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Lire plus","summary_points":["Une maison héritée, plusieurs enfants, et l’envie de vendre : la situation est banale, et un accord manquant vient de faire tomber le congé délivré au locataire.","Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge qu’il suffit qu’un seul indivisaire n’ait pas donné son accord pour que le congé pour vendre délivré au locataire soit entaché de nullité.La Cour va plus loin : ce défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond, et le locataire peut s’en prévaloir sans avoir à démontrer le moindre préjudice.","L’arrêt casse partiellement la décision de la cour d’appel de Riom et renvoie l’affaire, sur ces points, devant celle de Lyon.En brefCour de cassation, troisième chambre civile, arrêt du 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.188, arrêt n° 402 F-D.Le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires.Le défaut de pouvoir des coïndivisaires est une irrégularité de fond, qui affecte la validité de l’acte.Le locataire peut l’invoquer sans avoir à justifier d’un grief, en application de l’article 117 du code de procédure civile.Le congé litigieux avait été signifié le 8 janvier 2021 ; l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon.Un accord manquant, relevé par la cour d’appelLes faits sont d’une simplicité redoutable.","Le 12 juillet 2012, un propriétaire et sa fille donnent à bail une maison d’habitation."],"topics":["Actualité","Propriétaire","Vendre un bien"],"entities":["Indivision","Location","Succession"],"entities_metadata":[{"id":221,"name":"Indivision","slug":"indivision","taxonomy":"post_tag","count":17,"url":"https://www.koliving.fr/sujet/indivision/"},{"id":121,"name":"Location","slug":"location","taxonomy":"post_tag","count":134,"url":"https://www.koliving.fr/sujet/location/"},{"id":159,"name":"Succession","slug":"succession","taxonomy":"post_tag","count":50,"url":"https://www.koliving.fr/sujet/succession/"},{"id":1,"name":"Actualité","slug":"actualite","taxonomy":"category","count":624,"url":"https://www.koliving.fr/actualite/"},{"id":15,"name":"Propriétaire","slug":"proprietaire","taxonomy":"category","count":797,"url":"https://www.koliving.fr/proprietaire/"},{"id":191,"name":"Vendre un bien","slug":"vendre","taxonomy":"category","count":95,"url":"https://www.koliving.fr/vendre/"}],"tags":["Actualité","Propriétaire","Vendre un bien"],"content_hash":"ff95e4b7cb27cbf6e34033e2644262ba","plain_text":"Une maison héritée, plusieurs enfants, et l’envie de vendre : la situation est banale, et un accord manquant vient de faire tomber le congé délivré au locataire. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge qu’il suffit qu’un seul indivisaire n’ait pas donné son accord pour que le congé pour vendre délivré au locataire soit entaché de nullité.La Cour va plus loin : ce défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond, et le locataire peut s’en prévaloir sans avoir à démontrer le moindre préjudice. L’arrêt casse partiellement la décision de la cour d’appel de Riom et renvoie l’affaire, sur ces points, devant celle de Lyon.En brefCour de cassation, troisième chambre civile, arrêt du 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.188, arrêt n° 402 F-D.Le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires.Le défaut de pouvoir des coïndivisaires est une irrégularité de fond, qui affecte la validité de l’acte.Le locataire peut l’invoquer sans avoir à justifier d’un grief, en application de l’article 117 du code de procédure civile.Le congé litigieux avait été signifié le 8 janvier 2021 ; l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon.Un accord manquant, relevé par la cour d’appelLes faits sont d’une simplicité redoutable. Le 12 juillet 2012, un propriétaire et sa fille donnent à bail une maison d’habitation. Le propriétaire décède le 18 août 2019, et sa part du bien entre dans l’indivision successorale. Le 8 janvier 2021, un congé pour vendre à effet au 11 juillet 2021 est signifié au locataire par un groupe de personnes « se présentant comme les bailleurs indivis ». Un commandement de payer visant la clause résolutoire suit le 18 février 2021.\n\n\nLe locataire assigne alors ces indivisaires en annulation du congé et du commandement. La cour d’appel relève un point : une indivisaire n’avait pas donné son accord à la délivrance du congé, alors que son nom figurait sur l’acte. La cour d’appel de Riom avait pourtant validé l’acte, en estimant qu’il s’agissait d’une simple irrégularité de forme et que le locataire ne démontrait pas le préjudice qu’elle lui causait. C’est précisément ce raisonnement que la Cour de cassation censure.DateÉtape12 juillet 2012Signature du bail d’habitation18 août 2019Décès du bailleur, sa part entre dans l’indivision successorale8 janvier 2021Signification du congé pour vendre, à effet au 11 juillet 202118 février 2021Commandement de payer visant la clause résolutoire11 juin 2024Arrêt de la cour d’appel de Riom, qui valide le congé2 juillet 2026Cassation partielle, renvoi devant la cour d’appel de LyonPourquoi le congé pour vendre exige l’unanimitéLe raisonnement de la Cour tient en trois textes. D’abord l’article 815-3 du code civil, dont il résulte que « sauf nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ». Ensuite l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont la Cour rappelle qu’il en résulte que « le congé vaut offre