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Et pourtant, son immeuble de rapport se rembourse tout seul, mois après mois. Mieux : elle gagne dès aujourd’hui 230 € par mois de cash-flow net, impôts déduits, grâce à un montage intelligent en SCI à l’IS. Zoom sur les chiffres concrets de cette opération exemplaire réalisée dans la périphrie de Metz.\n\n\n\nLes charges fixes de Julie : un total sous contrôle\n\n\n\nLes revenus locatifs bruts sont de 16.500 €/an, issus de deux appartements meublés loués à l’année. Côté charges, Julie paie chaque année :\n\n\n\n\nTaxe foncière : 1.500 €\n\n\n\nAssurance emprunteur : 480 €\n\n\n\nAssurance PNO : 210 €\n\n\n\nFrais de comptabilité pour la SCI : 650 €\n\n\n\n\nAu total, ses charges fixes hors crédit atteignent 2.840 €/an. Pas de travaux lourds récurrents, ni de mauvaise surprise : Julie a misé sur un bien sécurisé et rénové avant l’acquisition.\n\n\n\nSCI à l’IS : les amortissements qui gomment l’impôt\n\n\n\nL’immeuble a été acheté 165.000 €, dont 80% amortissables sur 20 ans, soit 6.600 €/an. Julie a aussi budgété l’amortissement de :\n\n\n\n\nTravaux réalisés : 5.000 € amortis sur 10 ans = 500 €/an\n\n\n\nMeubles : 5.000 € amortis sur 7 ans = 715 €/an\n\n\n\n\nTotal amortissements : 7.815 €/an. Ajoutez à cela les intérêts d’emprunt de 5.700 €/an.\n\n\n\nRésultat imposable ?\n\n\n\n\n16.500 – 2.840 – 5.700 – 7.815 = 145 €/an seulement\n\n\n\n\nEt donc un impôt à 15% de 21,75 €, soit 1,81 € par mois. L’Administration fiscale ne touche (quasiment) rien pendant les 10 premières années.\n\n\n\nEt donc un impôt à 15% de 21,75 €, soit 1,81 € par mois. L’Administration fiscale ne touche (quasiment) rien pendant les 10 premières années.\n\n\n\nPour bien mesurer l’efficacité de ce montage, comparons visuellement ce résultat à ce qu’il aurait été avec le statut LMNP, l’alternative la plus courante :\n\n\n\n\n\n\n\nLe résultat est sans appel : l’impôt est plus de trois fois inférieur. C’est précisément cette optimisation fiscale qui permet de préserver le cash-flow de l’opération.\n\n\n\nUn cash-flow net positif grâce au levier du crédit\n\n\n\nLe crédit contracté par la SCI est de 165.000 € sur 20 ans à un taux de 3,6%, pour une mensualité de 950 €, soit 11.400 €/an. Le calcul du cash-flow net est simple :\n\n\n\n\n16.500 (loyers) – 2.840 (charges) – 21,75 (éligible IS) – 11.400 (crédit) = 2.238 €/an\n\n\n\n\nCe qui correspond à 186,5 € de cash-flow net mensuel, directement versé sur le compte bancaire de la SCI.\n\n\n\nJulie a aussi anticipé l’évolution future des loyers en s’assurant que le deuxième logement, loué 640 €/mois, pourrait être revalorisé de 60 € sans dépasser les prix du marché local. Une manière simple d’augmenter le cash-flow annuel de plus de 700 €.\n\n\n\nOptimisation : les autres charges déductibles possibles\n\n\n\nJulie a encore de la marge pour optimiser le résultat fiscal de la SCI. Voici les dépenses qu’elle pourra ajouter en déductible :\n\n\n\n\nFrais de banque (tenue de compte, carte bancaire)\n\n\n\nFrais de création de la SCI\n\n\n\nAssurance habitation\n\n\n\nFrais de notaire amortissables\n\n\n\nPetits achats et abonnements liés à la gestion locative\n\n\n\n\nEn cumulant ces charges, Julie pourrait ramener le résultat à zéro pendant plus de 12 ans.\n\n\n\nLa SCI à l’IS n’est pas une niche fiscale : c’est un outil comptable parfaitement légal, encadré par le Code général des impôts, qui favorise les investisseurs structurés à long terme.\n\n\n\nConclusion\n\n\n\nJulie gagne déjà de l’argent, sans impôts, et sans ponctionner son budget personnel. Son immeuble de rapport s’autofinance, se valorise, et son cash-flow net croît avec le temps. Ce montage n’a rien d’exceptionnel : il est réalisable pour tout investisseur précis, informé et bien conseillé.\n\n\n\nEt vous, avez-vous pensé à la SCI à l’IS pour votre prochain projet locatif ? Dites-le en commentaire ou partagez vos stratégies fiscales favorites !","paragraphs":["Julie n’a pas touché à son épargne. Et pourtant, son immeuble de rapport se rembourse tout seul, mois après mois. Mieux : elle gagne dès aujourd’hui 230 € par mois de cash-flow net, impôts déduits, grâce à un montage intelligent en SCI à l’IS. Zoom sur les chiffres concrets de cette opération exemplaire réalisée dans la périphrie de Metz.","Les charges fixes de Julie : un total sous contrôle","Les revenus locatifs bruts sont de 16.500 €/an, issus de deux appartements meublés loués à l’année. Côté charges, Julie paie chaque année :","Taxe foncière : 1.500 €","Assurance emprunteur : 480 €","Assurance PNO : 210 €","Frais de comptabilité pour la SCI : 650 €","Au total, ses charges fixes hors crédit atteignent 2.840 €/an. 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Julie n'a pas touché à son épargne. Et pourtant, son immeuble de rapport se rembourse tout seul, mois après mois. Mieux : elle gagne dès aujourd'hui 230 € par mois de cash-flow net, impôts déduits, grâce à un montage intelligent en SCI à l'IS. Zoom sur les chiffres concrets de cette opération exemplaire réalisée dans la périphrie de Metz.

