.

\n"},{"id":"heading-83","type":"core/heading","heading":"Erreurs à éviter absolument","plain_text":"Erreurs à éviter absolument","html":"\n

Erreurs à éviter absolument

\n"},{"id":"paragraph-84","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Pour finir, voici les principales erreurs que je vois régulièrement chez les débutants. Autant les éviter dès le départ.","html":"\n

Pour finir, voici les principales erreurs que je vois régulièrement chez les débutants. Autant les éviter dès le départ.

\n"},{"id":"heading-85","type":"core/heading","heading":"Sous-estimer les besoins de trésorerie","plain_text":"Sous-estimer les besoins de trésorerie","html":"\n

Sous-estimer les besoins de trésorerie

\n"},{"id":"paragraph-86","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Erreur classique : créer sa société avec un capital minimal et se retrouver à sec au bout de quelques mois. Entre les frais de fonctionnement, les acomptes sur les achats, et les délais de revente, il faut de la trésorerie.","html":"\n

Erreur classique : créer sa société avec un capital minimal et se retrouver à sec au bout de quelques mois. Entre les frais de fonctionnement, les acomptes sur les achats, et les délais de revente, il faut de la trésorerie.

\n"},{"id":"paragraph-87","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Mon conseil : prévoyez large, au moins 6 mois de charges courantes en réserve.","html":"\n

Mon conseil : prévoyez large, au moins 6 mois de charges courantes en réserve.

\n"},{"id":"heading-88","type":"core/heading","heading":"Négliger l'étude de marché","plain_text":"Négliger l'étude de marché","html":"\n

Négliger l'étude de marché

\n"},{"id":"paragraph-89","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Autre piège : se lancer sans connaître son marché local. Prix au m², délais de vente, types de biens recherchés... ces données conditionnent votre réussite.","html":"\n

Autre piège : se lancer sans connaître son marché local. Prix au m², délais de vente, types de biens recherchés... ces données conditionnent votre réussite.

\n"},{"id":"paragraph-90","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Prenez le temps d'analyser votre zone d'intervention avant de créer votre société.","html":"\n

Prenez le temps d'analyser votre zone d'intervention avant de créer votre société.

\n"},{"id":"heading-91","type":"core/heading","heading":"Faire l'impasse sur les conseils professionnels","plain_text":"Faire l'impasse sur les conseils professionnels","html":"\n

Faire l'impasse sur les conseils professionnels

\n"},{"id":"paragraph-92","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Créer sa société de marchand de biens, c'est complexe. Entre le juridique, le fiscal, et le réglementaire, il y a de quoi s'y perdre. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels : expert-comptable, avocat spécialisé, conseil en création d'entreprise...","html":"\n

Créer sa société de marchand de biens, c'est complexe. Entre le juridique, le fiscal, et le réglementaire, il y a de quoi s'y perdre. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels : expert-comptable, avocat spécialisé, conseil en création d'entreprise...

\n"},{"id":"paragraph-93","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Leurs honoraires sont un investissement, pas une charge.","html":"\n

Leurs honoraires sont un investissement, pas une charge.

\n"},{"id":"heading-94","type":"core/heading","heading":"Questions fréquentes sur la création d'une société de marchand de biens","plain_text":"Questions fréquentes sur la création d'une société de marchand de biens","html":"\n

Questions fréquentes sur la création d'une société de marchand de biens

\n"},{"id":"heading-95","type":"core/heading","heading":"Combien de temps faut-il pour créer sa société de marchand de biens ?","plain_text":"Combien de temps faut-il pour créer sa société de marchand de biens ?","html":"\n

Combien de temps faut-il pour créer sa société de marchand de biens ?

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Comptez 2 à 4 semaines en moyenne. Le délai dépend de la complexité de votre dossier et de la réactivité des administrations. Si vous passez par un professionnel, le processus peut être accéléré.

\n"},{"id":"heading-97","type":"core/heading","heading":"Peut-on exercer l'activité de marchand de biens sans diplôme ?","plain_text":"Peut-on exercer l'activité de marchand de biens sans diplôme ?","html":"\n

Peut-on exercer l'activité de marchand de biens sans diplôme ?

