Les logements énergivores, communément appelés « passoires thermiques », se vendent actuellement à une vitesse record en France, dépassant largement les biens mieux notés sur le plan énergétique. Pourtant, ces biens, qui ne pourront bientôt plus être loués, continuent d’attirer de nombreux acquéreurs. Pourquoi cette tendance et comment en tirer profit ? Notre guide de l’investissement immobilier vous éclaire sur ce phénomène surprenant.
Passoires thermiques : pourquoi se vendent-elles si vite ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère incontournable dans l’immobilier. Alors que l’interdiction progressive de location des logements mal notés approche à grands pas, les biens classés F ou G continuent de séduire les acheteurs. Selon une récente étude du baromètre La Vigie, les passoires thermiques se vendent en moyenne 1,7 fois plus vite que les logements classés A ou B, malgré leur décote.
Alors que seulement 34 % des biens notés A ou B ont trouvé preneur au premier trimestre 2024, 63 % des passoires thermiques mises en vente durant cette même période ont déjà été vendues ou retirées des annonces. Cette accélération des ventes intrigue, surtout dans un contexte où les biens énergétiquement performants peinent à séduire les acquéreurs.
Le prix des passoires thermiques joue un rôle majeur dans cette dynamique. Les acheteurs, conscients des restrictions à venir, se lancent dans des acquisitions à prix décotés en misant sur la possibilité de rénover ces biens. Par exemple, une maison classée F ou G affiche une décote moyenne de 33,9 % par rapport à un bien équivalent mieux noté. Cette réduction de prix devient un levier d’attractivité pour des acquéreurs en quête d’une opportunité de négociation et prêts à investir dans des travaux.
Des villes où les passoires thermiques sont encore accessibles
L’étude met également en lumière des disparités régionales importantes. Certaines villes françaises, notamment les plus abordables, continuent d’offrir des opportunités d’achat de biens énergivores à des prix attractifs. Par exemple, à Saint-Étienne, le prix moyen des passoires thermiques est de 1 225 € par mètre carré, un chiffre nettement inférieur aux tarifs observés à Paris où le prix au mètre carré dépasse 10 688 €.
Outre Saint-Étienne, des villes comme Mulhouse, Limoges ou encore Perpignan se distinguent par des prix accessibles. À Limoges, par exemple, une passoire thermique coûte en moyenne 1 644 € par mètre carré. Ce contexte favorable attire de nombreux investisseurs, notamment ceux désireux de se lancer dans un projet de rénovation énergétique pour améliorer la performance du logement et espérer une plus-value à terme.
En parallèle, certaines grandes villes, à l’instar de Paris ou Nice, continuent de maintenir des prix élevés, malgré une tendance à la baisse pour les biens les plus énergivores. Cette situation renforce l’intérêt d’acquérir ces biens dans des régions où les prix sont encore maîtrisés, en misant sur le potentiel de revalorisation après travaux.
Faut-il acheter une passoire thermique pour la rénover ?
Malgré les contraintes imposées par la réglementation, acheter une passoire thermique peut représenter une véritable aubaine pour les investisseurs capables de prendre en charge les travaux nécessaires à la mise aux normes. Les récentes réformes imposant l’interdiction de mise en location des logements classés F ou G à partir de 2025 suscitent certes des interrogations, mais elles sont également à l’origine de nombreuses négociations avantageuses pour les acheteurs.
Les marges de négociation sur ces biens sont significatives. Une étude menée par Pricehubble révèle que le prix d’un logement classé G peut être négocié à la baisse de près de 8,5 %, tandis que les biens mieux notés, notamment en A ou B, offrent des marges beaucoup plus limitées. Pour les investisseurs aguerris, cette situation représente un tremplin pour réaliser une acquisition à prix réduit, en misant sur la rénovation énergétique et le rehaussement du DPE pour en tirer profit sur le long terme.
Pour beaucoup, rénover une passoire thermique constitue un pari risqué mais potentiellement très rentable. À condition d’investir intelligemment, ces logements peuvent générer des rendements locatifs élevés après travaux. En effet, une fois rénovée, une passoire thermique peut voir sa valeur augmenter considérablement.
Les bonnes pratiques pour tirer profit des passoires thermiques
Si vous envisagez d’investir dans une passoire thermique, quelques éléments clés sont à prendre en compte pour maximiser votre investissement. D’abord, il est crucial de bien évaluer l’ampleur des travaux à entreprendre. Selon l’état initial du bien, les rénovations peuvent s’avérer coûteuses. Ensuite, il est indispensable de se renseigner sur les aides financières disponibles, telles que MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’économies d’énergie, qui peuvent alléger considérablement la facture des travaux.
De plus, il est conseillé de cibler les villes où la demande locative est forte et où les prix restent abordables. Investir dans une ville dynamique, où la demande en logement est importante, vous permettra de rentabiliser rapidement votre acquisition une fois les travaux réalisés.
Enfin, n’oubliez pas que l’achat d’une passoire thermique nécessite une stratégie à long terme. La valorisation du bien après rénovation dépendra largement de l’évolution du marché immobilier local et des éventuelles réglementations à venir.