Face à l’effondrement des ventes de logements neufs, les promoteurs immobiliers sont en pleine tourmente. Mais pour les investisseurs immobiliers et marchands de biens, cette crise pourrait bien cacher des opportunités inespérées. Dans ce contexte inédit, où les acteurs du secteur vacillent, ceux qui savent tirer parti de la conjoncture pourraient réaliser de bonnes affaires.
Un marché en crise : chute des ventes et envolée des coûts
Pour Pascal Boulanger, récemment reconduit à la présidence de la Fédération des promoteurs immobiliers, la situation devient critique. Les mises en vente de logements neufs ont chuté de 42,4 % au deuxième trimestre 2024. Ce déclin vertigineux prolonge une crise amorcée dès 2023, où les ventes avaient déjà chuté de plus de 50 %.
Cette double crise – de l’offre et de la demande – paralyse le marché. Malgré une demande forte, avec un besoin estimé à 500 000 logements par an, les acheteurs peinent à accéder à la propriété. Les taux d’intérêt immobilier élevés, combinés à des prix qui ne baissent pas, constituent un obstacle majeur pour de nombreux ménages. En parallèle, les promoteurs se retrouvent confrontés à l’augmentation des coûts de construction et des matériaux, rendant chaque projet de plus en plus difficile à rentabiliser.
Pour les promoteurs comme Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier et Nexity, le cauchemar continue. Les marges, qui étaient de 8 % il y a quelques années, se réduisent à peau de chagrin, tombant à 5 %. Cette contraction frappe directement les grands groupes, mais aussi les plus petits acteurs du secteur.
« Dans un marché aussi tendu, les pertes pour les promoteurs se chiffrent en centaines de milliers d’euros, mais pour les investisseurs, c’est l’opportunité de négocier à la baisse. »
Ce contexte difficile offre toutefois une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs et marchands de biens. En raison de la paralysie du marché, de nombreux projets immobiliers sont retirés de la vente faute de préréservations, et les promoteurs sont contraints de revoir leurs prix à la baisse. Cette crise de la demande immobilière peut être le moment idéal pour acquérir des biens neufs à des conditions avantageuses.
Marchands de biens et investisseurs : une opportunité unique à saisir
Alors que les promoteurs sont contraints d’abandonner 23 % de leurs opérations, les marchands de biens et les investisseurs immobiliers se retrouvent en position de force. Le stock de logements neufs ne cesse d’augmenter, et pour les promoteurs, chaque jour passé sans vente représente des pertes colossales. Les appartements invendus s’accumulent, et le besoin de liquidités pousse certains à céder des biens à prix cassés.
Pour les investisseurs ayant la capacité financière et le soutien bancaire, c’est une période propice à la négociation des prix. Le marché est favorable à ceux qui cherchent à acquérir des biens pour optimiser leurs placements à moyen ou long terme. Avec des marges de négociation conséquentes et un stock important de logements neufs, les investisseurs peuvent, dans certains cas, obtenir des remises importantes.
« Les promoteurs ont besoin de liquidités, les investisseurs ont la possibilité de négocier des prix avantageux. C’est une aubaine pour les marchands de biens. »
Pour les marchands de biens, la situation est encore plus intéressante. Ces professionnels, spécialisés dans l’achat, la rénovation et la revente de biens immobiliers, trouvent dans cette crise un terrain fertile. Les biens neufs, souvent acquis à des prix plus bas en raison de la situation actuelle, peuvent ensuite être revendus avec une marge plus importante lorsque le marché retrouvera sa stabilité. C’est une stratégie de court à moyen terme qui peut s’avérer extrêmement lucrative pour ceux qui savent saisir le moment.
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Une situation tendue pour les promoteurs, mais bénéfique pour certains
Si les promoteurs comme Nexity, Bouygues ou Vinci Immobilier souffrent lourdement de cette situation, les investisseurs ont une carte à jouer. Certains experts anticipent une baisse des taux d’intérêt d’ici la fin de l’été 2024, ce qui pourrait relancer la demande et faciliter encore davantage l’accès au crédit immobilier. Les investisseurs et marchands de biens qui se positionneront avant cette potentielle reprise pourraient réaliser des plus-values importantes une fois le marché rééquilibré.
Les projets abandonnés par les promoteurs représentent autant de terrains vierges pour les marchands de biens qui peuvent investir dans des logements avec une forte capacité de revente. Ces opportunités sont encore amplifiées par les difficultés financières que rencontrent de nombreuses petites entreprises du secteur immobilier. L’abandon de projets immobiliers est donc une ouverture pour acquérir des actifs à des prix défiant toute concurrence.
« Investir dans un contexte de crise peut s’avérer être une stratégie gagnante à long terme, pour peu que l’on sache être patient. »
Des mesures d’urgence en attente pour redresser le secteur
Les promoteurs ne cessent de réclamer des mesures d’urgence pour redresser la situation. Parmi les solutions proposées, on retrouve la reconduction du dispositif fiscal Pinel qui n’est pas à l’odre du jour, destiné à encourager l’investissement locatif en offrant des réductions d’impôts. Un assouplissement des conditions de prêts bancaires immobiliers est également envisagé, notamment avec la possibilité de ne rembourser une partie du crédit qu’à la revente du bien.
Toutefois, même si ces mesures venaient à être adoptées rapidement, les résultats ne seraient visibles qu’à l’horizon 2025 ou 2026. Pour les marchands de biens et investisseurs, cette attente peut être vue comme une occasion de se positionner avant une potentielle reprise du marché. Avec une négociation renforcée des prix et des opportunités de rentabilité sur le long terme, le moment est idéal pour planifier des stratégies d’achat.
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Les investisseurs qui possèdent les moyens d’investir dans ce marché en crise disposent d’un avantage considérable : un environnement propice à l’acquisition de biens immobiliers à des prix attractifs, en prévision d’une revalorisation future.