\n"},{"id":"paragraph-98","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Absolument ! Aucun diplôme spécifique n'est exigé pour devenir marchand de biens. En revanche, une bonne connaissance du marché immobilier, des techniques de rénovation et de la fiscalité est indispensable pour réussir.","html":"\n

Absolument ! Aucun diplôme spécifique n'est exigé pour devenir marchand de biens. En revanche, une bonne connaissance du marché immobilier, des techniques de rénovation et de la fiscalité est indispensable pour réussir.

\n"},{"id":"heading-99","type":"core/heading","heading":"Quelle est la différence entre marchand de biens et agent immobilier ?","plain_text":"Quelle est la différence entre marchand de biens et agent immobilier ?","html":"\n

Quelle est la différence entre marchand de biens et agent immobilier ?

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Fondamentale ! L'agent immobilier est un intermédiaire qui met en relation vendeurs et acheteurs contre commission. Le marchand de biens achète pour son propre compte et revend après valorisation. Deux métiers, deux réglementations, deux fiscalités.

\n"},{"id":"heading-101","type":"core/heading","heading":"Faut-il obligatoirement avoir une carte professionnelle ?","plain_text":"Faut-il obligatoirement avoir une carte professionnelle ?","html":"\n

Faut-il obligatoirement avoir une carte professionnelle ?

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Non, les marchands de biens ne sont pas soumis à l'obligation de carte professionnelle. Cette obligation concerne uniquement les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété.

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Peut-on cumuler activité de marchand de biens et location ?

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Oui, mais attention aux règles fiscales ! Si vous conservez certains biens en location, ils sortent du régime marchand de biens et basculent en revenus fonciers. L'administration fiscale est vigilante sur ce point.

\n"},{"id":"heading-105","type":"core/heading","heading":"Quel budget prévoir pour les premiers mois d'activité ?","plain_text":"Quel budget prévoir pour les premiers mois d'activité ?","html":"\n

Quel budget prévoir pour les premiers mois d'activité ?

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Tout dépend de votre stratégie, mais comptez au minimum 50 000€ à 100 000€ pour démarrer sereinement. Ce budget couvre les frais de création, la trésorerie de fonctionnement, et les premiers apports sur vos achats.

\n"},{"id":"heading-107","type":"core/heading","heading":"Publications en rapport avec les marchands de biens","plain_text":"Publications en rapport avec les marchands de biens","html":"\n

Publications en rapport avec les marchands de biens

\n"},{"id":"generateblocksquery-loop-108","type":"generateblocks/query-loop","heading":"","plain_text":"Financement pour marchand de biens : comment obtenir un crédit ?\n\n1 janvier 2026 à 15h31\n\n\n\n\n\nInvestir dans un bien proche d’une école d’excellence, la nouvelle stratégie des marchands de biens pour 2026 ?\n\n1 janvier 2026 à 15h11\n\n\n\n\n\nInvestissement immobilier à Toulon : le quartier de Pontcarral est-il vraiment à fuir ?\n\n27 décembre 2025 à 11h46\n\n\n\n\n\nQuelle formation choisir pour devenir marchand de biens en 2026 ?\n\n26 décembre 2025 à 10h29\n\n\n\n\n\n«Ils réinvestissent tout ce qu’ils gagnent» : témoignage de deux multipropriétaires de moins de 30 ans\n\n24 décembre 2025 à 9h12\n\n\n\n\n\nInvestissement immobilier : pourquoi les passoires thermiques attirent autant d’investisseurs ?\n\n24 décembre 2025 à 8h14\n\n\n\n\n\nCréer sa société de marchand de biens : le guide complet pour lancer votre activité immobilière\n\n23 décembre 2025 à 8h47\n\n\n\n\n\nDevenir marchand de biens : le parcours complet pour se lancer, même sans apport\n\n23 décembre 2025 à 8h02\n\n\n\n\n\nComment est calculée et imposée la plus-value pour un marchand de biens ?\n\n22 décembre 2025 à 12h20","html":"\n
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\"Poignée
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Financement pour marchand de biens : comment obtenir un crédit ?

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\"Maman
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Investir dans un bien proche d’une école d’excellence, la nouvelle stratégie des marchands de biens pour 2026 ?

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\"Façade
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Investissement immobilier à Toulon : le quartier de Pontcarral est-il vraiment à fuir ?

