Les investisseurs immobiliers font face à une situation inédite : les nouveaux crédits immobiliers ont atteint leur plus bas niveau depuis 2014. Pourquoi cette chute brutale et quelles en sont les conséquences ? Plongeons dans les détails de ce phénomène inquiétant qui secoue le marché de l’immobilier.
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Une chute historique des crédits immobiliers
Les nouveaux crédits immobiliers ont chuté de manière spectaculaire au premier semestre 2024, atteignant un total de 47,3 milliards d’euros, soit une baisse de 36% par rapport à l’année précédente. Cette diminution, selon la Banque de France, marque le point le plus bas depuis une décennie. Malgré une légère amélioration des taux d’intérêt, qui sont passés de 4,17% en janvier à 3,70% en juin, les acheteurs restent frileux.
Les conditions de crédit se sont légèrement assouplies avec un taux d’intérêt global passant de 4,79% à 4,62% pour des prêts de vingt ans et plus. Pourtant, ce n’est pas suffisant pour relancer le marché. Les primo-accédants et les ménages modestes, particulièrement touchés par la hausse des taux, peinent à obtenir des financements. L’Observatoire Crédit Logement/CSA note que seuls les ménages plus aisés peuvent vraiment profiter de ces ajustements.
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Des prix immobiliers encore trop élevés
Un des principaux freins à la reprise du marché immobilier réside dans le maintien des prix élevés des biens. Cette situation décourage de nombreux acheteurs potentiels malgré la baisse des taux. L’incertitude politique de juin dernier, avec la dissolution de l’Assemblée nationale, a exacerbé l’attentisme des ménages. La directrice financière de la Société Générale, Claire Dumas, décrit un marché « atone », marqué par une prudence généralisée.
Les signes de reprise sont faibles : la production de nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations a atteint 8,6 milliards d’euros en juin, un léger mieux par rapport aux autres mois de l’année. Cependant, les mois estivaux, traditionnellement calmes, pourraient voir cette tendance s’affaiblir encore. La Banque de France parle d’une « reprise graduelle », mais les prévisions restent incertaines.
Les notaires de France signalent une chute des ventes dans l’ancien, avec un nombre de transactions atteignant 793.000 sur les douze derniers mois à fin mai, soit une baisse de 22,6% depuis novembre 2023. Ce niveau de transactions n’avait pas été vu depuis décembre 2015 et les notaires conseillent même aux propriétaires de vendre maintenant !
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Des conditions de crédit trop strictes
Les règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont également pointées du doigt. Depuis janvier 2022, les banques doivent respecter des critères stricts pour l’octroi de crédits immobiliers, incluant un taux d’effort de 35% maximum et une durée d’endettement limitée à 27 ans. Bien que des dérogations soient possibles, elles ne sont que partiellement utilisées.
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La Banque de France soutient que ces normes protègent les ménages contre le surendettement. Elle estime que la baisse actuelle de la production de crédits s’explique davantage par une demande en berne qu’une offre restreinte. De nombreux ménages ont satisfait leurs besoins de financement durant les années de taux bas et attendent désormais une stabilisation des prix.
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Le dispositif de réexamen des crédits refusés sous-utilisé
Mis en place pour relancer le marché, le dispositif de réexamen des crédits immobiliers refusés est peu sollicité. Depuis son lancement en février, seules « quelques dizaines » de dossiers ont été réexaminés. Ce mécanisme, fortement encouragé par la Banque de France et le ministère de l’Économie, vise à offrir une seconde chance aux emprunteurs en expliquant les raisons des refus et en réévaluant les dossiers éligibles.
Le président des agences immobilières Orpi, Guillaume Marinaud, insiste sur la nécessité pour les vendeurs de baisser leurs prix pour débloquer les ventes. Il prévoit une légère baisse des prix dans les mois à venir, mais exclut un retournement brutal à la hausse.
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L’astuce de koliving pour maximiser vos chances d’obtenir un accord de prêt :
Il est INDISPENSABLE de montrer à la banque que votre projet est bien pensé et maîtrisé. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, qui peut être perçu comme un engagement financier lourd, un investissement immobilier peut rassurer les établissements financiers, notamment si vous adoptez une approche similaire à celle des investisseurs immobiliers aguerris.
Par exemple, cibler des biens à rénover, comme des passoires thermiques, vous permet d’acquérir des biens à des prix plus bas, réduisant ainsi les frais liés à l’achat. Cette stratégie diminue le risque financier pour la banque, ce qui renforce la solidité de votre dossier.
Bonus : Présentez votre projet comme une première étape dans un plan à long terme. En mettant en avant l’idée que vous pourriez revendre ce bien dans quelques années pour en acheter un autre, vous démontrez une vision stratégique qui pourrait être perçue favorablement par les prêteurs.
L’incertitude politique et économique, amplifiée par les récents événements comme les Jeux Olympiques, contribue à maintenir le marché dans une situation d’attentisme. Pourtant, le volume des transactions reste relativement stable, avec une estimation de 800.000 transactions cette année.
Ne laissez pas vos amis et collègues dans l’ignorance. Partagez cet article et discutez de vos expériences dans les commentaires. Votre avis nous intéresse et pourrait aider d’autres investisseurs à naviguer dans ce marché complexe.