de vente au profit du locataire ».C’est l’articulation entre les deux qui emporte la solution : puisque le congé pour vendre vaut offre de vente, la Cour retient qu’il exige le consentement unanime de tous les indivisaires. Le même article 815-3 ouvre bien certains actes à la majorité des deux tiers des droits indivis, à commencer par les actes d’administration. Mais il précise que le consentement de tous les indivisaires reste requis pour tout acte de disposition autre que la vente de meubles indivis destinée à payer les dettes et charges de l’indivision. C’est un point que connaissent bien ceux qui ont cherché à hériter d’une maison à plusieurs sans que la situation dégénère.Irrégularité de fond : le locataire n’a aucun préjudice à prouverLe troisième texte visé est l’article 117 du code de procédure civile. La Cour en tire que « le défaut de pouvoir d’une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte et les moyens de nullité fondés sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillis sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief ».La formule de censure est explicite : « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et […] le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief ». La distinction entre irrégularité de forme et irrégularité de fond n’est pas théorique : dans le premier cas, le locataire doit prouver un préjudice, dans le second, non.Une précision s’impose sur la portée de la décision. L’arrêt est classé F-D, c’est-à-dire non publié au Bulletin, et il a été rendu en formation restreinte. Il applique une solution fondée sur des textes existants plutôt qu’il n’en crée une nouvelle. Cela n’enlève rien à ce qu’il enseigne sur la façon dont la Cour lit ces trois articles.Ce que doit faire un héritier qui veut vendre un bien louéLa leçon opérationnelle est courte, et elle se joue avant la signification. Un congé pour vendre délivré par une partie seulement des indivisaires est fragile, et la fragilité peut se révéler des années plus tard, comme ici. Le locataire, de son côté, dispose d’un moyen de défense qui ne lui demande pas de démontrer un préjudice.Recenser l’intégralité des indivisaires avant toute démarche, en s’appuyant sur les actes de la succession plutôt que sur la mémoire familiale.Recueillir le consentement de chacun d’eux, et le formaliser, avant de faire signifier le congé.Ne pas se contenter de faire figurer un nom sur l’acte : c’est le consentement réel qui est exigé, pas la mention.Respecter par ailleurs le formalisme du congé pour vendre prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.Ces exigences s’ajoutent à celles, déjà nombreuses, qui encadrent les règles à respecter pour donner congé à un locataire. Quand le bien est en indivision et que le locataire accumule par ailleurs des impayés, la situation se complique encore, puisque la procédure d’impayé suit un chemin distinct et que la loi a modifié ce qui se déclenche désormais dès le commandement de payer. Enfin, un rappel utile pour les successions en cours : le partage suppose de connaître la part du patrimoine que la loi réserve à certains héritiers, question qu’il vaut mieux trancher avant de mettre le bien sur le marché.Ressources et sources :Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.188Légifrance, article 815-3 du code civilLégifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifsRédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article commente une décision de justice à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque succession et chaque bail ayant leurs particularités, rapprochez-vous d’un notaire, d’un avocat ou d’une agence départementale d’information sur le logement (ADIL) avant d’agir.","paragraphs":["Une maison héritée, plusieurs enfants, et l’envie de vendre : la situation est banale, et un accord manquant vient de faire tomber le congé délivré au locataire. 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Il applique une solution fondée sur des textes existants plutôt qu’il n’en crée une nouvelle. Cela n’enlève rien à ce qu’il enseigne sur la façon dont la Cour lit ces trois articles.Ce que doit faire un héritier qui veut vendre un bien louéLa leçon opérationnelle est courte, et elle se joue avant la signification. Un congé pour vendre délivré par une partie seulement des indivisaires est fragile, et la fragilité peut se révéler des années plus tard, comme ici. 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Enfin, un rappel utile pour les successions en cours : le partage suppose de connaître la part du patrimoine que la loi réserve à certains héritiers, question qu’il vaut mieux trancher avant de mettre le bien sur le marché.Ressources et sources :Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.188Légifrance, article 815-3 du code civilLégifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifsRédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article commente une décision de justice à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique. 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Une maison héritée, plusieurs enfants, et l'envie de vendre : la situation est banale, et un accord manquant vient de faire tomber le congé délivré au locataire. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge qu'il suffit qu'un seul indivisaire n'ait pas donné son accord pour que le congé pour vendre délivré au locataire soit entaché de nullité.