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\n\n
\n
\"Marchand
\n\n

Quelle formation choisir pour devenir marchand de biens en 2026 ?

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\n\n
\n
\"Un
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«Ils réinvestissent tout ce qu’ils gagnent» : témoignage de deux multipropriétaires de moins de 30 ans

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\n
\n\n
\n
\"Opération
\n\n

Investissement immobilier : pourquoi les passoires thermiques attirent autant d’investisseurs ?

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\n
\n\n
\n
\"Marchand
\n\n

Créer sa société de marchand de biens : le guide complet pour lancer votre activité immobilière

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\n
\n\n
\n
\"Consultant
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Devenir marchand de biens : le parcours complet pour se lancer, même sans apport

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\n\n
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\"Calcul
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Comment est calculée et imposée la plus-value pour un marchand de biens ?

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\n"}],"sections":[{"id":"paragraph-1","heading":"Paragraph","content":"Vous rêvez de vous lancer dans l'achat-revente immobilier ? Créer une société de marchand de biens représente une opportunité en or pour développer une activité rentable dans l'immobilier. Avec plus de 6 500 entreprises actives en France dans ce secteur, le marché offre de belles perspectives pour les entrepreneurs motivés. Mais attention, monter sa structure demande une préparation minutieuse et des choix stratégiques cruciaux."},{"id":"html-2","heading":"Html","content":"L'essentiel à retenir avant de vous lancer\n \n Statut juridique : SASU et SAS dominent le marché grâce à leur flexibilité\n Capital minimum : 1€ symbolique suffit légalement, mais prévoyez 10 000€ minimum en pratique\n Fiscalité avantageuse : frais de notaire réduits (2–3 % contre 8 % pour les particuliers)\n Inscription obligatoire : RCS et déclaration d'activité commerciale indispensables\n Délai de création : 2 à 4 semaines selon la complexité du dossier"},{"id":"heading-3","heading":"Pourquoi créer une société plutôt qu'exercer en nom propre ?","content":"Pourquoi créer une société plutôt qu'exercer en nom propre ?"},{"id":"paragraph-4","heading":"Paragraph","content":"Franchement, la question mérite d'être posée. Exercer en tant que marchand de biens sous forme sociétaire présente des avantages considérables par rapport au statut d'auto-entrepreneur ou d'entreprise individuelle."},{"id":"paragraph-5","heading":"Paragraph","content":"D'abord, la protection de votre patrimoine personnel. Avec une société, vos biens personnels restent à l'abri en cas de difficultés. C'est un filet de sécurité non négligeable quand on sait que l'activité de marchand de biens implique des investissements conséquents."},{"id":"paragraph-6","heading":"Paragraph","content":"Ensuite, l'optimisation fiscale. Une structure sociétaire vous permet de jouer sur plusieurs tableaux : rémunération, dividendes, charges déductibles... Les possibilités d'optimisation sont bien plus larges qu'en nom propre."},{"id":"paragraph-7","heading":"Paragraph","content":"Enfin, la crédibilité face aux partenaires. Banques, notaires, vendeurs... tous préfèrent traiter avec une société établie plutôt qu'avec un particulier. Ça ouvre des portes, croyez-moi."},{"id":"heading-8","heading":"Quel statut juridique choisir pour votre société de marchand de biens ?","content":"Quel statut juridique choisir pour votre société de marchand de biens ?"},{"id":"paragraph-9","heading":"Paragraph","content":"Voilà le cœur du sujet. Le choix du statut juridique du marchand de biens conditionne tout le reste : fiscalité, responsabilité, fonctionnement... Passons en revue les options principales."