Charges locatives récupérables : liste complète et obligations du propriétaire bailleur

Lorsqu’un propriétaire met un logement en location, il peut demander au locataire de payer certaines charges en plus du loyer. Ces charges, appelées charges locatives récupérables, sont strictement encadrées par la loi. Toutes les dépenses ne peuvent pas être refacturées au locataire.

Concrètement, les charges récupérables correspondent aux frais liés à l’usage du logement et à l’entretien courant de l’immeuble. Cela inclut par exemple l’eau, le chauffage collectif ou encore l’entretien des parties communes. À l’inverse, les grosses réparations ou les frais de gestion restent à la charge du propriétaire.

Dans cet article, découvrez quelles sont les charges locatives récupérables, celles qui ne le sont pas, ainsi que les règles à respecter pour une gestion locative conforme à la loi.

Qu’est-ce qu’une charge locative récupérable ?

Définition simple

Les charges locatives récupérables sont des dépenses que le propriétaire peut demander au locataire de rembourser. Elles viennent s’ajouter au loyer et concernent uniquement les frais liés à l’usage du logement ou à l’entretien courant de l’immeuble.

Autrement dit, le locataire ne paie pas seulement pour occuper le logement. Il participe aussi aux dépenses du quotidien, comme l’électricité des parties communes ou l’entretien de l’ascenseur.

À l’inverse, certaines charges restent exclusivement à la charge du propriétaire. C’est le cas des gros travaux ou des frais liés à la gestion du bien.

Que dit la loi ?

Les charges locatives récupérables ne sont pas définies librement par le propriétaire. Elles sont fixées par la loi, plus précisément par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Ce texte établit une liste limitative des charges pouvant être récupérées auprès du locataire. Cela signifie que :

• le propriétaire ne peut pas ajouter de nouvelles charges 
• seules les dépenses mentionnées dans ce décret sont autorisées 

En pratique, cela protège le locataire contre les abus et garantit une certaine transparence dans la gestion locative.

Liste des charges locatives récupérables

Les charges locatives récupérables sont réparties en plusieurs catégories. Elles concernent principalement l’entretien courant, les services liés à l’immeuble et certaines taxes.

Voici la liste des principales dépenses que le propriétaire peut légalement refacturer au locataire.

Les charges liées aux parties communes

Le locataire participe aux frais d’entretien et de fonctionnement des espaces communs de l’immeuble.

Cela comprend notamment :

• le nettoyage des parties communes (escaliers, halls) 
• l’électricité des parties communes 
• l’entretien des espaces verts 
• les frais liés à l’ascenseur (électricité, maintenance) 

Exemple concret :
Dans un immeuble, le coût du ménage hebdomadaire est réparti entre tous les locataires. Chacun paie une quote-part en fonction de son logement.

Les dépenses liées à l’eau et au chauffage

Certaines consommations collectives peuvent être récupérées auprès du locataire.

Il s’agit notamment de :

• l’eau froide et l’eau chaude 
• le chauffage collectif 
• les frais de traitement de l’eau 

Exemple concret :
Dans un immeuble avec chauffage collectif, les frais sont répartis selon la surface du logement ou les relevés de compteurs individuels.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Toutes les taxes ne sont pas récupérables. En pratique, une seule peut être refacturée au locataire : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) 

Cette taxe correspond au service de collecte des déchets assuré par la commune. Même si elle apparaît sur la taxe foncière, le propriétaire est autorisé à la récupérer auprès du locataire.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter ce guide pour savoir quand réclamer la taxe d'ordure ménagère au locataire, qui détaille les conditions et les bonnes pratiques.
Vous pouvez également vous référer à la définition officielle de la TEOM sur le site du service public.

Les dépenses d’entretien courant et petites réparations

Le locataire participe également aux frais d’entretien courant des équipements.

Cela inclut :

• l’entretien des équipements communs 
• les petites réparations 
• l’entretien des installations individuelles (dans certains cas) 

Exemple concret :
L’entretien annuel de la chaudière peut être facturé au locataire si cela est prévu dans le bail.

Les charges non récupérables : ce que le propriétaire doit payer

Toutes les charges ne peuvent pas être refacturées au locataire. Certaines dépenses restent obligatoirement à la charge du propriétaire bailleur.