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Les charges fixes de Julie : un total sous contrôle

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Les revenus locatifs bruts sont de 16.500 €/an, issus de deux appartements meublés loués à l'année. Côté charges, Julie paie chaque année :

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Au total, ses charges fixes hors crédit atteignent 2.840 €/an. Pas de travaux lourds récurrents, ni de mauvaise surprise : Julie a misé sur un bien sécurisé et rénové avant l'acquisition.

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Total amortissements : 7.815 €/an. Ajoutez à cela les intérêts d’emprunt de 5.700 €/an.

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Un cash-flow net positif grâce au levier du crédit

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Le crédit contracté par la SCI est de 165.000 € sur 20 ans à un taux de 3,6%, pour une mensualité de 950 €, soit 11.400 €/an. Le calcul du cash-flow net est simple :

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Ce qui correspond à 186,5 € de cash-flow net mensuel, directement versé sur le compte bancaire de la SCI.

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Julie a aussi anticipé l’évolution future des loyers en s’assurant que le deuxième logement, loué 640 €/mois, pourrait être revalorisé de 60 € sans dépasser les prix du marché local. Une manière simple d’augmenter le cash-flow annuel de plus de 700 €.

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Optimisation : les autres charges déductibles possibles

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Julie a encore de la marge pour optimiser le résultat fiscal de la SCI. Voici les dépenses qu’elle pourra ajouter en déductible :

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Conclusion

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Julie gagne déjà de l'argent, sans impôts, et sans ponctionner son budget personnel. Son immeuble de rapport s’autofinance, se valorise, et son cash-flow net croît avec le temps. Ce montage n’a rien d’exceptionnel : il est réalisable pour tout investisseur précis, informé et bien conseillé.

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Et vous, avez-vous pensé à la SCI à l’IS pour votre prochain projet locatif ? Dites-le en commentaire ou partagez vos stratégies fiscales favorites !