},{"id":"heading-10","heading":"La SASU : la favorite des marchands de biens","content":"La SASU : la favorite des marchands de biens"},{"id":"paragraph-11","heading":"Paragraph","content":"La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) cartonne chez les marchands de biens, et pour cause. Avec un associé unique, vous gardez le contrôle total de vos décisions. Pas de cogestion compliquée, pas de conflits d'associés."},{"id":"paragraph-12","heading":"Paragraph","content":"Côté responsabilité, elle est limitée aux apports. Votre patrimoine personnel reste protégé. Le capital social ? Un euro symbolique suffit légalement, même si en pratique, mieux vaut prévoir plus pour rassurer les partenaires."},{"id":"paragraph-13","heading":"Paragraph","content":"Question fiscalité, vous avez le choix : impôt sur les sociétés (IS) par défaut, ou option pour l'impôt sur le revenu pendant 5 ans maximum. Cette flexibilité permet d'adapter la fiscalité à votre situation."},{"id":"heading-14","heading":"La SAS : pour les projets à plusieurs","content":"La SAS : pour les projets à plusieurs"},{"id":"paragraph-15","heading":"Paragraph","content":"Si vous montez votre projet avec des associés, la SAS (Société par Actions Simplifiée) s'impose naturellement. Elle offre une grande liberté dans l'organisation des pouvoirs et la répartition des droits."},{"id":"paragraph-16","heading":"Paragraph","content":"Les statuts peuvent être sur-mesure, adaptés à votre projet spécifique. Clauses d'agrément, droit de préemption, pactes d'associés... tout est possible pour sécuriser les relations entre associés."},{"id":"heading-17","heading":"La SARL : plus encadrée mais rassurante","content":"La SARL : plus encadrée mais rassurante"},{"id":"paragraph-18","heading":"Paragraph","content":"La SARL reste une option solide, surtout si vous privilégiez un cadre juridique bien balisé. Les règles de fonctionnement sont plus strictes qu'en SAS, mais aussi plus prévisibles."},{"id":"paragraph-19","heading":"Paragraph","content":"Attention toutefois : la responsabilité du gérant peut être engagée plus facilement qu'en SASU/SAS. Et la fiscalité est moins flexible."},{"id":"heading-20","heading":"Les étapes concrètes pour créer votre société","content":"Les étapes concrètes pour créer votre société"},{"id":"paragraph-21","heading":"Paragraph","content":"Maintenant qu'on a posé les bases, passons aux choses sérieuses. Créer sa société de marchand de biens, c'est un parcours en plusieurs étapes qu'il faut suivre scrupuleusement."},{"id":"heading-22","heading":"Étape 1 : Définir votre projet et vos besoins","content":"Étape 1 : Définir votre projet et vos besoins"},{"id":"paragraph-23","heading":"Paragraph","content":"Avant de foncer tête baissée, prenez le temps de clarifier votre projet. Quel type de biens visez-vous ? Appartements, maisons, locaux commerciaux ? Quelle zone géographique ? Quel budget initial ?"},{"id":"paragraph-24","heading":"Paragraph","content":"Cette réflexion préalable conditionne le choix du statut, le montant du capital social, et même la localisation du siège social. Un projet axé sur le haut de gamme parisien n'aura pas les mêmes besoins qu'une activité de rénovation en province."},{"id":"heading-25","heading":"Étape 2 : Rédiger les statuts","content":"Étape 2 : Rédiger les statuts"},{"id":"paragraph-26","heading":"Paragraph","content":"Les statuts, c'est l'acte de naissance de votre société. Ils définissent l'objet social, le capital, les règles de fonctionnement... Bref, tout ce qui compte."},{"id":"paragraph-27","heading":"Paragraph","content":"Pour l'objet social, soyez précis mais pas trop restrictif. \"Achat, vente, rénovation de biens immobiliers\" couvre l'essentiel, mais vous pouvez ajouter des activités connexes : gestion locative, conseil, promotion immobilière..."},{"id":"paragraph-28","heading":"Paragraph","content":"Le capital social mérite réflexion. Légalement, 1€ suffit, mais c'est ridicule en pratique. Comptez au minimum 10 000€ pour avoir une crédibilité minimale. Idéalement, alignez le capital sur vos besoins de trésorerie des premiers mois."