Faut-il souscrire à une Garantie Loyers Impayés (GLI) pour la colocation et le coliving ?

By Laurent

Vouloir se prémunir des risques locatifs est courant quand on investit dans l’immobilier, en particulier pour la colocation et le coliving. Mais, faut-il absolument souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI) ?

Pour l’assurance d’un meilleur investissement locatif

Les propriétaires de biens en colocation et coliving recherchent constamment des outils et des dispositifs intéressants. Lors de l’examen d’un dossier locataire, ils doivent absolument confirmer la solvabilité du locataire pour assurer leur future rentabilité locative. Mais est-ce suffisant pour se prémunir d’un défaut de paiement éventuel ? Pour répondre à cette inquiétude, certains choisissent une assurance loyer impayé. Dans cet article, découvrez si souscrire à une GLI est une idée judicieuse et pourquoi…

Sommaire

  1. Assurance loyers impayés : de quoi parle-t-on ?
  2. Délai de carence et indemnisation : ce qu’il faut savoir
  3. Garantie des loyers impayés : conditions d’éligibilité
  4. Attention aux plafonds et aux options de la GLI selon l’assureur
  5. Dans quels cas la GLI est-elle inutile pour louer son bien ?
  6. Ce qu’il faut retenir
  7. FAQ

Assurance loyers impayés : de quoi parle-t-on ?

Souscrire à une Garantie Loyers Impayés (GLI), c’est être protégé par un contrat d’assurance contre les incidents de paiement du locataire, peu importe la raison. Elle n’est pas obligatoire, mais cette garantie des risques locatifs est de plus en plus utilisée par les bailleurs, surtout dans les colocations et les colivings. Pour bénéficier d’un remboursement des loyers non réglés, vous devez verser une cotisation mensuelle à votre compagnie d’assurance, calculée selon le montant du loyer annuel.

Cette assurance sécurise vos arrières en cas de défaillance financière du locataire. Toutefois, les critères de solvabilité exigés par les assurances de loyers impayés sont très stricts, et son fonctionnement peut paraître contraignant en cas de réels impayés de loyer.

Délai de carence et indemnisation : ce qu’il faut savoir

Pour obtenir un recouvrement des loyers mensuels, le propriétaire doit se montrer patient à cause du délai d’indemnisation des contrats GLI. C’est seulement 3 à 4 mois après le non-paiement du premier mois de loyer que vous pouvez espérer la prise en charge des frais par votre assureur.

Pendant ce temps, l’assurance loyers impayés souscrite ne vous sert pas, et c’est à vous de payer de votre poche loyers et charges, en attendant que la procédure suive son cours. Cela ressemble à une période de vacance locative, avec la différence que la garantie de loyer est rétroactive !

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Il faut aussi faire attention aux petites lignes concernant le délai de carence, notamment si vous souscrivez cette garantie en cours de bail, alors qu’un locataire est déjà en place. Nombreux sont les assureurs qui prévoient une période de carence de 3 mois, où aucune perte de revenus locatifs n’est indemnisable. Souscrire à une assurance contre les mauvais payeurs est donc à réaliser en amont de l’établissement d’un contrat de location.

Garantie des loyers impayés : conditions d’éligibilité

Une étude de solvabilité du locataire n’est parfois pas suffisante pour se prémunir des risques locatifs. Les conditions d’exigibilité pour une GLI sont drastiques et le futur locataire doit :

  • Avoir un contrat de travail en CDI ou être en CDD pour une durée restante supérieure à 8 mois.
  • Pour les indépendants et fonctionnaires : rassembler des pièces justificatives prouvant 2 années d’activités minimum.
  • Être étudiant, apprenti ou retraité.
  • Percevoir un revenu supérieur ou égal à 3 fois le montant du loyer hors charges.

En plus, la signature du bail doit donner lieu à l’établissement du locataire dans sa résidence principale, en France métropolitaine, et pour une longue durée (1 an ou plus). Les personnes en période d’essai, en CDD courts, ou les travailleurs indépendants depuis moins de 2 ans ne sont pas éligibles à la GLI.

Bon à savoir

L’assurance GLI souscrite, vous ne pouvez exiger de votre locataire une caution supplémentaire (comme un garant), sauf si ce dernier est un apprenti ou un étudiant.

Attention aux plafonds et aux options de la GLI selon l’assureur

L’assurance garantit le remboursement des mensualités non versées par le locataire en cas de problèmes financiers. Toutefois, les plafonds et les niveaux de couverture diffèrent grandement selon les compagnies d’assurance. L’indemnisation peut être limitée dans le temps ou dans les montants couverts. Lisez méticuleusement chaque ligne de votre contrat et posez les bonnes questions avant de signer.

Parmi les options possibles :

  • Garantie vacance locative (inoccupation) : Permet de ne pas affecter vos revenus locatifs mensuels en cas de logement vacant.
  • Protection juridique : En cas de frais de procédure en contentieux, vos honoraires d’avocat ou d’huissier sont couverts.
  • Garantie dégradations immobilières : Les réparations du sinistre sont prises en charge si le locataire cause des dégâts.
  • Garantie départ prématuré : Le décès du locataire ou l’abandon du bien font l’objet d’une indemnisation jusqu’à l’arrivée d’un nouvel occupant.
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La bonne exécution du contrat dépend des plafonds et des délais de carence spécifiés. Faire des devis d’assurances dans plusieurs compagnies pour réaliser un comparatif est crucial.

Dans quels cas la GLI est-elle inutile pour louer son bien ?

Souscrire à une GLI peut être inutile si :

  • Votre locataire profite du dispositif de la Garantie Visale, qui est un contrat de cautionnement sans franchise, ni carence, et gratuit pour les deux parties.
  • Le fait que votre occupant ait une caution classique ou une caution solidaire vous suffit.

Dans ces cas, vous êtes en droit d’exiger un dépôt de garantie. Si vous souscrivez à une assurance GLI, vous ne pouvez pas exiger de dépôt de garantie à votre locataire entrant.

Bon à savoir : La Garantie Visale accordée par Action Logement était autrefois appelée la Garantie Universelle des Loyers (GUL) ou encore la Garantie des Risques Locatifs (GRL).

Ce qu’il faut retenir

La garantie loyers impayés est un contrat d’assurance intéressant pour protéger tout propriétaire bailleur contre les défauts de paiement du loyer et les autres risques locatifs. Cependant, cela ajoute des frais qui impactent directement votre rentabilité locative. Malgré tout, elle reste un bon outil pour minimiser les risques de votre investissement immobilier locatif, à condition de négocier son contrat et de choisir la bonne compagnie d’assurance.

FAQ : Pour aller plus loin

Comment se garantir des loyers impayés ?

Le moyen le plus répandu est de prendre une assurance GLI qui vous permet d’avoir une voie de recours en cas de non-paiement du loyer de votre locataire.

Qui peut souscrire une GLI ?

C’est au propriétaire bailleur que revient la possibilité de souscrire à une assurance pour se prémunir des loyers impayés. C’est une garantie avantageuse, mais non obligatoire pour mettre son logement en location meublée ou nue.

Comment obliger un locataire à payer son loyer ?

Si votre occupant ne s’acquitte plus de ses devoirs et ne vous paye plus les mensualités de loyer, alors il ne tient qu’à vous de saisir le juge des contentieux pour les baux de location. C’est la seule solution pour qu’une expulsion du locataire soit prononcée. Toutefois, la procédure est relativement longue et coûteuse, c’est donc une solution en dernier recours, après avoir essayé de résoudre le litige à l’amiable…

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