Mauvaise nouvelle pour les propriétaires de location meublée (LMNP) : la fiscalité des plus-values se durcit !

*Vendre un bien en location meublée ne sera plus aussi avantageux qu’auparavant. Une nouvelle règle fiscale, en vigueur depuis le 15 février 2025, vient alourdir la taxation des plus-values immobilières pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Désormais, les amortissements déduits au fil des années doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Résultat : une imposition plus lourde et des marges de revente réduites. Ce changement pourrait bien rebattre les cartes de l’investissement immobilier locatif.

Un coup dur pour les propriétaires en LMNP

Jusqu’ici, les investisseurs en LMNP bénéficiaient d’un régime fiscal favorable. Lors de la revente de leur bien, la plus-value était calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, sans tenir compte des amortissements. Mais cette époque est révolue.

Avec l’article 84 de la loi de finances 2025, l’administration fiscale impose désormais aux LMNP de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value. En clair, le prix d’acquisition pris en compte pour l’imposition sera diminué du montant des amortissements comptabilisés durant la période de détention. Une règle qui rapproche le statut des LMNP de celui des loueurs en meublé professionnels (LMP), mais qui pénalise fortement les investisseurs non avertis.

L’impact est immédiat : la base imposable augmente mécaniquement, entraînant une taxation plus élevée sur la plus-value. Cette réforme s’applique à toutes les ventes réalisées après le 15 février 2025, y compris pour les biens acquis bien avant cette date.

Un calcul des plus-values totalement bouleversé

Avant cette réforme, un propriétaire pouvait amortir une partie de la valeur de son appartement chaque année, réduisant ainsi ses revenus imposables. Mais cette déduction fiscale avait un avantage majeur : elle n’impactait pas le calcul de la plus-value en cas de revente.

Désormais, la situation change. Prenons un exemple concret : un investisseur achète un bien à 200 000 € et applique un amortissement total de 50 000 € sur plusieurs années. Avant 2025, s’il revend son bien à 250 000 €, la plus-value taxable était de 50 000 €. Avec la nouvelle règle, son prix d’achat retenu par l’administration fiscale sera de 150 000 € (200 000 € – 50 000 € d’amortissements), portant la plus-value imposable à 100 000 €. Une différence de taille qui peut coûter cher aux investisseurs.

Cependant, certaines dépenses restent exclues de cette réintégration des amortissements, comme les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise. En revanche, les travaux d’entretien ou de réparation ne pourront pas être déduits du calcul final.

Faut-il encore investir en LMNP avec cette nouvelle règle ?

Face à ce durcissement fiscal, la question se pose : est-il encore judicieux de miser sur le LMNP ? Cette réforme vient clairement réduire l’attractivité du régime, notamment pour ceux qui envisageaient une stratégie de revente à moyen terme.

Les propriétaires qui souhaitent conserver leur bien sur le long terme et maximiser leurs revenus locatifs conservent néanmoins un intérêt à louer en meublé. Mais pour ceux qui comptaient sur la revente pour engranger une plus-value intéressante, le calcul devient plus complexe.

L’investissement immobilier locatif en LMNP n’est plus le paradis fiscal qu’il était autrefois. Les investisseurs doivent désormais intégrer cette nouvelle fiscalité dans leur stratégie et anticiper un alourdissement de la note en cas de revente.