},{"id":"heading-29","heading":"Étape 3 : Accomplir les formalités administratives","content":"Étape 3 : Accomplir les formalités administratives"},{"id":"paragraph-30","heading":"Paragraph","content":"Direction le guichet unique des entreprises (anciennement CFE). Vous devrez fournir :"},{"id":"list-31","heading":"List","content":"Les statuts signés et paraphés\n\n\n\nL'attestation de dépôt des fonds (capital social)\n\n\n\nLa déclaration de non-condamnation du dirigeant\n\n\n\nL'attestation de parution dans un journal d'annonces légales\n\n\n\nLe formulaire M0 dûment rempli"},{"id":"paragraph-32","heading":"Paragraph","content":"Comptez 2 à 4 semaines pour obtenir votre extrait Kbis. Pendant ce délai, impossible de commencer votre activité légalement."},{"id":"heading-33","heading":"Étape 4 : S'inscrire au RCS","content":"Étape 4 : S'inscrire au RCS"},{"id":"paragraph-34","heading":"Paragraph","content":"L'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est automatique lors du dépôt de votre dossier de création. Vous recevrez votre numéro SIREN et votre code APE (4110A pour l'activité de marchand de biens)."},{"id":"paragraph-35","heading":"Paragraph","content":"Cette inscription vous donne officiellement le statut de commerçant. Avec tous les droits et obligations qui vont avec : tenue d'une comptabilité, respect du droit commercial, etc."},{"id":"heading-36","heading":"Capital social et financement : combien prévoir ?","content":"Capital social et financement : combien prévoir ?"},{"id":"paragraph-37","heading":"Paragraph","content":"Parlons chiffres, parce que c'est souvent là que ça coince. Créer sa société de marchand de biens, c'est bien, mais il faut avoir les moyens de ses ambitions."},{"id":"heading-38","heading":"Le capital social : entre minimum légal et réalité du marché","content":"Le capital social : entre minimum légal et réalité du marché"},{"id":"paragraph-39","heading":"Paragraph","content":"Comme je l'ai mentionné, 1€ de capital suffit légalement. Mais dans la vraie vie, c'est une autre histoire. Les banques, les notaires, vos futurs vendeurs... tous regardent le capital social comme un indicateur de sérieux."},{"id":"paragraph-40","heading":"Paragraph","content":"Mon conseil ? Partez sur 10 000€ minimum, idéalement 25 000€ à 50 000€ si vous en avez les moyens. Ça donne une image plus professionnelle et ça vous constitue une première trésorerie."},{"id":"heading-41","heading":"Les besoins de financement au démarrage","content":"Les besoins de financement au démarrage"},{"id":"paragraph-42","heading":"Paragraph","content":"Au-delà du capital social, il faut prévoir les frais de fonctionnement des premiers mois. Comptez :"},{"id":"list-43","heading":"List","content":"Frais de création : 500€ à 1 500€ selon que vous passez par un professionnel\n\n\n\nAssurances professionnelles : 1 000€ à 3 000€ par an\n\n\n\nFrais bancaires : 200€ à 500€ par an\n\n\n\nComptabilité : 1 500€ à 4 000€ par an\n\n\n\nFrais de prospection et marketing : budget variable"},{"id":"paragraph-44","heading":"Paragraph","content":"Sans compter la trésorerie nécessaire pour vos premiers achats. Même si vous comptez sur le crédit, il faut souvent un apport personnel de 10% à 30% du prix d'achat."},{"id":"heading-45","heading":"Fiscalité : les avantages du statut de marchand de biens","content":"Fiscalité : les avantages du statut de marchand de biens"},{"id":"paragraph-46","heading":"Paragraph","content":"C'est là que ça devient intéressant. La fiscalité du marchand de biens présente des spécificités avantageuses par rapport aux particuliers."},{"id":"heading-47","heading":"Des frais de notaire réduits","content":"Des frais de notaire réduits"},{"id":"paragraph-48","heading":"Paragraph","content":"Premier avantage de taille : les frais de notaire à l'acquisition sont réduits. Comptez 2% à 3% du prix d'achat contre 7% à 8% pour un particulier. Sur un bien à 200 000€, ça représente une économie de 10 000€ !"},{"id":"paragraph-49","heading":"Paragraph","content":"Attention toutefois : pour bénéficier de ce taux réduit, vous devez revendre le bien dans les 5 ans. Au-delà, vous basculez sur le régime des particuliers."