Ces charges concernent principalement les travaux importants, les frais liés à la gestion du bien ou encore certaines taxes.

Les gros travaux et les réparations importantes

Le propriétaire doit assumer les dépenses liées à la conservation et à l’amélioration du logement.

Cela inclut notamment :

• les travaux de rénovation (toiture, façade, ravalement) 
• la mise aux normes du logement (électricité, sécurité) 
• le remplacement d’équipements importants (chaudière, ascenseur) 

Exemple concret :
Le remplacement complet d’une chaudière est à la charge du propriétaire. En revanche, son entretien courant peut être facturé au locataire.

Les frais de gestion locative

Les coûts liés à la gestion du bien ne sont jamais récupérables auprès du locataire.

Cela comprend :

• les honoraires d’agence 
• les frais de gestion locative 
• les frais administratifs 

📌 À savoir : Même si le propriétaire passe par une agence, ces frais restent à sa charge.

Les taxes non récupérables

Contrairement à la TEOM, certaines taxes ne peuvent pas être refacturées au locataire.

C’est le cas notamment de :

• la taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères) 
• les contributions exceptionnelles

Comment sont calculées les charges locatives ?

Le calcul des charges locatives dépend du type de location et du mode de facturation choisi par le propriétaire. Il existe deux systèmes principaux : les provisions avec régularisation et le forfait de charges.

Le système de provisions avec régularisation

C’est le mode de calcul le plus courant, notamment pour les locations vides.

Le locataire paie chaque mois une provision pour charges, en plus du loyer. Ce montant est estimé à partir des dépenses réelles des années précédentes.

Une fois par an, le propriétaire doit procéder à une régularisation des charges :

• si le locataire a trop payé → il est remboursé 
• s’il n’a pas assez payé → il doit verser un complément 

Exemple concret :
Un locataire paie 80 € de charges par mois, soit 960 € sur l’année.
Les dépenses réelles s’élèvent à 900 €.
Le propriétaire doit donc lui rembourser 60 €.

Le forfait de charges (cas spécifique)

Le forfait de charges est principalement utilisé dans les locations meublées.

Dans ce cas :

• le montant des charges est fixé à l’avance 
• il n’y a pas de régularisation annuelle 

Le locataire paie un montant fixe chaque mois, quel que soit le niveau réel des dépenses.

À savoir :
Le forfait doit rester cohérent avec les charges réelles. Un montant manifestement abusif peut être contesté.

Les obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire ne peut pas demander n’importe quelles charges au locataire. Il doit respecter plusieurs obligations légales pour garantir la transparence et éviter les litiges.

Justifier les charges locatives

Le propriétaire doit être en mesure de prouver le montant des charges qu’il facture.

Cela implique de :

• conserver les factures (eau, chauffage, entretien…) 
• fournir les justificatifs au locataire en cas de demande 
• détailler les charges lors de la régularisation annuelle 

Le locataire a le droit de consulter ces documents.

À savoir :
Les justificatifs doivent être tenus à disposition pendant au moins 6 mois après l’envoi du décompte des charges.

Respecter la régularisation annuelle

Dans le cadre d’un système de provisions, le propriétaire a l’obligation de procéder à une régularisation des charges une fois par an.

Cela permet d’ajuster les montants en fonction des dépenses réelles.

Le propriétaire doit alors :

• comparer les provisions versées avec les dépenses réelles 
• informer le locataire du détail des charges 
• rembourser ou réclamer la différence 

Important :
En cas d’absence de régularisation, le locataire peut contester les montants demandés.

FAQ : Charges locatives récupérables

Peut-on récupérer les charges locatives avec effet rétroactif ?

Oui. Le propriétaire peut réclamer des charges sur une période maximale de 3 ans.

Les charges locatives sont-elles négociables ?

Non dans leur principe.
Mais leur montant peut être contesté s’il semble excessif ou injustifié.

Le locataire doit-il payer les charges en cas de logement vacant ?

Non. Les charges locatives ne s’appliquent que lorsque le logement est occupé.

Comment sont réparties les charges entre les locataires ?

Selon :

• la surface 
• les tantièmes 
• ou la consommation réelle 

Les charges locatives peuvent-elles augmenter en cours de bail ?

Oui. Elles évoluent selon les dépenses réelles et sont ajustées lors de la régularisation.