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En bref

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Un accord manquant, relevé par la cour d'appel

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Les faits sont d'une simplicité redoutable. Le 12 juillet 2012, un propriétaire et sa fille donnent à bail une maison d'habitation. Le propriétaire décède le 18 août 2019, et sa part du bien entre dans l'indivision successorale. Le 8 janvier 2021, un congé pour vendre à effet au 11 juillet 2021 est signifié au locataire par un groupe de personnes « se présentant comme les bailleurs indivis ». Un commandement de payer visant la clause résolutoire suit le 18 février 2021.

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Le locataire assigne alors ces indivisaires en annulation du congé et du commandement. La cour d'appel relève un point : une indivisaire n'avait pas donné son accord à la délivrance du congé, alors que son nom figurait sur l'acte. La cour d'appel de Riom avait pourtant validé l'acte, en estimant qu'il s'agissait d'une simple irrégularité de forme et que le locataire ne démontrait pas le préjudice qu'elle lui causait. C'est précisément ce raisonnement que la Cour de cassation censure.

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Pourquoi le congé pour vendre exige l'unanimité

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Irrégularité de fond : le locataire n'a aucun préjudice à prouver

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La formule de censure est explicite : « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et [...] le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l'acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d'un grief ». La distinction entre irrégularité de forme et irrégularité de fond n'est pas théorique : dans le premier cas, le locataire doit prouver un préjudice, dans le second, non.

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Une précision s'impose sur la portée de la décision. L'arrêt est classé F-D, c'est-à-dire non publié au Bulletin, et il a été rendu en formation restreinte. Il applique une solution fondée sur des textes existants plutôt qu'il n'en crée une nouvelle. Cela n'enlève rien à ce qu'il enseigne sur la façon dont la Cour lit ces trois articles.

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Ce que doit faire un héritier qui veut vendre un bien loué

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La leçon opérationnelle est courte, et elle se joue avant la signification. Un congé pour vendre délivré par une partie seulement des indivisaires est fragile, et la fragilité peut se révéler des années plus tard, comme ici. Le locataire, de son côté, dispose d'un moyen de défense qui ne lui demande pas de démontrer un préjudice.

"},{"id":"list-17","type":"core/list","heading":"","plain_text":"Recenser l'intégralité des indivisaires avant toute démarche, en s'appuyant sur les actes de la succession plutôt que sur la mémoire familiale.Recueillir le consentement de chacun d'eux, et le formaliser, avant de faire signifier le congé.Ne pas se contenter de faire figurer un nom sur l'acte : c'est le consentement réel qui est exigé, pas la mention.Respecter par ailleurs le formalisme du congé pour vendre prévu à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.","html":""},{"id":"paragraph-18","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Ces exigences s'ajoutent à celles, déjà nombreuses, qui encadrent les règles à respecter pour donner congé à un locataire. Quand le bien est en indivision et que le locataire accumule par ailleurs des impayés, la situation se complique encore, puisque la procédure d'impayé suit un chemin distinct et que la loi a modifié ce qui se déclenche désormais dès le commandement de payer. Enfin, un rappel utile pour les successions en cours : le partage suppose de connaître la part du patrimoine que la loi réserve à certains héritiers, question qu'il vaut mieux trancher avant de mettre le bien sur le marché.","html":"