},{"id":"heading-50","heading":"Régime des BIC : charges déductibles","content":"Régime des BIC : charges déductibles"},{"id":"paragraph-51","heading":"Paragraph","content":"Vos bénéfices sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, ça signifie que toutes vos charges professionnelles sont déductibles :"},{"id":"list-52","heading":"List","content":"Frais de rénovation et d'amélioration\n\n\n\nFrais de notaire et d'agence\n\n\n\nIntérêts d'emprunt\n\n\n\nFrais de déplacement\n\n\n\nCharges de copropriété pendant la détention\n\n\n\nAssurances\n\n\n\nFrais de comptabilité"},{"id":"paragraph-53","heading":"Paragraph","content":"Cette déductibilité permet d'optimiser significativement votre résultat fiscal."},{"id":"heading-54","heading":"TVA : un régime spécifique","content":"TVA : un régime spécifique"},{"id":"paragraph-55","heading":"Paragraph","content":"En tant que marchand de biens, vous êtes assujetti à la TVA. Mais attention, le régime est particulier :"},{"id":"list-56","heading":"List","content":"TVA sur marge pour les biens anciens (TVA uniquement sur votre plus-value)\n\n\n\nTVA normale pour les biens neufs ou rénovés\n\n\n\nPossibilité de récupérer la TVA sur vos travaux"},{"id":"paragraph-57","heading":"Paragraph","content":"Ce régime peut être très avantageux, surtout si vous faites beaucoup de travaux. (Voir notre dossier complet dédié à la TVA du marchand de biens)"},{"id":"heading-58","heading":"Les obligations légales et réglementaires","content":"Les obligations légales et réglementaires"},{"id":"paragraph-59","heading":"Paragraph","content":"Créer sa société, c'est une chose. La faire fonctionner dans les règles, c'en est une autre. Passons en revue les principales obligations."},{"id":"heading-60","heading":"Tenue de la comptabilité","content":"Tenue de la comptabilité"},{"id":"paragraph-61","heading":"Paragraph","content":"Obligation numéro un : tenir une comptabilité conforme. Pas le choix, c'est la loi. Vous devez enregistrer toutes vos opérations, établir des comptes annuels, les déposer au greffe..."},{"id":"paragraph-62","heading":"Paragraph","content":"Sauf si vous êtes expert-comptable, mieux vaut déléguer à un professionnel. Comptez 1 500€ à 4 000€ par an selon le volume d'opérations."},{"id":"heading-63","heading":"Assurances obligatoires","content":"Assurances obligatoires"},{"id":"paragraph-64","heading":"Paragraph","content":"Plusieurs assurances sont indispensables :"},{"id":"list-65","heading":"List","content":"Responsabilité civile professionnelle\n\n\n\nAssurance des biens détenus\n\n\n\nGarantie décennale si vous faites des travaux"},{"id":"paragraph-66","heading":"Paragraph","content":"Budget annuel : 2 000€ à 5 000€ selon votre activité."},{"id":"heading-67","heading":"Déclarations fiscales et sociales","content":"Déclarations fiscales et sociales"},{"id":"paragraph-68","heading":"Paragraph","content":"Comme toute société, vous devrez déclarer et payer :"},{"id":"list-69","heading":"List","content":"L'impôt sur les sociétés (ou IR selon votre option)\n\n\n\nLa TVA (mensuelle ou trimestrielle)\n\n\n\nLes charges sociales du dirigeant\n\n\n\nLa CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)"},{"id":"paragraph-70","heading":"Paragraph","content":"Un calendrier fiscal à respecter scrupuleusement sous peine de pénalités."},{"id":"heading-71","heading":"Conseils pratiques pour réussir votre lancement","content":"Conseils pratiques pour réussir votre lancement"},{"id":"paragraph-72","heading":"Paragraph","content":"Maintenant qu'on a fait le tour des aspects techniques, voici mes conseils terrain pour maximiser vos chances de succès."},{"id":"heading-73","heading":"Choisissez bien votre domiciliation","content":"Choisissez bien votre domiciliation"},{"id":"paragraph-74","heading":"Paragraph","content":"L'adresse de votre siège social, ce n'est pas anodin. Elle apparaît sur tous vos documents officiels et influence votre image. Évitez les adresses de domiciliation bas de gamme qui font amateur."