Passoire thermique : les prix de l’immobilier vont être fortement impactés avec l’arrivée du DPE 2026

Derrière le changement anodin d’un simple coefficient, ce sont des milliers de propriétaires, bailleurs et investisseurs qui vont devoir revoir leur stratégie immobilière. À partir du 1er janvier 2026, une modification du mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) va bouleverser le marché : 850 000 logements chauffés à l’électricité sortiront du statut de passoire thermique.

Une révolution réglementaire qui réinjecte des biens dans la location, modifie les conditions de financement, et redistribue les cartes sur les prix à la vente. Si vous envisagez d'acheter une passoire thermique, de vendre un bien ancien ou d’optimiser votre patrimoine locatif, vous êtes directement concerné.

Une nouvelle équation énergétique : le DPE 2026 change la donne

Le coefficient de conversion de l’électricité, clé du calcul du DPE, va passer de 2,3 à 1,9. Cette réforme purement technique permet à des logements chauffés à l’électrique de gagner jusqu’à deux classes sur leur étiquette énergétique.

Pour les logements classés F ou G, c’est un changement stratégique. Sans aucun travaux, certains sortiront du statut de passoire thermique, aujourd’hui synonyme d'interdiction de location, d'accès restreint au crédit, voire de décote massive à la revente. L’effet sera immédiat : une partie du parc immobilier redevient légalement louable, et donc finançable, sans investissement supplémentaire.

Le ministère de la Transition énergétique prévoit que ces mises à jour pourront être effectuées gratuitement en ligne, via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Aucun diagnostiqueur à faire intervenir, aucun chantier à planifier, juste un chiffre à recalculer.

Le retour des passoires… pas si passives que ça

Derrière cette réhabilitation réglementaire, le marché locatif pourrait reprendre son souffle. Depuis l’interdiction de louer les biens classés G début 2025, une partie du parc s’est retrouvée gelée. Les logements concernés par l’amélioration automatique du DPE vont revenir sur le marché, redonnant un coup de fouet à l’offre locative, notamment dans les zones tendues.

C’est une bonne nouvelle pour les bailleurs. Mais attention à ne pas tomber dans l’illusion : si le DPE s’améliore sur le papier, la consommation réelle d’énergie ne change pas. Des locataires pourraient rapidement déchanter, confrontés à des factures d’électricité toujours salées à cause d’une isolation médiocre ou d’un chauffage inefficace.

« Le grille-pain est le pire ennemi du propriétaire malin », ironise un professionnel de l’audit énergétique. Remplacer les vieux convecteurs par des équipements performants (pompes à chaleur, panneaux rayonnants) et renforcer l’isolation des fenêtres et des murs reste essentiel, même pour un logement fraîchement sorti de la catégorie F.

Financer une ex-passoire : quand la banque suit le DPE

L’effet du nouveau DPE ne se limite pas aux locataires : il modifie aussi le comportement des banques. Un bien reclassé E ou D redevient éligible à un crédit immobilier classique, à taux normal, sans exigence de travaux.

« Les établissements de crédit analysent le risque de revente. Un logement mieux noté au DPE est plus liquide, donc plus finançable », explique Caroline Arnould, DG de Cafpi. Résultat : certains emprunteurs qui voyaient leur dossier bloqué pour un bien classé G vont désormais obtenir un prêt à 100 % avec des conditions assouplies.

Mais gare à la désillusion. Les biens revalorisés verront aussi leur prix grimper. Une étude du Conseil supérieur du notariat montre que les maisons bien classées (A ou B) se vendent presque deux fois plus cher que les passoires. Si le coût du crédit baisse, le ticket d’entrée augmente. Et d’après Cafpi, le gain sur les taux ne compense pas entièrement la hausse des prix.

Vendre une passoire thermique en 2026 : dernière fenêtre stratégique ?

Pour les vendeurs, 2026 est un moment charnière. Les logements qui changent de classe DPE vont mécaniquement prendre de la valeur, notamment dans les secteurs où les passoires étaient devenues invendables. Une simple mise à jour du DPE pourrait faire la différence entre un bien en déshérence et une vente rapide.

Mais attention, le marché ne sera pas dupe. Un acheteur averti regardera au-delà de l’étiquette énergétique. L’état réel de l’isolation, le type de chauffage, la qualité de la ventilation ou des menuiseries restent des éléments décisifs. Un audit énergétique, même non obligatoire, peut devenir un atout décisif dans une négociation.

Si vous êtes vendeur, il est temps de repositionner votre bien. Un recalcul de DPE, quelques travaux ciblés et un bon accompagnement peuvent transformer une ex-passoire en opportunité d’achat attractif. Et vous évitez ainsi de brader un bien qui aurait pu, quelques mois plus tard, doubler de valeur.

Le DPE 2026 ne changera pas la réalité physique des logements. Mais il modifie les règles du jeu pour des milliers de propriétaires, investisseurs locatif et bailleurs. Il vous permet de relouer, de refinancer, ou de mieux vendre. Mais seulement si vous anticipez les effets de cette réforme dès maintenant. Avez-vous vérifié où se situe votre bien dans cette nouvelle grille ? Êtes-vous prêt à acheter un bien qui changera de statut dans six mois ? Ou à vendre au bon moment, avant que le marché ne l’intègre dans ses prix ?

Partagez votre expérience ou posez vos questions en commentaire. Avez-vous déjà anticipé la réforme du DPE 2026 pour vos biens ? Quels leviers avez-vous activé ?