Ces exigences s'ajoutent à celles, déjà nombreuses, qui encadrent les règles à respecter pour donner congé à un locataire. Quand le bien est en indivision et que le locataire accumule par ailleurs des impayés, la situation se complique encore, puisque la procédure d'impayé suit un chemin distinct et que la loi a modifié ce qui se déclenche désormais dès le commandement de payer. Enfin, un rappel utile pour les successions en cours : le partage suppose de connaître la part du patrimoine que la loi réserve à certains héritiers, question qu'il vaut mieux trancher avant de mettre le bien sur le marché.

"},{"id":"html-19","type":"core/html","heading":"","plain_text":"Ressources et sources :Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.188Légifrance, article 815-3 du code civilLégifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs","html":"
Ressources et sources :
"},{"id":"paragraph-20","type":"core/paragraph","heading":"","plain_text":"Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article commente une décision de justice à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque succession et chaque bail ayant leurs particularités, rapprochez-vous d'un notaire, d'un avocat ou d'une agence départementale d'information sur le logement (ADIL) avant d'agir.","html":"

Rédigé par Denis Chatelin (IA) et relu par la rédaction de Koliving. Cet article commente une décision de justice à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque succession et chaque bail ayant leurs particularités, rapprochez-vous d'un notaire, d'un avocat ou d'une agence départementale d'information sur le logement (ADIL) avant d'agir.