},{"id":"paragraph-75","heading":"Paragraph","content":"Si vous travaillez depuis chez vous, vérifiez que votre bail ou règlement de copropriété l'autorise. Sinon, optez pour une société de domiciliation sérieuse."},{"id":"heading-76","heading":"Constituez votre réseau avant de commencer","content":"Constituez votre réseau avant de commencer"},{"id":"paragraph-77","heading":"Paragraph","content":"Le succès d'un marchand de biens repose largement sur son réseau. Avant même de créer votre société, commencez à tisser des liens avec :"},{"id":"list-78","heading":"List","content":"Des agents immobiliers\n\n\n\nDes notaires\n\n\n\nDes artisans de confiance\n\n\n\nDes banquiers spécialisés\n\n\n\nD'autres marchands de biens"},{"id":"paragraph-79","heading":"Paragraph","content":"Ces contacts vous apporteront des affaires et des conseils précieux."},{"id":"heading-80","heading":"Préparez votre stratégie de financement","content":"Préparez votre stratégie de financement"},{"id":"paragraph-81","heading":"Paragraph","content":"Même avec une société, obtenir des financements bancaires n'est pas automatique. Préparez un business plan solide, constituez des fonds propres, et démontrez votre expertise du marché local."},{"id":"paragraph-82","heading":"Paragraph","content":"Certaines banques sont spécialisées dans le financement des marchands de biens. Elles comprennent mieux votre activité et proposent des solutions adaptées."},{"id":"heading-83","heading":"Erreurs à éviter absolument","content":"Erreurs à éviter absolument"},{"id":"paragraph-84","heading":"Paragraph","content":"Pour finir, voici les principales erreurs que je vois régulièrement chez les débutants. Autant les éviter dès le départ."},{"id":"heading-85","heading":"Sous-estimer les besoins de trésorerie","content":"Sous-estimer les besoins de trésorerie"},{"id":"paragraph-86","heading":"Paragraph","content":"Erreur classique : créer sa société avec un capital minimal et se retrouver à sec au bout de quelques mois. Entre les frais de fonctionnement, les acomptes sur les achats, et les délais de revente, il faut de la trésorerie."},{"id":"paragraph-87","heading":"Paragraph","content":"Mon conseil : prévoyez large, au moins 6 mois de charges courantes en réserve."},{"id":"heading-88","heading":"Négliger l'étude de marché","content":"Négliger l'étude de marché"},{"id":"paragraph-89","heading":"Paragraph","content":"Autre piège : se lancer sans connaître son marché local. Prix au m², délais de vente, types de biens recherchés... ces données conditionnent votre réussite."},{"id":"paragraph-90","heading":"Paragraph","content":"Prenez le temps d'analyser votre zone d'intervention avant de créer votre société."},{"id":"heading-91","heading":"Faire l'impasse sur les conseils professionnels","content":"Faire l'impasse sur les conseils professionnels"},{"id":"paragraph-92","heading":"Paragraph","content":"Créer sa société de marchand de biens, c'est complexe. Entre le juridique, le fiscal, et le réglementaire, il y a de quoi s'y perdre. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels : expert-comptable, avocat spécialisé, conseil en création d'entreprise..."},{"id":"paragraph-93","heading":"Paragraph","content":"Leurs honoraires sont un investissement, pas une charge."},{"id":"heading-94","heading":"Questions fréquentes sur la création d'une société de marchand de biens","content":"Questions fréquentes sur la création d'une société de marchand de biens"},{"id":"heading-95","heading":"Combien de temps faut-il pour créer sa société de marchand de biens ?","content":"Combien de temps faut-il pour créer sa société de marchand de biens ?"},{"id":"paragraph-96","heading":"Paragraph","content":"Comptez 2 à 4 semaines en moyenne. Le délai dépend de la complexité de votre dossier et de la réactivité des administrations. Si vous passez par un professionnel, le processus peut être accéléré."},{"id":"heading-97","heading":"Peut-on exercer l'activité de marchand de biens sans diplôme ?","content":"Peut-on exercer l'activité de marchand de biens sans diplôme ?"