Investissement locatif : « Je refuse de faire visiter en juillet », cette erreur lui coûte des milliers d’euros de manque à gagner

« Je refuse de faire visiter en juillet. » Voilà ce qu’a décidé Julien, propriétaire d’un T2 à Lyon. Pensant pouvoir profiter sereinement de ses vacances, il a mis en pause la mise en location de son bien. Résultat : deux mois de vacance locative, 1 600 euros envolés, et une rentrée bien moins rentable que prévue. Ce choix, fréquent chez les bailleurs particuliers, repose sur un mythe dangereux : celui d’un été calme pour l’immobilier locatif. Et pourtant, c’est tout l’inverse.

Le mythe du "mois d'août calme" : pourquoi 50 % des déménagements ont lieu en été

Contrairement à l’idée reçue d’un été déserté par les candidats locataires, c’est bien durant cette saison que tout se joue. Selon HOMEBOX, 50 % des déménagements ont lieu entre juin et septembre.

Ce pic de mobilité s’explique par des réalités très concrètes : les familles veulent être installées avant la rentrée scolaire, les étudiants cherchent un logement dès les résultats d’admission, et les jeunes actifs profitent des vacances pour démarrer une nouvelle vie après mutation ou premier emploi.

Résultat : la tension locative atteint son paroxysme dès le mois de juin. SeLoger le confirme : l’été est la période où l’offre et la demande se rencontrent le plus intensément.

Refuser de faire visiter en juillet, c’est donc se priver de la plus grosse vague de candidats de l’année. C’est comme laisser passer la période des soldes quand on tient une boutique.

Calcul du manque à gagner : l’addition salée d’un été sans visites

Prenons l’exemple concret de Julien. Son T2 à Lyon est proposé à 800 euros charges comprises. En décidant de ne relouer qu’en septembre, il laisse filer deux mois de loyer : 1 600 euros perdus net.

Mais ce n’est que la partie visible de l’iceberg. Pendant ces deux mois, les charges continuent de courir : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), charges de copropriété non récupérables, et mensualité de crédit immobilier. En cumulant, c’est près de 400 à 500 euros supplémentaires de coûts fixes.

Et l’impact ne s’arrête pas là. Septembre étant plus concurrentiel côté propriétaires, il y a moins de candidats, donc potentiellement moins de bons dossiers. Julien a d’ailleurs dû accepter un locataire avec un garant moins solide, faute d’avoir mieux.

En somme, cette pause estivale lui a coûté bien plus que deux mois de loyer : elle a aussi affaibli la qualité de son investissement.

S’organiser pour louer en été : les solutions pour ne pas sacrifier ses vacances

L’erreur de Julien est évitable. Il existe plusieurs moyens simples pour gérer une relocation estivale sans renoncer à son repos.

Première option : anticiper. Dès réception du préavis du locataire sortant, il faut publier l’annonce et organiser les visites en juin, quitte à les concentrer sur quelques jours.

Deuxième piste : déléguer. Une agence immobilière peut prendre en charge les visites, la sélection des dossiers et la signature du bail. Et son coût est souvent inférieur au manque à gagner d’un mois vide.

Troisième solution : les visites à distance. De plus en plus de bailleurs proposent des vidéos du bien, voire des visios en direct. Cela permet un premier tri efficace et rapide.

Enfin, faire appel à un proche de confiance reste une bonne option. Un ami ou un membre de la famille peut ouvrir le logement sur des créneaux définis.

Le conseil de l’expert : « La vacance estivale est un poison pour la rentabilité »

Pour Matthieu Laurent, conseiller en gestion de patrimoine, le raisonnement est limpide : « Un investisseur avisé sait que le marché locatif est une course de fond, mais que le sprint se joue en juillet-août. Rater cette fenêtre, c’est comme fermer boutique pendant les soldes. On ne récupère jamais complètement le manque à gagner. »

Et il a raison. Car même une seule mensualité perdue peut faire basculer un rendement de 5 % à 3 %, surtout sur un bien financé à crédit.

Sur le plan juridique, rappelons aussi que l’organisation de visites est encadrée : selon la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 4), si un locataire est encore en place, les visites ne peuvent excéder deux heures par jour ouvrable et nécessitent son accord.

En combinant stratégie, anticipation et respect des règles, il est tout à fait possible de rentabiliser l’été sans sacrifier son confort personnel.

Ce que je retiens de l’erreur de Julien : ne laissez pas votre bien partir en vacances

Refuser les visites en juillet, c’est offrir sur un plateau un été de vacance locative. Ce que montre l’exemple de Julien, c’est que l’inertie estivale coûte cher, très cher. Non seulement en loyer non perçu, mais aussi en coûts annexes et en qualité des candidats.

Pour un investisseur, l’été n’est pas un moment à fuir. C’est une période stratégique à maîtriser. Il suffit d’anticiper, déléguer, ou digitaliser les visites pour que votre bien continue de générer du revenu pendant que vous vous reposez.

Alors, avant de boucler votre valise, posez-vous la bonne question : votre appartement, lui, est-il prêt à travailler cet été ?