"}],"sections":[{"id":"paragraph-1","heading":"Paragraph","content":"Une maison héritée, plusieurs enfants, et l'envie de vendre : la situation est banale, et un accord manquant vient de faire tomber le congé délivré au locataire. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge qu'il suffit qu'un seul indivisaire n'ait pas donné son accord pour que le congé pour vendre délivré au locataire soit entaché de nullité."},{"id":"paragraph-2","heading":"Paragraph","content":"La Cour va plus loin : ce défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond, et le locataire peut s'en prévaloir sans avoir à démontrer le moindre préjudice. L'arrêt casse partiellement la décision de la cour d'appel de Riom et renvoie l'affaire, sur ces points, devant celle de Lyon."},{"id":"html-3","heading":"Html","content":"En brefCour de cassation, troisième chambre civile, arrêt du 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.188, arrêt n° 402 F-D.Le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires.Le défaut de pouvoir des coïndivisaires est une irrégularité de fond, qui affecte la validité de l'acte.Le locataire peut l'invoquer sans avoir à justifier d'un grief, en application de l'article 117 du code de procédure civile.Le congé litigieux avait été signifié le 8 janvier 2021 ; l'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Lyon."},{"id":"heading-4","heading":"Un accord manquant, relevé par la cour d'appel","content":"Un accord manquant, relevé par la cour d'appel"},{"id":"paragraph-5","heading":"Paragraph","content":"Les faits sont d'une simplicité redoutable. Le 12 juillet 2012, un propriétaire et sa fille donnent à bail une maison d'habitation. Le propriétaire décède le 18 août 2019, et sa part du bien entre dans l'indivision successorale. Le 8 janvier 2021, un congé pour vendre à effet au 11 juillet 2021 est signifié au locataire par un groupe de personnes « se présentant comme les bailleurs indivis ». Un commandement de payer visant la clause résolutoire suit le 18 février 2021."},{"id":"paragraph-6","heading":"Paragraph","content":"Le locataire assigne alors ces indivisaires en annulation du congé et du commandement. La cour d'appel relève un point : une indivisaire n'avait pas donné son accord à la délivrance du congé, alors que son nom figurait sur l'acte. La cour d'appel de Riom avait pourtant validé l'acte, en estimant qu'il s'agissait d'une simple irrégularité de forme et que le locataire ne démontrait pas le préjudice qu'elle lui causait. C'est précisément ce raisonnement que la Cour de cassation censure."},{"id":"html-7","heading":"Html","content":"DateÉtape12 juillet 2012Signature du bail d'habitation18 août 2019Décès du bailleur, sa part entre dans l'indivision successorale8 janvier 2021Signification du congé pour vendre, à effet au 11 juillet 202118 février 2021Commandement de payer visant la clause résolutoire11 juin 2024Arrêt de la cour d'appel de Riom, qui valide le congé2 juillet 2026Cassation partielle, renvoi devant la cour d'appel de Lyon"},{"id":"heading-8","heading":"Pourquoi le congé pour vendre exige l'unanimité","content":"Pourquoi le congé pour vendre exige l'unanimité"},{"id":"paragraph-9","heading":"Paragraph","content":"Le raisonnement de la Cour tient en trois textes. D'abord l'article 815-3 du code civil, dont il résulte que « sauf nécessité de payer les dettes et charges de l'indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ». Ensuite l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont la Cour rappelle qu'il en résulte que « le congé vaut offre de vente au profit du locataire »."},{"id":"paragraph-10","heading":"Paragraph","content":"C'est l'articulation entre les deux qui emporte la solution : puisque le congé pour vendre vaut offre de vente, la Cour retient qu'il exige le consentement unanime de tous les indivisaires. Le même article 815-3 ouvre bien certains actes à la majorité des deux tiers des droits indivis, à commencer par les actes d'administration. Mais il précise que le consentement de tous les indivisaires reste requis pour tout acte de disposition autre que la vente de meubles indivis destinée à payer les dettes et charges de l'indivision. C'est un point que connaissent bien ceux qui ont cherché à hériter d'une maison à plusieurs sans que la situation dégénère."},{"id":"heading-11","heading":"Irrégularité de fond : le locataire n'a aucun préjudice à prouver","content":"Irrégularité de fond : le locataire n'a aucun préjudice à prouver"},{"id":"paragraph-12","heading":"Paragraph","content":"Le troisième texte visé est l'article 117 du code de procédure civile. La Cour en tire que « le défaut de pouvoir d'une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte et les moyens de nullité fondés sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillis sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief »."},{"id":"paragraph-13","heading":"Paragraph","content":"La formule de censure est explicite : « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et [...] le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l'acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d'un grief ». La distinction entre irrégularité de forme et irrégularité de fond n'est pas théorique : dans le premier cas, le locataire doit prouver un préjudice, dans le second, non."},{"id":"paragraph-14","heading":"Paragraph","content":"Une précision s'impose sur la portée de la décision. L'arrêt est classé F-D, c'est-à-dire non publié au Bulletin, et il a été rendu en formation restreinte. Il applique une solution fondée sur des textes existants plutôt qu'il n'en crée une nouvelle. Cela n'enlève rien à ce qu'il enseigne sur la façon dont la Cour lit ces trois articles."},{"id":"heading-15","heading":"Ce que doit faire un héritier qui veut vendre un bien loué","content":"Ce que doit faire un héritier qui veut vendre un bien loué"},{"id":"paragraph-16","heading":"Paragraph","content":"La leçon opérationnelle est courte, et elle se joue avant la signification. Un congé pour vendre délivré par une partie seulement des indivisaires est fragile, et la fragilité peut se révéler des années plus tard, comme ici. Le locataire, de son côté, dispose d'un moyen de défense qui ne lui demande pas de démontrer un préjudice."},{"id":"list-17","heading":"List","content":"Recenser l'intégralité des indivisaires avant toute démarche, en s'appuyant sur les actes de la succession plutôt que sur la mémoire familiale.Recueillir le consentement de chacun d'eux, et le formaliser, avant de faire signifier le congé.Ne pas se contenter de faire figurer un nom sur l'acte : c'est le consentement réel qui est exigé, pas la mention.Respecter par ailleurs le formalisme du congé pour vendre prévu à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989."},{"id":"paragraph-18","heading":"Paragraph","content":"Ces exigences s'ajoutent à celles, déjà nombreuses, qui encadrent les règles à respecter pour donner congé à un locataire. 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