},{"id":"paragraph-98","heading":"Paragraph","content":"Absolument ! Aucun diplôme spécifique n'est exigé pour devenir marchand de biens. En revanche, une bonne connaissance du marché immobilier, des techniques de rénovation et de la fiscalité est indispensable pour réussir."},{"id":"heading-99","heading":"Quelle est la différence entre marchand de biens et agent immobilier ?","content":"Quelle est la différence entre marchand de biens et agent immobilier ?"},{"id":"paragraph-100","heading":"Paragraph","content":"Fondamentale ! L'agent immobilier est un intermédiaire qui met en relation vendeurs et acheteurs contre commission. Le marchand de biens achète pour son propre compte et revend après valorisation. Deux métiers, deux réglementations, deux fiscalités."},{"id":"heading-101","heading":"Faut-il obligatoirement avoir une carte professionnelle ?","content":"Faut-il obligatoirement avoir une carte professionnelle ?"},{"id":"paragraph-102","heading":"Paragraph","content":"Non, les marchands de biens ne sont pas soumis à l'obligation de carte professionnelle. Cette obligation concerne uniquement les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété."},{"id":"heading-103","heading":"Peut-on cumuler activité de marchand de biens et location ?","content":"Peut-on cumuler activité de marchand de biens et location ?"},{"id":"paragraph-104","heading":"Paragraph","content":"Oui, mais attention aux règles fiscales ! Si vous conservez certains biens en location, ils sortent du régime marchand de biens et basculent en revenus fonciers. L'administration fiscale est vigilante sur ce point."},{"id":"heading-105","heading":"Quel budget prévoir pour les premiers mois d'activité ?","content":"Quel budget prévoir pour les premiers mois d'activité ?"},{"id":"paragraph-106","heading":"Paragraph","content":"Tout dépend de votre stratégie, mais comptez au minimum 50 000€ à 100 000€ pour démarrer sereinement. Ce budget couvre les frais de création, la trésorerie de fonctionnement, et les premiers apports sur vos achats."},{"id":"heading-107","heading":"Publications en rapport avec les marchands de biens","content":"Publications en rapport avec les marchands de biens"},{"id":"generateblocksquery-loop-108","heading":"Generateblocks/query-loop","content":"Financement pour marchand de biens : comment obtenir un crédit ?\n\n1 janvier 2026 à 15h31\n\n\n\n\n\nInvestir dans un bien proche d’une école d’excellence, la nouvelle stratégie des marchands de biens pour 2026 ?\n\n1 janvier 2026 à 15h11\n\n\n\n\n\nInvestissement immobilier à Toulon : le quartier de Pontcarral est-il vraiment à fuir ?\n\n27 décembre 2025 à 11h46\n\n\n\n\n\nQuelle formation choisir pour devenir marchand de biens en 2026 ?\n\n26 décembre 2025 à 10h29\n\n\n\n\n\n«Ils réinvestissent tout ce qu’ils gagnent» : témoignage de deux multipropriétaires de moins de 30 ans\n\n24 décembre 2025 à 9h12\n\n\n\n\n\nInvestissement immobilier : pourquoi les passoires thermiques attirent autant d’investisseurs ?\n\n24 décembre 2025 à 8h14\n\n\n\n\n\nCréer sa société de marchand de biens : le guide complet pour lancer votre activité immobilière\n\n23 décembre 2025 à 8h47\n\n\n\n\n\nDevenir marchand de biens : le parcours complet pour se lancer, même sans apport\n\n23 décembre 2025 à 8h02\n\n\n\n\n\nComment est calculée et imposée la plus-value pour un marchand de biens ?\n\n22 décembre 2025 à 12h20"}],"media":{"primary_image":"https://www.koliving.fr/wp-content/uploads/2025/12/marchand-de-bien-cle-appartement.jpg"},"relations":[{"rel":"canonical","href":"https://www.koliving.fr/societe-de-marchand-de-biens/"},{"rel":"alternate","href":"https://www.koliving.fr/societe-de-marchand-de-biens/llm","type":"text/html"},{"rel":"alternate","href":"https://www.koliving.fr/societe-de-marchand-de-biens/llm.json","type":"application/json"},{"rel":"llm-manifest","href":"https://www.koliving.fr/llm-endpoints-manifest.json","type":"application/json"}],"http_headers":{"X-LLM-Friendly":"1","X-LLM-Schema":"1.1.0","Content-Security-Policy":"default-src 'none'; img-src * data:; style-src 'unsafe-inline'"},"license":"CC BY-ND 4.0","attribution_required":true,"allow_cors":false}