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L’Administration fiscale ne touche (quasiment) rien pendant les 10 premières années."},{"id":"paragraph-14","heading":"Paragraph","content":"Pour bien mesurer l'efficacité de ce montage, comparons visuellement ce résultat à ce qu'il aurait été avec le statut LMNP, l'alternative la plus courante :"},{"id":"paragraph-15","heading":"Paragraph","content":"Le résultat est sans appel : l'impôt est plus de trois fois inférieur. C'est précisément cette optimisation fiscale qui permet de préserver le cash-flow de l'opération."},{"id":"heading-16","heading":"Un cash-flow net positif grâce au levier du crédit","content":"Un cash-flow net positif grâce au levier du crédit"},{"id":"paragraph-17","heading":"Paragraph","content":"Le crédit contracté par la SCI est de 165.000 € sur 20 ans à un taux de 3,6%, pour une mensualité de 950 €, soit 11.400 €/an. Le calcul du cash-flow net est simple :"},{"id":"quote-18","heading":"Quote","content":"16.500 (loyers) - 2.840 (charges) - 21,75 (éligible IS) - 11.400 (crédit) = 2.238 €/an"},{"id":"paragraph-19","heading":"Paragraph","content":"Ce qui correspond à 186,5 € de cash-flow net mensuel, directement versé sur le compte bancaire de la SCI."},{"id":"paragraph-20","heading":"Paragraph","content":"Julie a aussi anticipé l’évolution future des loyers en s’assurant que le deuxième logement, loué 640 €/mois, pourrait être revalorisé de 60 € sans dépasser les prix du marché local. Une manière simple d’augmenter le cash-flow annuel de plus de 700 €."},{"id":"heading-21","heading":"Optimisation : les autres charges déductibles possibles","content":"Optimisation : les autres charges déductibles possibles"},{"id":"paragraph-22","heading":"Paragraph","content":"Julie a encore de la marge pour optimiser le résultat fiscal de la SCI. Voici les dépenses qu’elle pourra ajouter en déductible :"},{"id":"list-23","heading":"List","content":"Frais de banque (tenue de compte, carte bancaire)\n\n\n\nFrais de création de la SCI\n\n\n\nAssurance habitation\n\n\n\nFrais de notaire amortissables\n\n\n\nPetits achats et abonnements liés à la gestion locative"},{"id":"paragraph-24","heading":"Paragraph","content":"En cumulant ces charges, Julie pourrait ramener le résultat à zéro pendant plus de 12 ans."},{"id":"paragraph-25","heading":"Paragraph","content":"La SCI à l'IS n'est pas une niche fiscale : c'est un outil comptable parfaitement légal, encadré par le Code général des impôts, qui favorise les investisseurs structurés à long terme."},{"id":"heading-26","heading":"Conclusion","content":"Conclusion"},{"id":"paragraph-27","heading":"Paragraph","content":"Julie gagne déjà de l'argent, sans impôts, et sans ponctionner son budget personnel. Son immeuble de rapport s’autofinance, se valorise, et son cash-flow net croît avec le temps. Ce montage n’a rien d’exceptionnel : il est réalisable pour tout investisseur précis, informé et bien conseillé."},{"id":"paragraph-28","heading":"Paragraph","content":"Et vous, avez-vous pensé à la SCI à l’IS pour votre prochain projet locatif ? Dites-le en commentaire ou partagez vos stratégies fiscales favorites !"}],"media":{"primary_image":"https://www.koliving.fr/wp-content/uploads/2025/09/jeune-femme-brune-30-ans-devant-immeuble-de-rapport.jpg"},"relations":[{"rel":"canonical","href":"https://www.koliving.fr/investir-en-sci-a-lis-immeuble-de-rapport-comment-julie-degage-230-e-de-cash-flow-net-par-mois-impots-compris/"},{"rel":"alternate","href":"https://www.koliving.fr/investir-en-sci-a-lis-immeuble-de-rapport-comment-julie-degage-230-e-de-cash-flow-net-par-mois-impots-compris/llm","type":"text/html"},{"rel":"alternate","href":"https://www.koliving.fr/investir-en-sci-a-lis-immeuble-de-rapport-comment-julie-degage-230-e-de-cash-flow-net-par-mois-impots-compris/llm.json","type":"application/json"},{"rel":"llm-manifest","href":"https://www.koliving.fr/llm-endpoints-manifest.json","type":"application/json"}],"http_headers":{"X-LLM-Friendly":"1","X-LLM-Schema":"1.1.0","Content-Security-Policy":"default-src 'none'; img-src * data:; style-src 'unsafe-inline'"},"license":"CC BY-ND 4.0","attribution_required":true,"allow_cors":false}